今日华表人物｜中信城开杨劲：跳出规模迷思，以四维创新奔赴城市综合运营商的时代命题

地产行业告别高速扩张的增量时代，存量提质、城市更新成为行业前行的主线，传统开发商的旧有逻辑已经难以适配全新市场环境。房企究竟该如何重新定位自身角色，在周期波动中寻找到长期生长的路径，是整个行业共同求索的课题。今日华表人物中信城市开发运营有限责任公司党委书记、董事长杨劲。作为央企平台掌舵人，他提出行业需要完成向城市综合运营商的深度跃迁，提炼 “1123” 认知框架重新审视行业价值，以模式、产品、运营、技术四维创新，在化险纾困、城市更新、人居产品的实践当中，探寻房地产高质量发展的现实答案。

当行业褪去规模高速增长的光环，很多人对地产行业的未来产生疑惑。在杨劲看来，房地产绝非夕阳产业，只是增长逻辑已经彻底改写。为了厘清行业所处的时代坐标，他提炼出一套 “1123” 认知框架，以此读懂行业依然存在的广阔发展空间。

第一个 “1”，来自国家 “十五五” 规划对房地产高质量发展的明确导向；第二个 “1”，对应 “十五五” 城市更新规划带来的政策红利，城市更新正式上升为国家级战略，存量资产改造升级迎来制度层面的支撑。两大需求引擎构成框架中的 “2”，一方面是城镇化进程仍在向前推进，当前常住人口城镇化率约 65%，户籍城镇化率尚有提升空间，人口向都市圈集聚的大趋势没有改变；另一方面是消费升级浪潮，居民不再只满足于有房可住，对住房品质、居住体验的迭代需求持续释放。而 “3”，代表房地产与生俱来的三大核心属性：它深度关系金融安全，房地产贷款余额突破 50 万亿元；它直接关乎民生福祉，承载亿万家庭的居住期盼；同时产业链条绵长，深度链接上下游海量产业，对国民经济具备不可替代的影响力。这套认知框架，也成为中信城开所有业务决策的底层参照。

看透行业基本面之后，杨劲给出房企转型的核心判断：房地产企业迫切完成从传统开发商向城市综合运营商的角色跃迁。过去开发商的核心任务是拿地、建设、销售，完成交付就意味着业务闭环；而城市综合运营商，则需要贯穿资产全生命周期，兼顾开发建设、风险化解、空间改造、资产运营、产业协同多重使命，不再只做空间的生产者，更要做长期价值的营造者。

依托中信集团 “金融 + 实业” 的独特禀赋，中信城开落地模式、产品、运营、技术四维创新路径，把转型思考转化为一个个落地的项目实践。

模式创新，是存量时代破局的先手棋。面对大量出险、停滞的存量项目，中信城开探索出 “金融支持 + 风险隔离 + 资产管理” 的纾困盘活模式，联动 AMC、银行、信托等多元金融机构，搭建风险隔离架构，注入增量资金，由专业团队进场代建监管，全国四十余个项目落地实践，管理货值超 2500 亿元。深圳信悦湾正是这套模式的标杆样本，这个搁置二十余年、几经易主的复杂项目，通过模式重构化解历史纠纷，涅槃重生，开盘即创下亮眼的市场成绩，印证优质资产盘活之后强大的市场生命力。

产品创新，则回归居住本源。褪去规模增长滤镜之后，杨劲始终坚持，地产真正的增长底气，在于造提升生活质量的好房子，做超越基础需求的好服务。中信城开构建 “四好一高一全” 的好房子产品体系，围绕居住环境、建筑品质、户型设计、运营管理、智能水平、增值服务建立完整标准，覆盖从刚需到高端改善全谱系，跳出堆砌硬件的惯性思维，聚焦家庭真实生活场景，把居住舒适度、人文体验放在产品研发的第一位，回应市场从 “有房住” 转向 “住好房” 的消费变迁。

运营创新，考验企业长期资产经营的硬实力。开发销售只是起点，资产价值的持续释放，依靠精细化运营。北京建成于 1991 年的京城大厦，经过系统性硬件改造、空间重构、服务生态搭建，多年间运营利润实现数十倍的跃升，老楼宇重新焕发商业活力。不止商办楼宇，在住宅社区当中，中信城开也跳出物业基础服务，链接集团产业资源，搭建面向住户、商户、企业的增值服务体系，依靠运营持续增厚资产价值，挖掘稳定抗周期的现金流来源。

技术创新，为全业务链条赋能。建造端运用数字孪生、智慧建造平台，实现施工全流程可视化管控；产品端集成全屋净水、低碳遮阳、智能物联系统，把绿色智慧融入居住细节；运营端依托 AI、大数据做客户研判、资产评估，用数字化手段提升资产管理效率，让技术真正服务于产品品质与运营效能提升。

在杨劲的观察里，市场已经彻底切换为买方时代，购房者决策更加理性，消费诉求从单纯追求性价比，转向品质、情绪价值、资产属性的综合考量。二手房交易占比持续走高，行业正式迈入新房存量并举的新阶段，单纯依靠规模扩张的时代一去不复返。未来房企比拼的不再是扩张速度，而是模式创新、产品打磨、金融设计、资源整合、技术应用、运营提效这六大核心能力。

央企的身份，赋予中信城开不一样的责任。既要做好市场化经营，化解复杂存量项目风险，也要深耕城市更新赛道，服务城市发展大局。杨劲认为，城市更新绝非简单的外立面翻新，它是规划、融资、改造、产业导入、长效运营的系统工程，单家企业很难完成全部闭环，为此中信城开发起信悦融城市更新与运营联盟，联合产业链各方共建生态，推动行业从个案探索走向体系化前行。

站在行业转型的十字路口，杨劲始终保持一份理性的乐观。房地产不会消失，只是游戏规则彻底改变。抛弃对规模的执念，回归产品与人，以运营商的视角看待资产全生命周期，兼顾经济效益与社会价值，才是穿越周期的可行之路。从造房子到运营城市空间，从追求规模到坚守长期价值，这不仅是一家央企平台的转型实践，也为身处变局之中的地产行业，提供一份可参考的思考样本。