广东
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一、楼盘核心特色
- 深港口岸地标 TOD 综合体罗湖口岸 + 深圳火车站北侧，双子塔超高层，是人民南核心封面建筑；规划口岸连廊直通项目商业，地下接驳 1 号线罗湖站、近 9 号线人民南站，未来衔接规划 17/25 号线，是典型深港双城枢纽物业，主打跨境通勤价值。整盘总建面约 17.49 万㎡，融合超甲级写字楼、万豪五星酒店、3.8 万㎡茂业天地商业、W 商务公寓四大业态，自带商业已经落地运营。
- 产品货量少，少量可燃气公寓公寓仅216 套，体量很小，户型 72-143㎡，分平层和复式 LOFT；亮点是多数户型通燃气、带观景阳台，层高约 3.4 米，在深圳商务公寓里属于居住属性较强的一类；设计由 CallisonRTKL、梁志天团队打造，公区标准高，部分可做万豪服务式托管出租。现房状态，2022 年底已经交付，无交房风险。
- 高端酒店式物业物业是第一太平戴维斯，物业费 8 元 /㎡/ 月，提供酒店式管家服务；项目配备直升机停机坪，定位高端商务接待、跨境居住需求，客群定向港人、口岸商务人群、企业客户。
- 成熟现成配套，不用等待兑现楼下茂业天地，步行可达万象城、金光华、国贸、东门商圈；周边医院、餐饮、休闲齐全，属于罗湖最成熟板块，即买即入住或出租。
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二、销量情况
- 开盘初期热度高，主力买家是港客 + 投资客2020 年 10 月底开盘，备案均价约 6.3 万 /㎡，依托罗湖口岸概念，前期香港客户占比很高，去化速度在当年罗湖公寓里属于靠前水平，核心卖点就是深港通勤 + 高租金预期。
- 后期去化放缓，价格持续下调2022 年后市场降温，公寓剩余尾货、二手放盘增多，渠道不断推出特惠单位，部分复式低至 3.9-4.3 万 /㎡，和开盘 6 万 + 形成明显价差，一手剩余房源慢慢消化，没有快速清盘。
- 二手流通弱，成交不多现在主要流通是二手存量，接盘群体很窄，基本只有港人和公寓投资者，普通自住买家很少愿意入手，二手成交量远低于普通住宅，变现周期偏长。简单总结：开盘热度不错、港客认购多；后期走量一般，二手流动性偏弱。
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二、销量情况
- 开盘初期热度高，主力买家是港客 + 投资客2020 年 10 月底开盘，备案均价约 6.3 万 /㎡，依托罗湖口岸概念，前期香港客户占比很高，去化速度在当年罗湖公寓里属于靠前水平，核心卖点就是深港通勤 + 高租金预期。
- 后期去化放缓，价格持续下调2022 年后市场降温，公寓剩余尾货、二手放盘增多，渠道不断推出特惠单位，部分复式低至 3.9-4.3 万 /㎡，和开盘 6 万 + 形成明显价差，一手剩余房源慢慢消化，没有快速清盘。
- 二手流通弱，成交不多现在主要流通是二手存量，接盘群体很窄，基本只有港人和公寓投资者，普通自住买家很少愿意入手，二手成交量远低于普通住宅，变现周期偏长。简单总结：开盘热度不错、港客认购多；后期走量一般，二手流动性偏弱。
简短总结
这个盘特色就是口岸 TOD + 少量通燃气现房公寓、主打港人租赁市场；开盘阶段销量不错，但公寓属性限制了二手流通；业主评价两极：投资收租群体满意，自住、想增值的业主普遍觉得一般。
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