民企重返土拍江湖，区域房企与实业资本争相“抢地”

曾经一度沉寂的民营房企，正重新“杀回”土拍市场。

近期，在一线及核心二线城市土拍中，头部规模民企和地方小型民企，频繁出现在竞拍队伍中。部分实业资本力量，同样在一线城市“跨界”拿地。

机构数据同样印证了这股民营拿地潮。今年前7月，房企新增土地价值TOP100中的民企数量共计21家，比去年全年还要多3家，在业内看来这具备一定信号意义。

有观点认为，民企重新下场拿地，用真金白银投票，意味着当前市场已趋于底部。也有观点称，民营房企拿地积极性提高，说明行业出现‌边际修复信号‌，但整体仍处于结构性分化阶段。

民营房企拿地力度提升

过去两年，土拍市场几乎是头部央国企和城投企业的天下。

反观民企阵营，不少曾经叱咤风云的大型民营房企，因债务缠身、资金链紧绷，早已无力再投新地；即便是少数尚未爆雷的“幸存者”，也普遍收缩投资，谨慎过冬。能够持续在土地市场扩张的民企，堪称凤毛麟角。

但今年以来，尤其是近两三个月，民企的身影重新活跃起来。

据普睿地产研究统计，前7个月新增土地价值百强榜单中，民企占21席，已超过去年全年的18家。杭州、重庆、武汉、长沙、大连，甚至一线城市，都是民企拿地较为集中的区域。进入8月，类似案例仍在接连涌现。

北京市场今年已有三个民企拿地案例：河北鑫界以10.47亿元拿下丰台蒲黄榆宅地，溢价率16.40%；沧州玖熙以8.31亿元竞得顺义府前街地块，溢价率12.57%；北京银盛泛美则以底价7.07亿元，摘得顺义马头庄地块。

上海同样不乏民企拿地身影。譬如，上海鼎信以底价38.45亿元摘得虹口区北外滩地块，楼板价36044.73元/平方米；大华集团以36.55亿元竞得闵行区一地块，溢价率达40.72%。

其他二线城市也频传民企拿地“捷报”。8月25日，南昌经开区管委会板块宅地溢价超40%成交，本地民企江西鑫晓置业斩获。8月21日，宁波宁海县一宗低密宅地，被本地民企得力房地产溢价16.21%拿下；同日，深圳市汉成盛泽置业在武汉溢价48.92%拿地。

民企用真金白银拿地“投票”，究竟释放何种信号？是否意味着市场正趋于底部？

同策研究院联席院长宋红卫对第一财经表示，民企拿地积极性在回升，但尚不足以断言市场完全触底，更多体现为行业边际修复的迹象，整体仍处于“结构性分化”调整阶段。

中指研究院企业研究总监刘水告诉第一财经，当前重点房企拿地规模仍在下降，2026年1～7月，100家房企拿地总额同比下降27.6%，民企拿地案例增多不能表明市场趋于底部。

区域房企和实业资本发力

细看当前拿地的民企，主要有三大类型：头部规模民营房企、地方中小企业、实业跨界选手。

规模民营房企中，滨江集团和邦泰集团在今年较为“抢眼”。今年前7月，滨江集团拿了11块地，有10宗位于大本营杭州；邦泰集团前7月则斩获15块地，以独立操盘为主，单幅地块总价多在2～7亿元区间。

一些区域民企乃至中小型企业同样不甘示弱。比如北京拿地的河北鑫界、沧州玖熙，均为河北地方民营房企；哈尔滨本土民企汇龙地产，今年斥资11.12亿元在当地连拿3宗高溢价地块；民企嘉信地产也在长沙花12.12亿元买地。

刘水告诉第一财经，近期拿地的民企多为区域深耕企业，经过近几年市场调整与洗礼，存活下来的民企多为经营稳健、聚焦区域的企业，如滨江集团、兴耀房产深耕杭州，大华集团深耕上海，这些企业较关注产品打造与服务提升。

那么，这些区域房企及中小民企，能否接过全国化巨头留下的市场空间？

宋红卫认为，对大多数民营房企而言，化债与保交楼仍是首要任务，真正积极拿地的仍是少数。多数中小房企资金实力和产品研发能力有限，难以承接核心城市大体量、高总价地块，仅在部分本土深耕的细分市场形成局部替代，市场供给主力依然是央国企。

刘水也表示，2025年全国商品房销售面积较2021年下降近50%，出险房企留下的市场空缺机会并不多。部分市场机会则呈现结构性分化，一二线市场空缺主要由央国企、地方国资承接；少数稳健的本土中小房企，仅在部分三四线、县域市场能拿到份额。

值得关注的是，当前土拍民企阵营中，实业资本的身影频频闪现。

比如，北京拿地的银盛泛美，由辽宁银盛水泥集团控股，主业为非金属矿物制品。上海拿地的上海鼎信，主要股东为青山控股集团和华峰集团旗下公司，青山控股素有“全球镍王”之称，华峰集团则主营聚氨酯、聚酰胺等化工新材料。

在大连拿地的宏坤地产，由大连鑫佳胜科技发展有限公司、庄河锦辉钢材贸易有限公司各持股50%，后者主业为建筑钢材销售等；在武汉拿地的汉成盛泽置业，背靠业务横跨汽车贸易、智慧环卫、清洁能源等领域的汉城集团。

刘水认为，跨界地产的实业公司增多，为代建企业带来了更多机会。比如，今年8月，北京银盛泛美拍的顺义住宅地块，该项目将让龙湖代建；青山控股与华峰集团拿下的上海地块，将建设包括酒店、办公、商业在内的综合体，也将与代建企业合作。

宋红卫表示，实业公司跨界拿地，在项目报建、产品设计、工程管控、营销去化等环节经验相对欠缺，或需要委托代建团队操盘。以上海虹口北外滩地块为例，竞得方大概率与绿城、建发等头部代建企业合作，代建方可收取管理费，并分享部分超额收益。