辽宁
上海浦东世纪公园旁，一栋建筑面积1069.14平方米的独栋别墅，评估价3.2亿元，一拍起拍价2.24亿元，相当于打了约7折，却在一拍中流拍。 这件事让很多人好奇，核心区绝版独栋，为什么没能当场成交。 
这栋别墅位于浦东新区花木路1883弄99号，属于御翠园小区，紧邻世纪公园，是上海内环内的大型纯独栋别墅社区。 房屋为独栋花园住宅，地下建筑面积354.42平方米，钢混结构，2007年登记，整体空间尺度十分充裕。
御翠园所在的花木路板块，是上海老牌顶豪圈层。 由于多年前上海已停止独栋别墅用地审批，核心区独栋花园住宅卖一幢少一幢，被视为不可再生的居住资产。
这次一拍的起拍价为2.24亿元，相较3.2亿元的市场评估价直降9600万元，折合单价约20.95万元/平方米。 从账面看，这个价格比同小区过往成交单价更具吸引力。
作为横向参照，近几年御翠园在法拍市场上出现过多次成交：237号住宅以1.05亿元成交，389号住宅以约1.19亿元成交，397号住宅以1.3亿元成交。 本次99号别墅无论是建筑面积还是起拍总价，都明显高于小区内其他法拍房源。
公司名下的房产进入法拍，税费测算是买家必须要做的功课。 根据上海高院关于不动产司法拍卖的指导意见，拍卖本身形成的税费由相应主体依法承担，增值税、土地增值税和个人所得税由被执行人承担，契税由买受人承担。
但公司产权房转让涉及增值税、土地增值税、企业所得税等多个税种，土地增值税实行30%至60%的累进税率，具体金额与房产历史取得成本密切相关。 对于买受人而言，竞拍前向法院和税务机关查明该房产的历史取得成本、估算相关税负，是十分必要的步骤。 
这也是顶豪法拍市场的一个真实写照：房子本身的稀缺价值毋庸置疑，但总价门槛和隐性成本测试，让决策变得复杂。 2.24亿元的总价，对应的不只是房款本身，还有与之配套的尽调、税费测算和资金安排。
有意思的是，公开报道中，上海顶豪法拍市场并非没有高价成交的先例。 2021年，距离御翠园约3.5公里的华洲君庭一套独栋别墅，以3.1501亿元成交，单价约22.48万元/平方米，一度创下司法网拍单套住宅成交纪录。 这说明核心区绝版独栋，从来不缺关注。 
回到这栋99号别墅，它的流拍并不意味着资产贬值，更多是价格在“性价比”这个维度上还需要进一步匹配。 想买的人其实不少，只是需要在二拍的定价、税费的透明度以及产权债务的清晰度上，找到那个平衡点。
如果你手握2亿现金，面对核心区这样一栋绝版独栋，你会等二拍降价再出手，还是会把这笔钱分散配置到其他资产上？ 欢迎在评论区聊聊你的想法。
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
