存量时代，越秀服务的生意逻辑变了:越秀服务正在打开物业的边界

8月24日，越秀服务发布2026年中期业绩。上半年新增合约面积1042万平方米，同比增长74.8%，其中非住宅业态占68%。截至6月底，合约面积9502万平方米，在管面积7982万平方米，较2025年末分别增长5.6%和8.6%。

非住占比快速提高，背后是增长环境的变化。过去十多年，物业公司跟随新房交付扩张管理面积，规模增长很大程度上取决于房地产开发规模；新房市场进入调整期后，这条路径正在收窄。

2026年3月，自然资源部等部门印发的《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（自然资发〔2026〕38号）提出，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积，新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发。增量开发的通道由此收窄，写字楼、产业园区、交通枢纽、企业总部和商业物业等既有资产，进入更长的存量运营周期。

对既有资产而言，需求已不止于保洁、安保和设备维护，出租率、能源成本、设施运行乃至资产收益都进入运营范围。物业公司由此面对一个新问题：进入一栋楼之后，除了收物业费，还能做什么。

越秀服务已经往前站了一步。2026年7月，承租西安环贸中心6至11层，与汇丰签订一站式服务协议，将场地租赁、办公室装修、物业管理和设施管理纳入同一套方案。

一个原本单纯的物业项目，由此延伸出空间、工程、运营和资产四类业务。整层承租再向客户提供办公空间，本身已属于资产运营（AM）的范畴，物业公司不再只是受托管理设施，而是介入了空间的招租、定价和收益。增长方式随之改变，从增加管理面积，转向提高一栋楼、一个客户、一项资产所能产生的收入。

四门生意

租赁、装修、物业和设施管理，四门生意被装进同一份合同。西安环贸中心是越秀服务第一次以承租人身份进入写字楼租赁环节，管理层在中期业绩会上介绍，公司承租6至11层，向客户提供商写空间，同时叠加物业管理、装修和设施管理服务，原本分散给多个供应商的需求被合并成一套办公解决方案。管理层表示，这种模式让收入和利润来源相对多元，后续还会寻找类似机会。

传统物业管理的收入模型简单得多。项目进场后，收入主要由管理面积和物业费单价决定，保洁、安保、工程维护和客服构成主要成本，增加收入最直接的办法就是增加管理面积。物业公司只是服务提供方，不承担写字楼出租风险，也很少参与租金收益。

西安环贸中心这个案例改变了这套风险和收益关系。越秀服务承租空间要承担租赁成本，再通过客户租赁以及装修、物业、设施管理等服务取得收入。

空间一旦空置或市场租金下行，公司面对的就不只是物业费能否收回，还要考虑承租成本能否覆盖。物业公司由楼宇服务商向空间经营参与者迈出了一步。

租赁之外，越秀服务把非住宅增值服务归纳为“4+X”产品矩阵。定制服务包括办公区物业、环境绿化、行政综合、礼宾和咨询；空间运营包括场地经营和广告空间经营；工程服务覆盖装修设计施工、设备系统整改和专项维保；能源服务包括节能技改和运营咨询，共计56项业务场景。

这些业务本身并不新，装修、设备改造、节能和租赁代理都有专业公司在做，物业公司的优势在于已经进入项目，长期接触业主、租户、设备和空间。把这些需求重新组合，一份物业合同就可能延伸成围绕同一客户的多份服务合同。

越秀服务已在不同项目测试这种组合。天津西站采用“物业管理+工程改造”，工商银行全国研修中心采用“物业管理+综合后勤”，无锡旌阳湖科创园把物业、商业和产业运营放在一起。

物业企业的经营单位随之变化，过去更接近管理面积乘以物业费单价，今后可能是一个客户在一个资产周期内购买的多项服务之和。

这套模式能否跑通，取决于两件事。一是一站式采购能否降低客户的综合管理成本，二是新增的装修、工程、能源和空间运营收入能否覆盖专业人员、供应链投入和新增的经营风险。西安环贸中心规模不大，却把物业公司进入空间经营的路径具体呈现了出来。

企业客户

服务边界外延的同时，越秀服务的客户结构也在改变。上半年新增合约面积中，非住业态占68%，较上年同期提高22个百分点。

越秀服务在2025年底成立非住事业部，此后相继进入无锡霞客国际文旅中心、广东省联通总部大厦、穗深城际铁路相关项目、广商中心、广州白云机场T1贵宾室等项目，业务扩展至北京、成都、西安等城市。

客户结构的变化也体现在关联方与第三方的比重上。上半年来自控股股东广州越秀集团、越秀地产及其关联方的收入6.38亿元，同比下降13.9%，占总收入比重由37.8%降至33.3%；独立第三方收入12.77亿元，占比升至66.7%。

越秀服务将关联方收入下降归因于房地产行业放缓导致代理业务规模收缩。

跟随开发商获取项目的路径变窄之后，越秀服务把更多外拓资源投向非住宅项目。按管理层给出的方向，银行、企业总部、政府机关、高校、公园和场馆是下一步重点。

这些项目与普通住宅的区别，除了物业费高低，还有需求复杂度。住宅小区的服务主要围绕秩序、保洁、绿化、维修和业主服务展开；大型企业总部还涉及行政、会议、设施设备、能源、空间调整和装修；金融机构对机电、安全和后勤管理要求更高；交通枢纽需要高强度的设施运维和工程改造；产业园区还会延伸到招商、企业服务、商业配套甚至产业运营。需求越复杂，同一个客户可以采购的服务就越多。

“4+X”的作用，是把过去由项目团队临时承接的需求做成标准化产品，再按客户需要组合。西安环贸中心、天津西站、工商银行全国研修中心和无锡旌阳湖科创园分属不同业态，业务逻辑却相近：物业管理先进入项目，再向工程、空间、能源和运营服务延伸。

这也对物业公司的内部能力提出新要求。越秀服务已成立楼宇科技公司，并搭建H-R-A智慧物业操作系统，横向打通项目及设施设备的全周期业务管理，纵向混编运营场景中的人、机、AI资源，重点建设客户满意中心、智慧劳动力中心和集成指挥中心。其中，集成指挥中心实时监控20多项运营指标，AI品控实现全覆盖，人机协同在住宅项目的覆盖率超过90%。上半年第三方机构调研的住宅“四保一服”月度分散满意度为88.1分，同比提高4.9分，行政开支同比下降5.6%。

数字化在这里的作用不止于减少现场人员。大型企业和政府客户更看重标准化交付，一套服务如果高度依赖单个项目经理，就很难复制到数十座城市。设施管理要成为全国化业务，设备、工单、人员、能源消耗和服务标准都需要进入统一的运营体系。

目前非住业务带给越秀服务的主要仍是规模增长。上半年基础物业管理服务收入同比增长17.3%至8.40亿元，毛利率14.9%，与上年同期持平。

非住项目占比提高只是第一步，更值得观察的是这些银行、企业总部、政府机关和产业园区进入在管项目之后，越秀服务能否继续向同一客户出售更多服务。如果每增加一个项目仍只增加一份物业费，变化的只是管理对象；单客户收入和服务品类同步增加，才算真正从项目拓展走向客户经营。

物业费之外

商业模式是否真正改变，最终要看收入和利润。

物业费收入的天花板取决于管理面积、单价和收缴率，现金流相对稳定，规模扩大则通常伴随人员和现场成本同步增加。

越秀服务正在基础物业费之外增加专业服务和经营性收入，装修、工程改造、设备维保、能源服务、空间出租、商业运营等业务，开始把物业公司与资产的经营结果连接起来。

住宅端已经能看到这种取舍。上半年社区增值服务收入4.06亿元，同比下降27.2%，主要因为上年同期有1.08亿元精装业务结转收入，2025年下半年起已无新的精装合同确认收入。收入下降，该板块毛利率反而提高5.5个百分点至33.2%。同期社区经营收入增长1.04倍至1.14亿元，前置仓覆盖超过200个社区。一次性工程收入减少，持续经营收入增加，公司正在筛选增值业务的类型。

把越秀服务直接定义为资产运营商仍然偏早。上半年资本开支2574万元，上年同期为6290万元，减少约六成。截至6月底，现金及定期存款49.70亿元，没有银行借款，资金尚未大规模投向资产端。2021年上市募集资金中仍有6.08亿元未使用，其中约4.94亿元原计划用于战略收购和投资，上半年仅使用约110万元，用于潜在标的的可行性研究和尽职调查。

新业务也还没有证明能够抵消传统业务的压力。上半年商业物业管理及运营服务收入3.39亿元，同比下降8.5%，其中商业运营及管理服务下降6.6%，市场定位咨询及租户招揽下降18.6%，该板块毛利率由27.5%降至26.1%。

价格端的压力同样存在，购物中心平均管理费由每平方米每月31.4元降至26.4元。同期终止合约面积540.1万平方米，约八成主动撤场项目与运营亏损和回款风险有关，应收账款周转天数由2025年全年的92天延长至103天。中期派息率维持在60%，每股派息0.089元，同比提高12.1%。

服务边界扩大，风险也随之增加。装修有工程风险，包租有空置风险，能源管理需要技术投入，产业运营依赖招商和产业资源。过去物业公司主要对服务质量负责，进入资产运营之后，还要承担一部分经营结果。

越秀服务目前没有披露西安环贸中心不同业务的收入构成，也没有说明是否存在租金、节能或其他形式的运营分成。

可以确认的是，越秀服务的收入来源正在从物业费向专业服务和资产运营收益延伸，能否形成稳定、可复制的经营收益，要看更多项目和后续的财务表现。

衡量物业公司的指标也在变化，从管理面积和物业费单价，转向单客户收入、服务品类和单项资产的经营贡献。存量时代的增长空间，正在从争夺更多楼宇，转向把一栋楼做得更深。

（作者 边泉）