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北京楼市新政落地后首周，线上咨询、预约带看等先行指标已出现明显增长，市场信心正在逐步修复。

一、新政落地：三大方面七项措施精准施策

今年8月7日晚，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和自然资源委员会、北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，涵盖优化住房限购政策、完善房屋赠与政策、加大住房公积金支持力度三个方面共七项政策措施，自2026年8月8日起施行。

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政策发布后，原本被购房资格门槛压制的高质量潜在购房群体，购买动力被迅速释放，率先从观望转向实操看房。58安居客研究院院长张波指出，限购优化之后解开了一部分置换、改善群体的购房资格束缚，使其获得入场机会，叠加公积金政策优化进一步降低优质客群的购房资金压力，双重政策加持有效撬动了这部分高质量需求快速启动。

安居客线上数据显示，新政后一周用户主动发起微聊对数、发起微聊用户数周环比同步上涨4.6%；一周内用户回复率小幅上行，用户微聊沟通深度环比提升4.3%；留电用户数环比上涨5.9%，预约带看确认量更是大幅增长33.3%。张波认为，这类成交的先行风向标，预示政策释放出来的客群不再停留于线上随便浏览，已经开始主动规划实地看房。

二、新房市场：近郊改善盘成成交主力

从新房市场表现来看，中指研究院监测数据显示，新政后新房成交工作日日均网签量相比新政前一周工作日（8月3日至8月7日）增长2.0%。

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北京链家研究院分析师岳微指出，从当前新房热销项目来看，市场成交主力集中于近郊初步改善产品。价格层面，400万至600万是去化表现最稳定的主流价格段，适配首次置业及初次改善客群预算，平衡购房门槛与居住品质。项目多分布在昌平、通州、亦庄、房山、顺义等承接产业外溢的近郊临铁板块。

在置业决策上，购房者已经跳出单纯看地段、看户型的传统逻辑，转向性价比与品质赋能并重的综合评价标准。空间利用率、产品性价比是购房者置业的核心考量，也是项目去化分化的关键。高得房率、无浪费空间、户型方正的实用产品，市场热度明显更高。

三、二手房市场：成交量稳中有升，挂牌量持续下降

北京市住建委官网数据显示，新政发布后首周（8月10日至16日），北京市二手住宅网签量为3104套，较前一周增长约10%。

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拉长周期来看，2026年1至7月，北京二手商品住宅累计成交10.76万套，同比增长6.2%，其中二季度成交量连续三个月达近五年同期最高水平。7月受传统淡季影响，成交量回落至1.4万套，但同比仍增长9.8%。新房方面，1至7月北京新建商品住宅累计成交2.54万套，同比增长3.6%，4月为年内峰值（超6000套），随后有所回落，7月成交3113套，环比下降26%，但受去年低基数影响，同比仍增长8%。

更值得关注的是供给端的变化。根据中指数据，截至7月末，北京头部中介二手房存量挂牌为11.5万套，较1月末的13万套减少约1.5万套，较去年高点下降22.6%，供给压力边际缓解。新增挂牌整体平稳，4月以来新增挂牌维持在1.6万套左右。存量挂牌持续消化的同时新增挂牌并未明显放量，市场供需关系正在修复。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶指出，随着挂牌量趋稳，购房者对未来价格继续大幅下跌的担忧有所缓解，双方预期的同步改善使得议价空间也从高位回落。7月北京二手房平均溢价空间为7.3%，今年以来整体保持平稳。

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四、新房库存同步回落，出清周期持续缩短

受供给缩量影响，新房库存同样有所回落。2026年1至7月，北京新建商品住宅上市面积同比下降39%。截至7月末，北京商品住宅可售面积为759万平方米，同比下降21%。出清周期由今年3月高点22.7个月降至7月的18.3个月，市场去化压力明显减轻。

供给端的收缩并非需求萎缩所致，而是开发商在经历了前两年的深度调整后，主动控制推盘节奏、优化产品结构的结果。当新增供应减少而需求端因政策优化而回暖时，供需关系的改善便水到渠成。

五、展望：短期脉冲之后，持续性是关键

北京"8·7新政"延续了当前房地产政策优化的方向，重点从降低购房门槛、提高公积金支持力度、畅通住房置换链条等方面释放需求。与此同时，政策落地时点临近"金九银十"，有利于部分积压需求加快释放。

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从市场基础看，今年二季度以来北京二手房成交量保持较高水平，挂牌量持续下降，新房库存及出清周期也有所回落，市场供需关系边际改善。但价格仍处于调整过程中，新房库存规模依然较高，市场修复的持续性仍取决于成交能否进一步改善。

相比单纯的短期成交反弹，更需要关注改善需求能否持续释放，并通过置换链条向新房市场传导。一周的数据只是政策传导的早期脉冲，真正的考验在于"金九银十"期间成交能否延续升温态势。对于购房者来说，当前无疑是一个政策友好度较高的窗口期，但选对区域和产品，依然比追逐政策红利更重要。

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