京东加入开发商财团，168亿港元摘得香港北都首个“片区开发”项目

香港北部都会区首个“片区开发”试点项目的归属正式揭晓。

8月24日，香港特区政府发展局（下称“发展局”）公布，位于香港北部都会区的洪水桥/厦村新发展区内的片区项目完成评标，特区政府决定将项目批予洪水桥新发展有限公司（下称“联营公司”），中标价为10.3亿港元。

该联营公司由中海（0688.HK）、招商局置地（0978.HK）、华润置地（海外）、中旅投资、京东，以及信和置业（0083.HK）等六家企业组成，集齐了住宅开发、产业发展、基建建设等多个领域的重要企业。据披露，该项目预计将投资约168亿港元，并将提供3000余个居住单位、逾6000个就业职位。

这背后是香港对北部都会区的期待。这片占据了香港1/3土地面积的区域，将成为香港未来20年城市建设的核心区域。当前，香港正在加速该片区的发展，并积极引入合适的产业。

6家企业联手开发

6家企业在该项目的合作中保持着大致相同的投资力度。

根据招商局置地及信和置业披露，在联营公司中，中海、华润置地（海外）、招商局置地、中旅投资、京东及信和置业的持股比例分别为17%、17%、17%、15%、17%及17%。

6家企业参考地价款、项目用地的发展成本、银行保证书、履约保证，以及在联营企业中的持股比例等因素，预期该项目总投资额将达到168亿港元。根据上述持股比例，除中旅投资的投资额约为25.35亿港元之外，包括京东在内的5家企业的投资额均为28.56亿港元。

在一个以开发商为主的组合中，京东的身影十分显眼。这与该项目本身的开发模式和定位密切相关。

此次招标项目采用的“片区开发”模式，由《2024施政报告》提出，即由政府拣选具规模的地块，包括具商业价值的用地和公共设施用地，由招标投得项目的发展商综合开发，以使片区提速落成。

据披露，这样的“片区开发”试点共有三个，分别位于洪水桥/厦村新发展区、粉岭北新发展区和新田科技城。每个试点除了私人住宅和公共设施用地之外，还包括产业用地。不同试点会对产业用地有不同发展要求，包括由开发商保留部分用地兴建和营运企业和科技园大楼，亦有要求发展商兴建产业大楼后交回政府等。

此次联营企业竞得的项目位于洪水桥/厦村新发展区，共包含四宗地块，其中三幅为住宅/商业用地、一幅为企业及科技园用地，合计总用地面积约3.6万平方米，许可总建筑面积约为22万平方米，租期为50年。

建成后，该项目预计将提供约15.61万平方米的住宅总楼面面积，连同约1.3万平方米商业总楼面面积；而企业及科技园地块，则拟建总楼面面积不少于3.06万平方米，用于现代物流及科技办公室/实验室用途。

招商局置地在公告中明确，预计企业及科技园地块将发展为世界级的智慧现代物流中心，京东集团旗下的一家公司将作为主力租户。这也意味着，京东将为该项目提供产业支撑。

据了解，京东物流将在数年内依托香港北部都会区项目，设立本地化仓库、元朗运营中心，服务海外仓配、进口直邮、同城揽收配送、无人业务等业务场景，预计将创造超过2500个就业岗位，其中约100人技术类人才在新建的现代物流产业大楼办公。

整体来看，该项目将提供一个现代物流产业设施，同时亦提供社区配套商业与3000余个居住单位。连同项目建设、运营全周期及上下游产业配套，预计提供逾6000个就业职位。

联营公司表示，将立即启动并快速推进该项目产业用地的规划、设计与建设等方面工作。预计在55个月内将现代物流产业大楼投入营运，楼面面积不少于1.53万平方米。

北部都会区加速发展

这一调动了6家业内头部企业参与的综合性项目根植于谋划已久的香港北部都会区规划。该规划源起于2021年10月的《施政报告》。

北部都会区包括元朗区和北区两个地方行政区，涵盖天水围、元朗及粉岭/上水等已发展成熟的新市镇及其相邻乡郊地区，并有6个处于不同规划及建设阶段的新发展区和发展枢纽，包括古洞北/粉岭北、洪水桥/厦村、元朗南、新田/落马洲、文锦渡和“新界”北新市镇。

该片区整体占地面积约300平方公里，约为香港的1/3。“（北部都会区）是香港未来20年城市建设和人口增长最活跃的地区。”上述《施政报告》称。发展后，整个都会区可容纳约250万人居住，约占香港人口的1/3。

此后有不少开发商积极参与了北部都会区的建设发展。2023年时，新世界就与华润置地宣布签订了全港首个《北部都会区项目合作协议》，此后又与招商蛇口、深业集团等合作。此时企业多以住宅开发为主。

2023年6月，北部都会区统筹办事处成立，统筹、倡导及推动北部都会区的发展；同年《北部都会区行动纲领》发布，将北部都会区自西向东分为四大区域，包括高端专业服务和物流枢纽、创新科技地带、口岸商贸及产业区、蓝绿康乐旅游生态圈，以解决香港的住房、经济转型等多重问题。

上述6家企业联合开发的项目即位于洪水桥/厦村新发展区，属于“高端专业服务和物流枢纽”。2025年底时，特区政府开始为该片区公开招标，这也成为北部都会区的首个招标片区。

香港特区政府发展局局长宁汉豪提到，此轮香港改变了过去“先建楼再招商”的发展模式，而是以“产业先行、规划优先”的思维推动片区开发，并指出此次的试点项目要确保产业发展为核心主轴，避免“重住宅、轻产业”的旧有弊端，落实产住融合的规划目标。

这在此次招标过程中也可见一斑。发展局透露，此次采用的“双信封制”，非价格建议评分比重占到七成，其评分标准主要聚焦在“企业及科技园”用地的发展，包括会否发展策略性产业、会否引进龙头企业、发展速度、投资规模、创造的就业机会等，目的即是吸引高质素的企业落户洪水桥片区，带动产业链发展。

接下来，北部都会区还将有更多项目推出。宁汉豪透露，粉岭北新发展区片区的项目，已经完成征收土地程序，计划今年底招标。