北京
当前，部分城市更新项目以“协议搬迁”“预签约”等名义推进，未依法作出征收决定即实施搬迁，容易引发补偿争议和程序违法风险。对于此种行为，北京市中恒信律师事务所裴海东律师依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《土地管理法》及相关裁判规则，梳理城市更新与征地拆迁的核心法律要点，供读者参考。
公共利益界定与征收权限
城市更新不当然等同于法律上的征收。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条，征收房屋限于国防外交、基础设施、公共事业、保障性安居工程建设及旧城区改建等公共利益情形；第九条要求确需征收的建设活动符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。该条例第十二条还要求，征收决定作出前应当组织社会稳定风险评估，征收补偿费用足额到位、专户存储、专款专用。集体土地征收适用《土地管理法》第四十五条，成片开发用地须经省级以上人民政府批准，并符合自然资源部规定的标准。裴海东律师指出，行政机关以民事协议替代征收决定，若项目实质属于公共利益，仍应履行法定征收程序，否则被征收人可主张协议无效或请求确认行为违法。
补偿标准与救济路径
征收补偿应当公平合理。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日类似房地产市场价格；第十七条明确补偿包括房屋价值、搬迁临时安置、停产停业损失及补助奖励。第二十七条要求先补偿后搬迁，禁止暴力、威胁或者断水断电断气断路等非法方式逼迁。被征收人对补偿决定不服，可依第二十六条申请行政复议或提起行政诉讼；第二十八条规定，在法定期限内不复议、不诉讼又不搬迁的，由市、县级人民政府申请人民法院强制执行，行政机关无权自行强拆。集体土地征收中，《土地管理法》第四十八条确立区片综合地价、地上附着物和青苗补偿、村民住宅先补偿后搬迁且居住条件有改善原则。《土地管理法实施条例》第三十一条要求征收土地申请经批准后，县级以上地方人民政府应当自收到批准文件之日起十五个工作日内在拟征收土地所在乡（镇）和村、村民小组范围内发布征收土地公告。裴海东律师提示，司法审查重点包括评估机构选定是否合法、评估时点与方法是否适当、补偿项目是否完整，以及是否保障被征收人申请复核评估和专家鉴定的权利，而非仅作形式审查。
裴海东律师认为，城市更新既要实现公共利益，也必须恪守《民法典》第二百四十三条依法征收、及时足额补偿的物权保护底线。行政机关应当完善征收决定前的风险评估、听证和公告程序，避免以协议搬迁架空法定程序；被征收人应保存权属证书、评估报告、协商记录等证据，在法定期限内通过行政复议或行政诉讼维护权益。对违法强拆、补偿不公等行为，可依据《行政诉讼法》第十二条、第二十五条提起履职之诉或赔偿之诉。唯有程序合法、补偿到位，城市更新才能在法治轨道上实现公共利益与私人财产权的平衡。
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
