中报观察 | 金地商置旧引擎熄火 新支撑尚小

观点网 8月25日，金地商置集团有限公司（下称“金地商置”）发布截至2026年6月30日止六个月未经审核中期业绩。

中报显示，金地商置期内收入11.22亿元，较2025年同期64.68亿元缩水83%；毛利3.99亿元，同比减少57%；股东应占亏损11.16亿元，较上年同期10.08亿元的亏损规模进一步扩大，每股亏损0.0672元。

与收入形成对照的是，公司并非全面失血，持有型物业提供了托底。

期内，物业投资及管理分部经营业绩同比增长40%至3.55亿元，园区与经济公寓出租率分别维持在约92%和94%，直接经营开支则同比下降约两成至4.88亿元。

开发业务因结转资源枯竭与减值计提出现收入利润双跌，持有型物业则凭借精细化运营展现出较强的盈利韧性，成为报表中为数不多的支撑力量。

开发业务新低

开发业务是本期业绩滑坡的主因，物业发展分部收入由58.37亿元降至5.71亿元，在分部收入中的占比从约90%骤降至51%。

管理层在公告中解释，国内房地产市场持续放缓及购房能力不足，导致物业交付结转收入显著下降。公司2026年上半年可供结转的货值明显不足，直接表现为收入端的断崖式下滑。

2026年上半年回落至11.22亿元，创六年新低。六年间中期收入从49.97亿元起步，经历21.74亿元的低谷、64.68亿元的阶段性高点，再跌回11.22亿元，这条曲线背后是销售下行周期中可结转资源持续收缩的现实。

图1：金地商置近六年中期收入走势（2021H1-2026H1，单位：亿元）

数据来源：金地商置集团历年中期报告

利润端表现更为直接，期内毛利3.99亿元，同比减少57%；物业发展分部经营业绩为亏损11.14亿元，较2025年上半年6.86亿元的分部亏损扩大逾六成。

收入之外，减值拨备也是侵蚀利润的重要变量。在房价与去化压力之下，公司对物业存货及应收款项计提减值，这部分损失直接计入开发分部经营业绩。

盈利拐点出现在2024年上半年，当年中期公司持有人应占亏损21.79亿元，由盈转亏，每股亏损0.1312元；而2023年上半年尚录得5.63亿元溢利。

此后2025年上半年亏损收窄至10.08亿元，2026年上半年再度扩大至11.16亿元，亏损在出清进程中反复，而非单调收敛。

图2：金地商置分部收入结构变化（2025H1vs2026H1，单位：亿元）

数据来源：金地商置集团2026年中期业绩公告

值得注意的是，金地商置期内应占合营及联营公司亏损5.48亿元，较2025年同期的1.28亿元扩大328%。

这是继2024年上半年应占合营及联营总亏损13.63亿元、拖累当期巨亏21.79亿元之后，又一次面对联营开发项目的集中减值与结转收缩。

作为过去行业黄金期房企快速扩张的主流模式，合作开发能够帮助企业以较少资金撬动更大规模的土储，快速做大规模。

但在行业下行周期，这种模式的风险也开始集中显现：一方面，合作项目大多采用权益法核算，不并表但需按持股比例确认盈亏，项目减值与亏损会直接体现在投资收益中，成为利润表的隐性出血点。

另一方面，合作方的资金状况也会影响项目推进节奏，若合作方出现流动性问题，项目停工、去化放缓的风险会进一步传导至权益方。

对以合作开发为主要扩张方式的金地商置而言，合营联营项目大多仍处于销售去化与减值出清阶段，其亏损的反复，意味着出清过程仍未结束。

在收缩周期中，费用控制是少数仍在改善的指标。期内直接经营开支4.88亿元，较2025年同期的6.08亿元下降约20%；管理层称公司已精简人手及削减工资。

这一动作与收入收缩幅度大体匹配，反映公司在减收环境下主动收缩成本盘的姿态，但单纯依赖节流，难以对冲开发业务逾11亿元的分部亏损。

图3：金地商置近六年中期股东应占溢利/亏损变化（2021H1-2026H1，单位：亿元）

数据来源：金地商置集团历年中期报告

房地产开发行业整体仍处于缩表出清阶段，金地商置的处境并非孤例。其土地储备也从2022年中期的约2129万平方米收缩至2026年中期的1042万平方米。

其中既有主动去库存、消化存量项目的因素，也有被动减少拿地、补充土储乏力的现实。

持有型物业支撑

持有型物业运营则是金地商置报表上为数不多的“加法”。

期内，物业投资及管理分部收入5.51亿元，同比减少13%。但分部经营业绩3.55亿元，同比增长40%。收入下降而经营利润上升，意味着租金坪效与运营效率的提升。

在出租率保持高位的背景下，公司对存量资产的精细化运营正在兑现为利润弹性。期内园区出租率约92%，经济公寓出租率约94%。

这条“压舱石”并非一朝一夕建成。2021年上半年公司在营商业项目总建面约66万平方米，租金收入3.16亿元。截至2026年6月末，公司已开业投资物业约286.9万平方米。

从数十万平方米的商业体量扩张到两百万多平方米的持有型资产池，物业投资及管理分部已成为金地商置对冲开发周期波动的重要依托。

中报显示，金地商置持有在营运的商办项目总建面约108万平方米，期内录得租赁及相关服务总收入约人民币6.13亿元，同比下降1.2%；深圳威新科技园1、2期上半年出租率约96%，深圳威新科技园3期上半年出租率约91%。

持有在营运的产业园总建面约165万平方米，期内录得租赁及相关服务总收入约人民币2.86亿元，同比下降2%；稳定运营期的产业园项目的出租率约92%。

该公司经济公寓租赁业务为“金地草莓小区”，截至2026年6月30日，租赁住房业务营运约11000间房，稳定运营期的经济公寓项目出租率约94%。

但存量资产的运营利润，暂时无法覆盖开发业务失血与债务压力。

截至2026年6月30日，金地商置现金及银行结余18.14亿元，较2025年末22.48亿元减少19%，与2024年上半年42.2亿元相比缩水过半。

与此同时，债务总额216.4亿元，较年初微增。管理层在公告中说明，新增贷款主要用于偿还现有银行贷款，即典型的借新还旧。

在开发销售回款大幅减少的背景下，公司对外部融资的依赖度不降反升，流动性安全垫持续变薄。

图4：金地商置现金及银行结余变动（2024H1、2025年末、2026H1，单位：亿元）

数据来源：金地商置集团2024/2025年度报告及2026年中期业绩公告

资产负债表的另一重压力来自存货。截至2026年6月30日，金地商置流动资产253.5亿元，流动负债231.3亿元，流动比率约1.1倍，账面尚能覆盖。

但拆解公司流动资产结构可以发现，待出售物业80.3亿元、发展中物业32.7亿元，两项合计逾110亿元，占流动资产的四成以上。

这些以成本计价的存货，在房价下行、去化放缓的环境下变现周期明显拉长，账面覆盖与真实偿付能力之间存在缺口。

现金及银行结余仅18.14亿元，对应231.3亿元的流动负债，短期偿债压力可见一斑。

图5：金地商置2026H1流动资产结构（截至2026年6月30日，合计253.5亿元）

数据来源：金地商置集团2026年中期业绩公告

为缓解资金压力，金地商置也在推进资产瘦身。期内以1.36亿元出售深圳市威陆科技有限公司100%权益。

出售资产、压降开支、借新还旧，构成公司在现金保卫战中的三组动作，其共同指向是：在开发业务造血能力减弱的阶段，以存量资产变现与运营收入维持流动性运转。

业务结构转型已不再是选择题，而是关乎生存的必答题。

管理层推动的重资产向轻资产运营过渡，以运营管理输出替代资本开支，以租金与费用收入替代开发结转收入。其确定性在于，公司持有型物业的出租率与经营业绩已经证明了运营能力。

然而，不确定性同样明显，即持有型物业的租金同样依赖市场环境，而债务的存量消化、待售存货的去化进度、合营联营项目的减值出清，都仍是悬而未决的变量。

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