黑龙江
8月25日，福州晋安三远片区东峦郡正式启动回迁交付。
不同于常规新房、次新房平稳入市节奏，小区尚未正式交房、还未出证，目前已经有近150套房源挂牌抛售。
当前小区挂牌均价约1.51万/㎡，最低挂牌单价已探至1.15万/㎡，刚交付就出现大批量抛盘，后市压力肉眼可见。
小区基础概况
东峦郡坐落于晋安二环外三远片区，紧邻福光南路，靠近宜家商圈、晋安三创园，距离地铁2号线上洋站不远，背靠光明港公园，日常生活、通勤配套还算成熟。
小区属于超大型安置社区：
总楼栋：22栋
总户数：3588户
楼层：18–33层高低搭配
容积率：3.3（在安置大盘里属于中等舒适水平）
配套：近3万㎡中央景观园林、全程人车分流
整体社区品质、园林规划，比福州多数老旧安置房更规整，居住基础条件不差。
小区核心短板：
1. 地段属性偏弱：不属于鼓台核心、也不属于东二环核心红利圈，处于二环外边缘地带，没有高端商圈、豪宅圈层加持。
2. 临街噪音影响：西侧紧邻福光南路主干道，部分楼栋存在车流噪音、扬尘问题，影响居住舒适度和溢价。
3. 纯安置大盘属性：三千多户大体量社区，未来二手流通量大、换手率高。
对标参考：台江望熙雅筑降价走势
预判东峦郡未来行情，可以对标去年年底交付的台江超级安置房——榕发望熙雅筑。
两个小区属性高度一致：大体量回迁社区、集中交付、集中抛盘、无证先挂牌。
望熙雅筑核心数据回顾：
规模：分两区，总共21栋、3862户
容积率：4.35（密度比东峦郡更高）
交付初期挂牌均价：2.34万/㎡，最低挂牌2万/㎡
当前稳定行情：挂牌320套左右，挂牌均价2万/㎡，最低挂牌1.5万/㎡
真实成交：均价1.7万/㎡+左右，低位成交可到1.4万/㎡左右
（可参考小编之前写的台江最大安置房交房 3 天挂牌达上百套，台江二手房市场要变天了！和4个月房价跳水！！台江这个安置房，彻底打破板块价格平衡）
短短大半年时间，整体挂牌降幅超13%，从刚交付的高预期，快速回归真实刚需价格。
东峦郡未来真实房价推演：
望熙雅筑地段属于台江核心外溢，能承接鼓楼、台江大量刚需、改善客群，客群基数、购买力远优于晋安三远片区。
即便地段更好、客群更充足的望熙雅筑，都出现了超13%的系统性降价。
地段更弱、圈层更低、客群更少的东峦郡，下跌空间只会更大、见底更慢。
按照同批次安置房回落规律推演：
1. 短期稳定后挂牌均价：1.3万/㎡左右
2. 长期真实成交均价：1.1万/㎡上下
3. 低层、临街、较差户型，成交单价或将跌破9000元/㎡
1. 大体量安置大盘，交付即高峰、办证即抛盘是固定规律，房源严重供大于求，几乎难有涨价动力。
2. 东峦郡没有核心地段、没有稀缺配套支撑，保值能力相对更差。
3. 对比台江望熙雅筑的回落行情，东峦郡未来贬值速度、跌幅幅度，大概率超过前者。
总结：
目前1.15万–1.51万的挂牌价，绝非底部。随着大量房源持续上架、办证后集中出货，小区价格还会有一轮明显下探，刚需自住可慢慢捡漏，。
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