湖北
不出两年，很多高价改善房就会变成一套普通的不能再普通的住宅，流通性也会大幅降低。不是因为你的房子变差了，房龄变老了，而是你当初花高价买到的这些卖点被复制、被迭代了，比如说得房率、会所、光厅、大门，诸如此类的。
这些卖点天然就没有技术壁垒。当隔壁出来一个新项目，你曾经引以为傲并为此付出高溢价的卖点马上成为过去式，这就是当下很多人买房最容易踩到的一个大坑。当这些卖点被复制甚至被超越时，你曾经买到的稀缺就不复存在了。你在这里面所花出去的溢价自然而然就变成了沉没成本，再也拿不回来了。
原因不是因为这些卖点没有价值，而是这些卖点太容易被复制，也太容易被迭代了，尤其在今天这个颇具市场压力的环境之下，竞争越大，迭代越快，你的产品过时就更快。包括今年很多新项目的得房率相比去年就有明显提升。
所以，千万不要觉得这是核心价值，它只是暂时领先，领先过并不算赢。但是，恰恰很多人最容易出现的问题，就是在为今天的暂时领先而支付很高的溢价，或者你可以把它理解为叫情绪价值。
如果你现在不想再为这些暂时领先而花更多的溢价，那我接下来所说的价值分类对你来说就非常重要了。通常来说，一套房子或一个项目，我们可以把它的价值分为两类。
第一类，我把它总结为叫外在价值，特点就是容易被复制，但也更容易让你上头，比如说立面、会所、光厅、精装，甚至还有人告诉你我们项目是什么大师设计不重要，你只需要记住这些就是容易被迭代、容易被复制的价值，它没有核心竞争力。同时，这也是最容易被包装，也正是沉默成本的主要来源，因为情绪价值往往来自于这些地方。或许它能改善你今天的居住体验，但本质上和竞争力、价值没有太大关系。
第二类叫内在价值，就是那些很难被复制的，这才是一套房的硬实力基础，比如说地段、容积率、楼间距，还有我们最容易忽略的物业。当这些优势一旦确定之后，它是很难被复制的，或者说很难被完全复制。
所以，如果你现在正在看房，而你发现这套房子的溢价更多来自于外在价值，那你就要谨慎。因为你买到的不是稀缺，只是暂时领先。只有当内在价值足够扎实的时候，你的流动性才能得到更大的保障，你的房子才不会因为时间的推移而变得普通。
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