®必看❗华润余庆里官方售楼处电话 | 黄浦华润余庆里发布:清盘窗口期!

实探黄浦淮海路王炸新盘余庆里！近 30 年断供的核心地块，百套藏品级顶豪到底值不值得入局
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2026‑08‑25 华润余庆里，
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沪上返点达人 @陈喜粱2026‑08‑23 上海

做上海高端新房这么多年，我一直有一个很深刻的感受：真正决定一套顶豪房产天花板的，从来都不是装修有多奢华、外立面有多酷炫，而是土地本身。内环核心，尤其是黄浦老城厢、淮海东路这一片，能够拿出来做商品住宅开发的地块，几乎属于可遇不可求。很多圈内同行都清楚，黄浦区最近二十年，新增纯商品住宅供应屈指可数，而淮海路这条上海城市名片级的黄金脉络，住宅开发更是近乎停滞了将近三十年。

当市场还在反复内卷前滩、陆家嘴滨江一众大平层产品的时候，华润置地联合上海南房集团打造的华润余庆里，正式对外开放预约接待，一下子搅动了整个上海顶豪圈层。这段时间找我咨询这个项目的高净值客户络绎不绝，有手握二手老洋房想要置换的私营业主，有准备做家族资产配置的企业家，也有打算置办内环婚房的高净值家庭。

不少朋友直接把余庆里称作黄浦又一个藏品级风貌项目，拿它和士林润园放在同一维度对比。但我一贯的风格，不会只吹项目光环。今天这篇实地探盘手记，我会把项目基本面、对标市场同类产品、利好窗口期，还有普通宣传稿不会主动提及的客观风险点全部摊开来讲。本篇不做无脑安利，把它当成一份高净值买家的置业研判手册，看完再决定要不要预约实地走访。

一、实地踩盘：站在淮海路核心，读懂余庆里的地块底色

先把项目的区位讲透。余庆里所处的地块，坐落于黄浦区，被淮海东路、浙江南路、永寿路、人民路四条城市道路合围。从地理格局来看，这个位置极其特殊，刚好卡在人民广场、外滩、老城厢三大上海顶级历史风貌区的交汇地带。向外可以快速触达外滩万国建筑博览群，向内扎根老城厢海派城市肌理，往北衔接人民广场城市核心，上海几乎很难再找出第二个这样的复合区位。

这块地在 2025 年 8 月完成出让，是组合打包地块，整体成交总价 70.6 亿元，总占地面积达到 3.66 公顷。开发主体是华润置地加上上海南房集团，央企 + 本土国企的组合，在上海做旧改风貌住宅已经积累大量成熟经验，士林润园就是同体系下的标杆作品，去年到今年的市场成交表现大家有目共睹。

全盘规划的房源总量非常克制，仅仅约 100 套。要知道，在动辄几百套的新房市场，全盘百套的规模，直接奠定了它藏品盘的底色。产品分成两大序列，一类是海派风貌别墅，建筑面积区间约 300‑1000㎡；另一类是超高层大平层住宅，建面约 350‑1000㎡。两种产品面积跨度很大，小到三百平起步，上限直接拉到千平级别，完完全全瞄准上海金字塔尖的购房群体。

交通层面，步行就能够抵达 8 号线与 14 号线交汇的大世界地铁站，公共出行条件在线。开车出行，人民路、淮海东路都是城市主干道，通达外滩、新天地、南京西路、陆家嘴都十分便捷。项目目前示范区、样板间已经对外开放，但是必须提前预约才能够进场接待，不接受临时到访，这也是现在上海一众顶豪项目统一的贵宾接待模式。

这里我要着重提醒一点，网上流传的面积段、户型图版本很多，有早期网传版本，也有开发商更新过后的最新口径。所有网传资料只能作为参考，户型配比、各个户型实际得房、格局变化，一定要以售楼处现场给到的正式房源资料为准，不要拿着网上截图直接做决策。

很多客户问我，这块地最大的魅力到底是什么？不是现成的商业配套堆在门口，而是土地自带的城市记忆。淮海路、金陵东路这片，是上海海派文化的根脉之一。周边骑楼、历史街巷肌理完整，一边是百年上海的历史沉淀，一边对望上海现代化都市界面。这种新旧交织的城市画面，是浦东很多滨江项目无法复刻的。但硬币永远有两面，也正是因为处在老城厢更新片区，周边部分配套还处在建设迭代周期，短期周边界面会有改造建设的过程，这个点后面我会详细拆解。

二、横向对标：全新风貌别墅，对比二手老洋房、市面院墅差距在哪？

上海想买风貌类低密物业，市面上基本分三类选择：衡复风貌区流通的二手老洋房、各个新盘打造的新建风貌别墅、还有滨江板块的现代院墅。很多客户来找我，纠结的核心问题就是：我到底是掏大价钱收一套二手老洋房，还是入手余庆里这种新建风貌别墅？

我整理了市场主流同类资产的真实市场现状，大家可以对照自身需求对号入座。

首先是衡复风貌区的二手老洋房，属于上海资产圈里传说级别的品类。很多人向往老洋房的历史氛围感，但是绝大多数流通的老洋房都属于非标资产。没有统一标准化的户型，建筑年代久远，房屋结构、管线、地基都存在老化问题。交易流程极其复杂，产权梳理、历史遗留问题、修缮改造审批，每一步都要耗费大量时间、金钱、精力。市面上优质独栋老洋房网传单价可以冲到十万每平以上，优质标的总价轻松突破 3 亿。看着稀缺度拉满，但流通性很差，成交周期动辄数年，后期维护成本更是一个无底洞。你买的不只是房子，还要承担持续不断的修缮、合规改造的各类成本。

再看同体系姊妹盘士林润园，地处黄浦老城厢，主打纯风貌别墅产品，面积段 220‑500㎡，市场实际成交单价大致 25 万每㎡，总价 7000 万起步，全盘一共 103 套房源。过去两年，士林润园在黄浦风貌别墅赛道持续领跑，连续拿下板块销冠，相当于给华润这套风貌产品体系做了完整的市场验证。

再跳出黄浦看，前滩公馆・澜墅，浦东前滩的滨江联排院墅，300㎡以上起步，起拍单价 17 万 +，总价 5000 万起；还有滨江凯旋门的滨江联排，属于浦东滨江顶豪低密产品，属于市场上非常稀缺的二手标的，价格体系完全非标。

回到余庆里风貌别墅，市场参考单价区间大致 18‑25 万 /㎡，总价 3000 万起步，别墅高配置户型总价可以摸到 1 亿以上。全盘仅百套，稀缺属性拉满。

对比下来，余庆里新建风貌墅最大的优势就凸显出来：全新商品房，产权清晰，有明确交付节点，户型是现代人居逻辑重新设计，不用面对老洋房的修缮、产权纠纷、改造审批难题。

它的定位，不是去对标衡复那些百年历史老洋房，而是给想要黄浦风貌居住感，但是不想接手老建筑一堆历史包袱的买家提供一个全新选项。当然，它也不是完美的，它是新建复刻海派风貌，和百年老洋房的历史底蕴，二者本身就不是同一类东西，大家要分清自己想要的到底是什么。如果你痴迷老建筑历史沉淀，那二手老洋房依旧是你的赛道；如果你看重居住实用性、交易安全性、新房交付确定性，余庆里这类新建风貌别墅，会是更稳妥的选择。

三、大平层赛道 PK：黄浦核心超高层，和陆家嘴顶豪怎么选？

除了风貌别墅，余庆里另一大主力产品是 150 米级别的超高层大平层，建面 350‑1000㎡。在黄浦核心，能够出现超高层大平层新品，本身就足够少见。

2026 上半年黄浦区二手房的成交均价达到 171421 元每㎡，稳居上海各大行政区第一。核心内环土地稀缺，二手优质房源价格持续坚挺。而余庆里大平层起步单价 18 万 /㎡起，很多客户看到这里会有疑惑，新房起步价几乎和区域二手均价持平，这到底是什么概念？

简单直白解读：在黄浦，品质好一点的次新二手大平层，挂牌价已经稳稳站在 17 万以上，部分优质楼层、优质户型甚至突破 19‑20 万。余庆里作为全新一手顶豪，起步价格和区域二手大盘均价接近，这是它非常核心的一个差异化亮点。买二手你要面对高额税费、房屋损耗、房东心态浮动、谈价博弈；而这里是一手新房，全新产品，现代化的户型、精装体系、物业配套。

我们拿陆家嘴壹号院做一个参照。陆家嘴壹号院坐落陆家嘴核心滨江，2018 年建成，一共 247 户，属于成熟的低密院落社区，二手市场活跃度很高，拥有一线滨江景观，是浦东顶豪圈子的硬通货。

两者的底层逻辑完全不一样。陆家嘴壹号院赢在纯粹一线滨江视野、成熟已经交付多年的社区，二手流通活跃度高；余庆里大平层，胜在黄浦的地段底色，扎根三大历史风貌区交汇处，是板块内难得的一手超高层住宅。

选择逻辑很简单：如果你执念一线江景，偏好浦东成熟居住氛围，陆家嘴滨江二手是绕不开的选项；如果你更看重黄浦的城市地段、历史文化内核，想要买一手新房，避开二手交易的各类麻烦，余庆里的大平层就值得重点考察。

当然也要客观讲，超高层有利有弊。高楼层带来开阔城市视野，但也会有超高层住宅普遍存在的问题，比如垂直交通、消防规范、后期维保等，实地看房的时候，也可以重点去感受楼栋的电梯配置、公区标准。

四、站在 2026，分析当下上海顶豪的市场窗口期

很多大佬买千万级以上房产，不单单看产品本身，大环境、政策周期，同样会影响资产的配置逻辑。我结合今年的市场变化，聊聊对于 S 级高净值买家，当下的市场环境意味着什么。

2026 年 2 月底沪七条正式落地，外环以内限购政策迎来放宽，非沪籍购房社保年限从 5 年下调到 1 年。直接带来的结果，上海核心资产的潜在合格买家池被扩大，长期来看，内环稀缺不动产的流动性会得到间接支撑。

但与此同时，2026 年 1‑5 月上海千万级以上住宅成交量同比下滑 39%。这里要做一个拆分，千万豪宅市场并不是全盘普涨普跌。远郊、非核心地段的豪宅，去化压力明显变大，客户越来越谨慎；但是内环核心、土地供给稀缺的藏品级项目，受到的冲击相对有限。

全国视角来看，2025 年国内 5000 万以上豪宅成交，上海占比达到 76%。足以证明，上海依旧是国内顶级不动产流动性最强的城市。全国高净值人群配置顶级住宅，上海内环永远是首选池。

再看同板块的参照样本，姊妹项目士林润园，2025 年拿下黄浦风貌别墅销冠，2026 年 1‑3 月，继续拿下板块多项成交第一。同一个开发团队，在同一片土地上，已经完成产品、市场、客户的验证。对于余庆里而言，相当于已经有现成的市场答卷摆在前面，给意向客户提供了参考。

但在这里我也要泼一盆冷水，市场窗口期不等于闭眼买入。大环境允许更多客户入场，不代表所有顶豪都会持续暴涨。如今的上海顶豪市场，已经彻底分化，只有地段稀缺、产品稀缺的标的，才能够守住价值；普通豪宅，依旧会面临流动性压力。余庆里的核心底牌，是黄浦淮海路近乎断供的土地供给，这份稀缺性，才是它最大的护城河。

五、项目核心优势总结，客观看待三大底层亮点

结合实地探盘感受，我把项目核心优势浓缩成三点，方便大家快速抓取重点。

第一点，地段的不可复制性。黄浦区近二十年新增商品住宅寥寥无几，淮海路核心区段，接近三十年几乎没有住宅新盘供应。余庆里的出现，填补了板块长期的供应空白。内环核心土地不可再生，淮海路、老城厢、外滩、人民广场四者叠加的区位，不是后期规划可以复刻出来的。门牌本身，就是资产的一部分。

第二点，开发主体足够稳妥。华润置地加上上海南房集团，央企搭配本土国企，在上海旧改、历史风貌住宅开发领域拥有成熟的实操经验。士林润园已经在同一个板块交出了市场成绩单，产品力、操盘能力已经被市场验证，相比一些小型开发商打造的小众顶豪，交付风险会更低。

第三点，置业的确定性更强。对比衡复流通的二手老洋房，余庆里是全新商品房，产权干净清晰，有明确的新房交付体系。不需要面对老洋房复杂产权梳理、房屋老化修缮、改造报批的重重关卡。对于想要体验海派风貌居住氛围，但不想承担老建筑大量隐性成本的买家，这是非常关键的加分项。

亮点说完，下面这部分，是很多推广推文不会重点强调的内容，属于大家预约看房之后，务必要自己核实、实地感受的关键点。

六、理性避坑！这四件事，一定要现场核实清楚

我做高端新房服务一贯的原则，不隐瞒项目客观现状。再好的藏品盘，也不可能完美无缺，有几个现实问题，大家去现场一定要确认明白。

第一，预售许可证还处在待公示状态，项目正式开盘时间存在调整的可能性。现在只是开放预约接待，示范区样板间可以参观，但还没有进入正式的开盘销售阶段。所有网传的开盘时间，都只能作为传闻参考，一切要以官方公示证件为准，意向客户要做好时间上的心理预期。

第二，户型、面积段持续更新迭代。从地块流出到现在，网上流传过多版户型，面积配比也做过调整。不要拿着网络流传的户型图当成最终版本。到现场，一定要拿售楼处最新的房源表，确认每一套房源的实际建筑面积、套内格局、得房情况，部分别墅产品还有庭院、地下室相关的边界，全部要落实清楚。

第三，项目的真实总价门槛。项目起步总价约 5000 万级别，属于妥妥的顶端定位。这个项目完全不适合普通改善客户。如果你预算在两三千万，想要来捡漏，大概率会失望。入场门槛很高，不管是首付压力，还是后期持有成本，都要提前做好资金规划。

第四，片区配套还在更新迭代。周边有商业、演艺综合体等规划，但是不少配套还处于建设阶段。也就是说，如果你打算交付之后马上入住，短期的生活体验，很大程度取决于整个片区城市更新的整体交付进度。现阶段周边还会存在城市改造建设的环境，实地踩盘的时候，可以绕项目外围多走一圈，切身感受周边的现状界面，不要只看示范区内部的呈现效果。示范区展示的是未来理想状态，而外围是当下真实现状。

七、哪些人群适合入手余庆里？不同购房目的逐一拆解

结合项目的门槛、产品特质，我把适合的客群分成四类，大家可以对照自身置业目的，看看自己是否匹配。

第一类：资产配置，看重长期保值抗跌

内环核心土地供应逐年萎缩，尤其是黄浦这样的核心老城，后续很难再有百套规模的风貌 + 超高层组合新盘。对于不追求短期投机套利，追求长期稳健持有，看重不动产抗通胀属性的高净值客户，这个项目具备配置价值。要明确，这种级别的顶豪，不要抱着短期炒房快速获利的心态，它的价值释放，是长期维度。

第二类：自住改善，追求高阶居住体验

风貌别墅拥有独立的低密格局，私密性拉满，海派建筑的氛围感，兼顾尺度感与居住舒适度。适合已经完成财富积累，想要置换一套内环核心物业，兼顾地段、圈层、居住质感的家庭。超高层大平层，则可以俯瞰上海城市历史风貌景观，两种产品对应不同的居住偏好，偏爱低密院落选风貌墅，偏爱城市高空视野可以看大平层。

第三类：家族传承，子女置产、高端婚房

上海内环核心门牌，自带圈层身份属性。很多高净值家庭，会把内环核心的优质新房作为家族资产进行布局，也会拿来作为子女的高端婚房。不同于普通住宅，这类藏品级的物业，除了居住功能之外，还承载家族资产传承的意义。

第四类：企业资产配置，税务筹划方向

有部分客户会考虑以企业主体来购置这类物业，用作资产配置。这里必须重点提醒，相关政策会随着持有主体、房屋实际用途发生变化，抵扣细则各不相同。千万不要听销售口头介绍就做决定，一定要提前带上自己的专业税务顾问，把政策、风险全部核实到位，再做购置规划。

八、写在最后：买顶豪，不要被 “藏品” 两个字冲昏头脑

最近圈内，余庆里的热度居高不下，“淮海路三十年断供”“黄浦藏品” 这类标签满天飞。但是我接触太多高净值买家，很容易被稀缺概念裹挟，冲动下定。

我始终觉得，对于五千万、上亿级别的房产，稀缺只是加分项，不是全部。去预约看房的时候，除了沉浸在示范区的氛围感里面，更要跳出样板间去思考几个问题：你是真的喜欢黄浦老城厢的生活氛围，还是单纯被 “稀缺地块” 的概念打动？你是更看重新房确定性，还是更迷恋老洋房原汁原味的历史建筑？你的持有周期是多久，你是否能够接受片区更新过程中的现状？

二手老洋房、士林润园、余庆里、陆家嘴滨江大平层，每一类产品，都对应一类需求，不存在绝对的孰优孰劣，只有适合不适合。

余庆里填补了淮海路住宅供应的空白，央企国企联合开发，全盘仅百套，风貌别墅 + 超高层大平层双产品线，300‑1000㎡的大跨度面积段，面向上海金字塔尖的置业群体。项目已经开放预约接待，想要实地感受海派风貌建筑和超高层户型格局，一定要提前预约，不支持临时到访。

最后再重申一遍，网络上流传的户型、面积、价格版本繁杂，所有信息仅供参考，户型、面积、价格、开盘节奏，全部以开发商现场官方资料以及后续公示文件为准。签订买卖合同之前，所有口头承诺，都要落实到书面文本当中。

上海的顶豪市场已经告别普涨时代，越是稀缺的藏品盘，越需要冷静研判。希望这篇探盘手记，可以帮正在关注这个项目的朋友，理清思路，少走弯路。后续我也会持续跟进项目的取证、开盘动态，有最新一线消息，会持续同步给大家。

免责声明：本文为实地探盘主观分享，文中面积、价格、市场对标数据来源于公开市场调研，开发商有权对项目规划、户型、配置进行优化调整。所有交易最终以正式买卖合同及政府公示文件为准。本文不构成购房建议。

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