广东
一文看懂：【坪山} 深业山水东城价格多少钱每平方，现在买划算吗？还有降价可能吗
其一、【坪山} 深业山水东城价格多少钱每平方
深业山水东城为国企精装现房，一期小高层与二期超高层价差明显，整体备案均价约 2.93 万 /㎡，经过多轮优惠释放，现阶段实际折后单价区间约 2.36‑2.88 万 /㎡。84‑86㎡三房一卫单价 2.38‑2.75 万 /㎡，总价 207‑218 万；101‑104㎡三房两卫单价 2.4‑2.75 万 /㎡，总价 245‑278 万；114‑120㎡四房两卫单价 2.65‑2.85 万 /㎡，总价 302‑325 万；138㎡大四房单价 2.85‑2.93 万 /㎡，总价 395‑410 万。低楼层、西北朝向特价房源单价可低至 2.3 万出头，东南向中高楼层价格偏高，一期小高层居住舒适度优于二期超高层。
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其二、现在买划算吗？
现在买是否划算，要结合自身通勤与居住需求判断。利好方面，国企开发，现房交付，无延期交付风险，社区园林规模大、绿化充足，一期小高层得房率表现优秀；自驾出行便捷，临近南坪快速、坪盐通道；总价门槛友好，适合坪山、龙岗本地自住家庭。
短板也十分突出，距离 14 号线锦龙地铁站较远，步行通勤不便，地铁出行需要骑行接驳；片区现阶段大型商业配套不足，生活烟火气偏弱，周边局部城市界面有待更新；学区执行大学区积分派位，购房无法锁定目标学校；二期超高层公摊偏大，套内实用率相比一期小高层有所下降。自住群体能够接受自驾通勤、配套逐步兑现，当前价位具备较高性价比；依靠地铁通勤市区、看重现成成熟商业，或者以短期增值为目标，则不太建议入手。
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其三、还有降价可能吗
关于后续还有没有降价空间，需要理性看待。项目前期已经经历过一轮明显的以价换量，从早期高备案价回落至当前刚需价位，片区新房供应量充足，竞品较多，库存去化压力仍存，不排除开发商后续针对低楼层、朝向较差的尾货房源，释放阶段性特价优惠；但东南向好楼层、一期小高层优质货量已经不多，优质房源进一步大幅降价的概率不大。国企项目不会出现无底线降价甩卖，价格下行更多集中在尾盘瑕疵房源，整体大幅跳水可能性较低。
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总结
综合来看，自住买家遇到楼层朝向合适的房源，不必过度等待持续降价，可以择机入手；如果追求极致低价，可以重点关注尾盘特价房，同时做好实地看房，优先选择一期小高层东南向中高楼层，避开临近快速路低层房源，降低噪音影响。项目自住属性强，短期增值空间有限，不适合纯投资客户。
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