黄浦土地进入“极致稀缺、高地价、高端化”阶段 稀缺信号之下，“上海余庆里”全球旗舰作品正式亮相

8月25日，2026年上海第九批次土拍中，黄浦区老西门C010302单元271A-03地块正式挂牌。地块占地仅约0.85万㎡，起拍总价约38.88亿元，综合起始楼面价约9.69万元/㎡；若剔除商业及公共服务设施，住宅起始楼面价达到约10.88万元/㎡——仅仅是起拍价格，就已进入上海住宅用地的高位区间。

这一轮黄浦土拍更值得关注的，不只是单宗土地价格，而是它释放出的市场信号：黄浦核心区新增住宅土地供应越来越稀缺，土地本身正在成为豪宅价值的重要支撑。

就在土拍前一日，8月24日，华润置地上市30周年全球旗舰作品发布会以“为更好、跃新程”为主题在上海举行，余庆里项目正式公布三大案名体系：综合体「上海·余庆里」、超塔「淮海路8号」、风貌别墅「上海·润园」。土拍与发布会前后相继，恰好为“黄浦核心区土地稀缺”这一命题给出了市场端与作品端的双重印证。

1.土地稀缺性：黄浦核心宅地已进入“极少量供应”

上海2026年第九批次土拍仅推出3宗涉宅地，其中黄浦老西门271A-03地块，是近期黄浦核心区少见的公开挂牌宅地。媒体亦指出，周边已经多年没有公开挂牌宅地，部分核心项目土地更多通过协议出让方式形成。

因此，黄浦土地市场首先释放的信号不是“又有一块地上市”，而是：在上海核心城区，尤其黄浦，能够形成新增高端住宅供应的完整土地，本身正在成为稀缺资源。

2.土地价格：住宅起始楼面价已经站上10万元/㎡

老西门271A-03地块土地面积约8544㎡，规划建筑面积约4.01万㎡，起始总价约38.88亿元，综合起始楼面价约9.69万元/㎡；如果剔除商业及公共服务设施，实际住宅起始楼面价达到约10.875万元/㎡。这一价格已经成为黄浦涉宅用地起始楼面价TOP1，并进入上海历史高位。正式土拍将在9月21日进行。

黄浦核心土地的价值门槛，正在被重新定义。

3.房企竞争：核心土地已经成为“品牌旗舰”的争夺

近期媒体对于这幅老西门土地的判断非常直接：由于地处上海核心地段、体量适中、商业占比较低，对于希望打造顶级产品、塑造品牌的开发企业而言，具有很强吸引力，预计竞争激烈。

这背后反映的是土地市场逻辑的变化：核心土地不只是规模开发资源，更成为房企打造旗舰作品、建立品牌高度的重要载体。也因此，真正能够开发黄浦核心土地的企业，比拼的不再只是资金能力，还包括顶豪产品、历史风貌保护、城市更新、商业运营以及复杂项目统筹能力。

这与发布会上华润置地所呈现的能力结构形成呼应——三十年深耕沉淀的6大全维度能力闭环，正是“开发+运营”复合能力、万象商业运营引擎、城市更新与片区统筹能力的系统集成。

4.产品逻辑：高地价倒逼“高价值产品”

住宅起始楼面价达到约10.88万元/㎡之后，传统标准化住宅产品显然已经很难承载土地成本和土地价值。这意味着黄浦核心区正在形成一条越来越清晰的链条：极稀缺土地 → 极高土地价值 → 极高开发门槛 → 旗舰级产品。

所以未来黄浦核心住宅竞争，很大程度上不会只是“谁的配置更高”，而是谁能够把一块不可复制的土地，转化成同样不可复制的产品。发布会上，华润置地总建筑师袁怡女士所分享的从“标准产品”到“一块土地一个答案”的“基因定制”理念，正是对这一趋势的回应。

5.对余庆里的价值映射：稀缺之上，还有“复合稀缺”

这一轮土拍对于余庆里最有价值的参照，并不是简单证明“黄浦土地越来越贵”。更重要的是反向证明：如果一块普通意义上的黄浦核心宅地，住宅起始楼面价已经达到约10.88万元/㎡，那么拥有更复杂城市资源叠加的土地，其稀缺性应该如何理解？

余庆里的特殊之处就在这里——它不是单纯拥有“黄浦核心”这一层价值，而是进一步叠加外滩街道、淮海路门牌、金陵路历史文脉、人民广场城市资源、百年里弄肌理以及风貌建筑等多重条件。项目处于人民广场、外滩、老城厢三大历史风貌保护区的衔接地带，在KPF的整体规划中，更将以五个街区为载体，串联新天地与外滩，形成连通外滩—淮海路的世界级城市门廊。

所以余庆里的土地价值可以从过去的“核心地段”进一步升级为：黄浦的稀缺，是核心土地越来越少；余庆里的稀缺，则是在越来越少的核心土地中，又叠加了无法重新生成的城市文脉与资源。

当土拍市场以数字确认稀缺，发布会则以作品回应稀缺——综合体「上海·余庆里」、超塔「淮海路8号」、风貌别墅「上海·润园」三大案名的全球首发，正是华润置地在黄浦核心区稀缺命题下，交出的一部城市作品。

积善之家 必有余庆，华润置地上市30周年全球旗舰作品——

综合体案名：上海·余庆里

超高层案名： 淮海路8号

风貌别墅 ：上海·润园

824全球正式献映！

华润置地淮海路项目正式启动接待，项目接待地点设于士林润园（黄浦区蓬莱路99弄），意向客户验资金额为5000万元。详情可致电官方热线021-63358888咨询。