®收官❗华润余庆里官方售楼处电话 | 黄浦华润余庆里发布:时代的答卷!

实探黄浦华润余庆里：淮海路断供三十年之后，内环核心终于等来全新风貌藏品
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楼市小管家 @裴文鹏2026‑08‑25 上海

在上海做高端新房这么多年，我一直有一个很深的感触：真正决定一套顶豪房产天花板的，从来不是装修有多奢华、配置有多堆砌，而是脚下的土地。上海豪宅遍地开花，前滩、碧云、陆家嘴滨江各个板块轮番登场，但有一块土地，始终站在上海不动产价值金字塔的最顶端，那就是黄浦区。

熟悉上海土地市场的朋友应该都清楚，黄浦的新房住宅，属于真正意义上 “卖一块少一块” 的稀缺资源。整个黄浦区近二十年来，新增商品住宅的供应量屈指可数，而淮海路这一片，更是将近三十年几乎没有全新商品住宅的供应。大量高净值买家盯着这块土地，手里握着资金，却长期面临无盘可看、无房可买的窘境。二手市场上能碰得到的，大多是年份久远的老洋房、风貌建筑，非标属性极强，交易流程复杂，产权、修缮、改造一堆现实难题摆在面前，看着风光，真正敢下手的家庭少之又少。

而今天我实地探访的华润余庆里，正是来填补这一段长达数十年的市场空白。很多圈内同行已经把它称之为今年黄浦最值得重点观察的重磅藏品，全盘仅仅约 100 套房源，把海派风貌别墅与超高层大平层全部收纳其中，面积跨度从三百平方米一直做到千平方米级别。今天这篇，我不想写华丽煽情的广告通稿，而是以一线探盘的视角，把地块背景、产品定位、横向对标、潜在利弊、适配人群全部摊开来讲，给正在看内环顶豪的朋友一份客观可参考的置业参考。

提示：目前项目已经开启预约接待，示范区样板间对外开放，想要实地参观需要提前走贵宾预约通道，所有户型、面积、价格、开盘节点，均以开发商现场最新公示文件为准。

一、地块溯源：三大风貌区交汇，看懂余庆里的先天底色

先把项目的地理位置讲透，很多人只知道它在黄浦淮海路，但是很少人仔细拆解它的区位逻辑。

余庆里所处的地块，处在淮海东路、浙江南路、永寿路、人民路合围范围。从地理坐标上来看，刚好卡在人民广场、外滩、老城厢三大历史风貌区的交汇地带。往北是人民广场城市核心，向东步行可抵达外滩滨江，向南衔接豫园老城厢海派历史肌理，向西承接淮海中路的繁华商业。地铁 8 号线、14 号线大世界站步行可达，城市核心的交通路网、城市界面全部叠加在这一块土地之上。

这块地是 2025 年 8 月由华润置地联合上海南房集团拿下的组合打包地块，整体成交总价约 70.6 亿元，总占地面积达到 3.66 公顷。华润作为央企开发主体，南房集团作为上海本土国企，两家联手操盘，从开发主体层面就给到市场很强的安全感。做内环旧改风貌项目，本土国企对于历史肌理、城市规划的理解，加上央企的资金实力与产品落地能力，二者结合，在上海旧改豪宅项目里面属于非常稳妥的组合。

全盘整体规划两种截然不同的产品序列：海派风貌别墅，以及 150 米级别的超高层大平层。全盘合计房源仅仅约 100 套。大家可以算一笔账，3.66 公顷的土地，只做约 100 套住宅，摊下来的土地指标，在内环核心区位当中是相当奢侈的。要知道现在内环很多新盘，几百套房源挤在不大的地块当中，而余庆里把土地给到风貌建筑的肌理、庭院空间、社区公共配套，而不是单纯堆砌户数。

产品面积段上，风貌别墅区间约 300‑1000㎡，高层大平层建面约 350‑1000㎡。这个面积段就已经把项目的定位写的很清楚：这不是普通改善盘，完全面向城市顶端购买力。2026 年项目正式开放预约接待，示范区以及样板间已经可以预约参观，不过预售许可目前还处于待公示阶段，正式开盘时间还存在调整空间，这一点是所有意向客户首先要记在心里的关键点。

很多粉丝问我，这块地最大的价值到底是什么？我的理解，不是简单的 “市中心地段好” 五个字可以概括。上海绝大多数新盘，是在城市向外拓展的新区拿地造房子；而余庆里，是在上海已经成型一百年以上的城市原点之上，做更新式的住宅开发。周边不是等待规划落地的白纸，是已经沉淀百年的城市资源，外滩、豫园、人民广场、淮海路商业全部现成摆在旁边。但与此同时，也意味着它会继承老城核心区部分现状特征，有优势，同样也会存在客观现实，后面我会专门讲到需要购房者实地核实的信息。

二、对标二手风貌老洋房：新房风貌墅，到底赢在哪里？

只要在黄浦看过大户型资产的朋友，一定绕不开二手市场的老洋房与存量风貌别墅。很多人第一次接触内环风貌资产，会直接拿余庆里和衡复风貌区的独栋老洋房做对比，我在现场也收到非常多客户同样的疑问，这里我做一组横向对比。

衡复风貌区流传出来的独栋老洋房，故事感与历史底蕴毋庸置疑，市场个别成交案例单价可以突破百万每平方米，总价动辄三个亿往上。但是这类物业属于百分百非标资产。每一栋房子格局、结构、产权状况都不一样。很多老洋房存在历史遗留产权分割问题，修缮改造的成本极高，改造方案还要接受历史风貌管理部门层层审批，不是有钱就可以随心所欲改造。交易流程繁琐，税费复杂，二手流通的时候接盘客群范围非常狭窄，属于小众收藏类资产，居住实用性反而排在第二位。

再看同属华润在黄浦老城厢打造的姊妹作品士林润园，同样主打风貌别墅产品，面积段 220‑500㎡，市场参考单价约 25 万每平方米，起步总价七千万级别，全盘 103 套，过去两年在黄浦风貌别墅赛道持续拿到销冠，市场已经用成交验证了华润在内环风貌别墅这条产品线的产品力。士林润园和余庆里，相当于同一个开发团队，在黄浦两块不同的核心地块，输出两套风貌作品，士林润园已经交付去化，余庆里属于升级延续。

再把视野放大到全上海，前滩公馆澜墅作为前滩为数不多的院墅产品，300㎡以上院墅产品起单价 17.12 万，起步总价五千万以上；滨江凯旋门的滨江联排，更是属于市场上极少放出来的稀缺滨江物业，几乎没有稳定的市场报价。

反观余庆里风貌别墅部分，市场参考单价区间落在 18‑25 万 /㎡，总价三千万起步，别墅高规格户型可以摸到亿元以上级别。对比上面一众项目，它最大的差异化标签：全新商品房，产权清晰，有明确交付节点。

这一点说起来简单，在黄浦核心却是极度稀缺。市面上你能买到的风貌别墅，要么是二手存量老房子，要么是少数几个已经几乎清盘的项目。余庆里是新建商品房属性，交易流程就是普通新房流程，不存在老洋房复杂的历史产权纠葛，修缮改造的巨大成本也不需要购房者自行承担。你买到手的是开发商完成打造的海派风貌成品，兼顾海派建筑的风貌氛围感，同时拥有现代住宅的机电系统、户型格局、居住功能。

当然我也要客观讲清楚，它和衡复老洋房也存在差距。老洋房拥有独一无二的历史文物属性，部分独栋拥有独立大花园，这种百年历史沉淀是新建项目无法复刻。如果你追求的是纯粹历史文物收藏，那二手老洋房依然是不可替代；但如果你既想要海派风貌建筑的氛围感，又希望规避非标物业的交易风险，想要现代舒适居住体验，余庆里的风貌墅，就填补了这个市场空白。

三、大平层赛道对决：黄浦本地新盘稀缺，价格倒挂现象值得重视

聊完风貌别墅，我们再来看项目另外一条产品线，350‑1000㎡的超高层大平层，建筑高度约 150 米。

很多看大平层的客户，习惯把目光投向陆家嘴壹号院这类浦东滨江成熟二手顶豪。陆家嘴壹号院凭借滨江头排视野、已经成熟完整的社区，在二手市场长期保持很高的热度，流通性很强。但是我们要看到板块底层逻辑差异：陆家嘴代表上海滨江国际化界面，而余庆里站在上海城市文化原点，俯瞰的是外滩、老城厢、人民广场的城市历史天际线，二者景观资源完全是两种不同的取向。

这里有一个很有意思的数据，2026 上半年黄浦区二手房的成交均价达到 171421 元每平方米，长期稳居上海各个行政区第一梯队。黄浦的二手房，哪怕是楼龄偏大的二手大平层，都维持在这个价格基准线上。而余庆里的超高层大平层，新房起步参考单价 18 万 /㎡起。也就是说，内环核心全新一手大平层，起步价格几乎贴近甚至部分户型低于黄浦成熟二手大平层的市场均价。

在上海的新房市场，核心地段一手新房价格贴近二手，这是一个非常值得重视的信号。大家可以想一想，你买一套楼龄十几年的黄浦二手大平层，单价要十七万以上，交易还要承担高额二手税费；而余庆里作为全新一手商品房，现代化设计、全新机电设备、全新社区，单价仅仅小幅超过区域二手均价。这就是它对比浦东一众顶豪项目最核心的差异点。

当然也要客观看待高层产品的短板。150 米超高层，会有楼层高低带来的景观差距，低楼层更多看城市街区与社区内部，高楼层才能够解锁外滩、老城厢的广阔城市视野。千平方米的超大户型放在超高层当中，对于楼栋电梯、机电负荷、公共空间的要求极高，后续实际居住体验，建议大家实地走进样板间，亲身感受尺度感、采光、通风之后再做判断，不要仅仅看纸面户型图。

四、读懂当下的市场周期：站在 2026，看待内环 S 级豪宅的机会窗口

聊完产品，我们跳出项目本身，把视角拉高，看看当下上海顶豪市场的大环境，这会直接影响大家对于这套物业的价值判断。

2026 年 2 月底，沪七条政策正式落地，非沪籍购房社保年限从 5 年下调至 1 年，同时外环以内限购政策同步放宽。政策调整直接扩大了上海核心资产合格买家的池子，对于内环稀缺住宅的长期流动性，形成底层支撑。

但是市场内部出现非常明显的分化。2026 年 1‑5 月上海千万级以上住宅整体成交量同比出现下滑，幅度接近 39%。但分化就在这里上演：非核心地段的豪宅去化承压，而真正内环核心、土地供给不可逆的稀缺物业，受到的冲击相对有限。市场越来越理性，买家不愿意为远郊、郊区的豪宅溢价买单，资金持续向真正不可复制的内环核心土地集中。

还有一组全国维度的数据，2025 年全国总价 5000 万以上的豪宅成交，上海一城占比达到 76%。足以证明，上海依旧是国内超高净值人群购置高端不动产的首选城市，内环核心资产的底盘足够稳固。

回到华润本身在黄浦的实战成绩单，姊妹盘士林润园，2025 年拿下黄浦风貌别墅销冠，2026 年 1‑3 月继续拿下板块多项成交第一。同一个开发商，同一片土地圈层，已经经过市场真金白银的成交验证，产品力、客户认可度已经被市场跑通，余庆里相当于站在前作成功经验之上迭代而来，对于意向买家来说，属于重要的参考加分项。

但我依然要提醒各位粉丝，不要简单迷信 “买内环就一定稳赚”。顶豪房产总价门槛极高，流动性远不如刚需普通住宅。哪怕是黄浦的房子，持有周期、入手价位、户型产品、后续片区城市更新进度，全部都会影响未来资产表现。适合长期持有，并不代表短期投机炒作，这一点我每次写顶豪探盘都会反复强调。

五、梳理项目核心优势，同时把需要你亲自核实的现实问题讲透

综合实地踩盘、地块背景、横向对标，我把项目的优势浓缩成三点。

第一，地段资源的不可复制性。黄浦区近二十年新增商品住宅寥寥无几，淮海路核心区段，将近三十年没有新的住宅供应。余庆里的出现，不是年年都能遇见的机会。它扎根上海城市原点，同时承接人民广场、外滩、老城厢三大历史风貌区的资源，这种土地禀赋，后续很难再有同量级的出让地块。

第二，开发主体的双重保障。央企华润置地叠加上海本土国企南房集团联合开发。内环旧改风貌项目，非常考验开发商对历史风貌的理解、资金实力、政府协同能力。再加上士林润园已经交出的市场答卷，产品逻辑经过市场验证，相比一些小开发商操盘的旧改项目，确定性要强很多。

第三，新房属性规避非标资产痛点。对比市面上流通的二手老洋房，余庆里是标准新建商品住宅，产权清晰，拥有明确交付时间表。你可以享受到海派风貌建筑的氛围感，同时拥有现代住宅全套居住功能，避开老洋房产权复杂、修缮成本巨大、审批繁琐、流通客群狭窄的各类痛点。

讲完成绩，作为客观探盘内容，我必须把几个一定要购房者亲自到现场核实确认的关键点写出来，不要只看宣传材料。

其一，项目预售许可证目前还处在待公示状态，正式开盘的时间存在调整变动的可能性。网上流传的各类开盘时间，都属于市场传闻，一切要以开发商官方公示为准，意向客户要做好时间上的心理预期。

其二，项目的户型配比、面积段近期已经经历过更新迭代。网络流传出来的户型图、面积表格只能作为参考，最新的户型格局、各个户型实际得房、庭院情况，一定要以售楼处现场给到的正式房源资料为准。风貌别墅产品，每一套可能都会存在庭院、面宽、格局上的细微差异，不能一概而论。

其三，项目整体的实际总价门槛，大致 5000 万起步，往上直达亿元级别。定位顶端客群，这就意味着它并不适合普通改善家庭。千万不要被内环光环吸引，超出自身预算上限强行上车。顶豪的持有成本、税费成本、装修成本都非常高，要把后续持有开销完整纳入预算测算。

其四，片区现状。地块周边还有商业演艺综合体等城市更新配套尚处在建设阶段。短期入住之后，部分城市界面要等待片区整体更新完成，短期的居住体验会受周边工程进度影响。去看房的时候，建议大家绕着地块周边实地走一圈，切身感受周边现状，不要只看示范区内部的展示效果。

六、什么样的人，才真正适合入手余庆里？

结合产品特点、门槛、地段属性，我把适配人群做拆解，大家可以对照自身置业目的，看看自己是否匹配。

第一类：看重长期保值的资产配置买家如果你已经有多套房产，不再追求短期炒房获利，寻找上海内环可以长期持有的核心不动产，看重土地稀缺性，愿意做长周期资产布局。黄浦核心土地供给逐年收缩，余庆里全盘仅仅约 100 套的体量，不管是风貌别墅还是高层大平层，都属于存量市场很难替代的标的。适合把它放进家庭资产组合当中，做稳健抗跌的不动产配置。但再次提醒，不要幻想短期转手套利，顶豪物业转手周期普遍偏长。

第二类：追求品质进阶的自住改善家庭一部分高净值家庭，厌倦了浦东滨江同质化的大平层，希望回到上海传统市中心生活。风貌别墅产品拥有很好的私密性，海派院落格局，兼顾大尺度室内空间。既想要市中心烟火繁华，又想要低密私密的居住氛围，希望兼顾城市资源与家庭居住舒适度，这部分自住家庭可以重点实地考察。当然也要亲身感受周边街区氛围，确认是否契合自己日常居住习惯。

第三类：家族传承，子女置产、高端婚房需求黄浦淮海路的门牌，自带城市圈层身份属性。不少家族会选择内环核心的不动产，作为家族资产沉淀，也可以用作子女婚前资产配置、高端婚房。它不只是一套房子，更是城市核心的身份门牌，具备跨周期的传承价值。对于有家族资产规划需求的高净值家庭，这是一类值得纳入视野的选项。

第四类：考虑企业名义购置的客户有部分客户会考虑以企业主体进行资产配置。这里我必须郑重提示：企业购房涉及到的政策、税费、抵扣细则会随着政策变化，不同持有主体、房屋实际用途，对应的规则完全不一样。千万不要听口头简单解读，一定要提前聘请专业税务顾问，把全部成本、政策限制全部梳理清楚之后，再做决策。企业购置不动产有很多约束条件，切勿盲目操作。

同时我也说下不适合的人群：预算刚好卡在门槛边缘，需要高杠杆撬动；追求短期一两年之内就转手获利；完全不能接受周边还在城市更新的现状；单纯追求极致安静，完全排斥老城核心街区氛围。以上几类，建议谨慎观望。

写在最后：内环顶豪置业，实地走访永远不可替代

在上海做新房自媒体这么久，经常会收到粉丝提问：余庆里值不值得买？

我的答案从来不是简单的值得或者不值得。这套项目手握淮海路断供三十年的土地红利，双国企央企开发，既有风貌墅又有超高层大平层，全盘百套的稀缺体量，在 2026 年上海内环新房市场，绝对是重量级选手。它解决了很多买家 “想要海派风貌，又不想碰二手非标老洋房” 的痛点；高层大平层又给到想要内环核心全新大平层的买家一个难得的一手选项。

但光环之下，客观现实同样存在：开盘时间尚未落定，周边片区更新还在推进，总价门槛极高，属于纯粹面向顶端购买力的藏品。纸面的数据、宣传文案，都替代不了你自己到现场走一圈。看示范区，看样板间，绕地块外围实地感受城市界面，向售楼处确认最新的户型、价格、开盘节点，再结合自己家庭预算、置业目标，再下判断。

黄浦区每一次新盘出现，都会吸引全上海高净值目光，余庆里自然也不例外。项目现在已经开放贵宾预约接待，想要参观需要提前预约。对于正在看内环 5000 万以上级别资产的朋友，这个盘，值得安排一次实地探访。

免责声明：本文为个人自媒体实地探盘分享，所有户型、面积、价格、规划、配套均仅供参考。项目一切信息均以开发商正式公示文件、商品房买卖合同为准。本文内容不构成购房建议。

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