沈阳好房子，买房看“双璟”

作为一个将沈阳看作第二故乡的非典型上海人，这些年一直关心沈阳的发展。2026年在上海和沈阳之间来回穿梭，比较两个城市的楼市发展挺有意思。疫情后的沈阳楼市，量跌了、价稳了、质提了。尤其进入2026年三季度，楼市有了一些微妙的变化，我把观察整理成文和大家分享。

一、四代宅，有点卖不动了

进入三季度，沈阳新房供给明显增多了。不过，大家有没有感觉到，很多新供四代宅首次开盘都不如2025年了，转化率都不到50%，具体项目就不提了。一边是户型赠送率在加码，一边是成交率在下降。为什么？因为所谓的四代宅，正在被异化成一场“面积赠送”的竞赛。零公摊、负公摊，听起来很美好，但那些“赠送”的面积，都是要花钱买的。一个事实是沈阳新房城市均价稳定在1.2万+/平米，而四代宅的均价却普遍在1.5万/平米以上。

有人会说，四代宅的外挑赠送阳台，难道不是一种创新吗？我朋友的一句话说得挺对：想想当年情景洋房“层层退的露台”，现在还有人提吗？外挑露台带来的上下层隐私干扰以及沈阳冬天的气候适应问题，自有公论。毕竟现在沈阳还没有一个真正完全交付的四代宅项目，好与坏，还得让子弹飞一会儿。

二、“好房子”，开始吃香了

另一方面，国家倡导的“好房子”却在开发商圈子里热了起来。

好房子，国家是有“安全、舒适、绿色、智慧”四个维度评选标准的，指向的是“百年宅”的人居目标。说穿了，四代宅、五代宅是营销概念，而“好房子”是行业标准。老百姓置业不是买房子，而是选择一种适合自己的生活方式。国家倡导的“好房子”行业标准背后，是引导地产行业走向提供“生态、生活、生计”的“三生”解决方案。

沈阳首批获评省住建厅好房子项目的华润、中海和九洲三家房企（仅此三家）值得关注，他们的“三生”含金量，还在持续提升。

三、买房看“双璟”：三好十二优 VS 四好五真

2015年以前，中国人平均换房周期是7.2年；疫情后换房周期估计翻番不止。买房，现在是个生活态度选择的问题——你买的不是一套房子，是你未来10年、20年的烟火日常。

顺着“好房子”的看房逻辑，我从最近看过的项目中选了两个做比较：一是奥体的华润置地盛京润璟，二是和平的九洲御璟，他们都是好房子首批获评房企，他们都不约而同地在公园、技术、配套三个层面做不同做极致，让我们一起看看他们如何跳出户型的面积赠送，倾力打造超级生活方式底盘的异曲同工之处，激活沈阳真正的“增购型改善”置业需求。

1、华润置地盛京润璟 / “三好十二优”

华润置地提出的 “三好十二优” 产品体系，涵盖了“价值层—策略层—底盘层”三个层次。“三好”指的是好社区、好产品、好服务；“十二优”是“三好”下的细分场景，贯穿房地产开发设计到交付运营的全流程。产品价值共分为八个维度：健康、智慧、安全、绿色、全龄、精工、多元、格调。

[好社区]

盛京润璟坐落于浑南区富民南街，由四宗连片地块构成，总占地约34.75万㎡，总建面约52万㎡，是近十年沈阳单次出让体量罕见的超级地块。华润置地于今年3月斥资30.1亿元摘得该地块。项目规划容积率仅1.1，是奥体核心稀缺低密地块。景观上打造约4万㎡城市森谷秘境，创新采用全域约4米抬板设计，打造独特浮岛社区。

[好产品]

华润置地盛京润璟的“超级静音仓”是一套从外到内的体系化降噪方案，通过 “社区规划—建筑结构—室内配置” 三级屏障，“内外七重静音系统”，将外部铁路噪音影响降到最低。

第一级：社区外部屏障。项目采用全域约4米抬板设计，利用高差形成天然隔音屏障；配合1.1超低容积率与约4万㎡“城市森谷秘境”，通过开阔间距与植物群落实现物理降噪。

第二级：建筑结构屏障。采用全线浇筑混凝土工艺，消除砌筑缝隙；全屋铺设10mm减震垫，有效缓冲楼层间撞击声；配置三玻两中空断桥铝系统窗，兼具保温与强隔音性能。

第三级：室内设备屏障。对空调、新风等设备及管道进行隔音处理，消除室内运行噪音。

[好服务]

项目同步发布全新 “礼仕服务” 体系，标志着华润置地在东北区域正从产品硬件向“产品+服务”双轮驱动转型。地块东北侧规划九年一贯制教育用地，距地铁9号线朗日街站仅400米，1公里抵达奥体中心，1.5公里奥体万达。

2、九洲御璟/ “四好五真”

九洲御璟位于和平区，占地约9万㎡，总建面约18万方，容积率2.0。如果说华润的“三好十二优”是一套标准化的可复制体系，那么九洲御璟的 “四好五真” 则是一套定制化的、以生活体验为核心的底层价值系统。

四好——

好生态 / 好生活 / 好社交 / 好关系

[好生态]

“森林海”特色5A细胞生态园林景观，复层绿化率达65%。甄选32种寒地城市高固碳植物，全冠移植还原树种原始形态美。3个70米巨型宅间绿地，近万平集中绿地面积。约5.4万㎡绿化覆盖，按文献基准等比例换算，每年滞尘约563公斤。这不是“好看”，这是“好用”——用数据说话的生态底盘。

[好生活]

25%的非住商业配建率，是国家倡导“步行生活圈”的社区级落地。项目打造约2000㎡的 “Y7·和平空间” ，集御璟餐厅、魔方城市书房、全龄活动空间、健身中心、私宴厅等十三大功能于一体。甚至还配有喜喜月子中心、南宁公立幼儿园、铁五小学、134中学，形成0-15年完整教育链。在九洲，生活不是“出去找”，而是“下楼就行”。

[好社交]

外部，胜利大街快速枢纽带来职住平衡的便捷出行，快速抵达和平、铁西、浑南核心区，使项目多为事业单位业主，圈层纯粹；内部，冬庭夏园、Y7和平空间构建 “以我为中心” 的在宅社交新方式，通过持续不断的社群经营，凝结社区共识，以社群替代传统邻里。

[好关系]

沈阳首个“厅房平权、零次卧小家化”项目。多功能纵厅，部分户型北卧面宽达4.2米，每个房间都能独立成为“小家”——关门是独立空间，开门是一家人，很好的满足每个家庭成员同在一个屋檐下的隐私生活。

五真——

真扛涝 / 真有氧 / 真百年 / 真智慧 / 真营运

[真扛涝]

落地海绵城市理念，整社区整体抬板1.8米，采用雨水花园、下沉式绿地、透水铺装等设施，实现雨水就地消纳与利用，可扛400毫米以下特大暴雨。

[真有氧]

约5.4万㎡绿化覆盖，按文献基准等比例换算，年滞尘约563公斤，年制造氧气量约等于青年大街整体……这不仅是景观，是可以量化的健康。

[真百年]

针对北方寒地特有的冷锥现象，项目采用聚氨酯发泡工艺整体外墙保温——保温性能远超传统材料，耐久性可支撑10年以上；多层防水系统杜绝渗漏隐患；三玻两中空断桥铝系统窗——气密性、水密性、抗风压性能全面领先。

[真智慧]

东北首批智慧科技示范园区。无人接驳、无人巡更、无人清扫、无人售卖——四大AI配置，让科技替业主“干活”。从入园到入楼的人脸识别、无接触通行，科技在看不见的地方解决麻烦。

[真营运]

Y7·和平空间已经全部正式运营，集御璟餐厅、魔方城市书房等十三大功能，是随时可体验的真实场景。2024年交付、2025年增配Y7、26年种下红豆杉——交付不是终点，是起点。

盛京润璟AND九州御璟“好房子逻辑”比较表

盛京润璟“三好十二优” 九洲御璟“四好五真”

四、改善置业的尽头是好房子

两个“璟”，代表沈阳当下两种优秀的“好房子”解题思路。

华润置地盛京润璟打造超级静音仓体系。通过“内外七重静音系统”，将南部临铁道的不利因素打造成了核心产品标签，提供了让沈阳安静下来的“好房子”力量。

九洲御璟则修炼超级隐蔽体系。海绵雨洪花园、复层绿化、聚氨酯发泡一体化外墙保温，北斗智慧系统……将不可测的环境因素变得可控，提供了让沈阳安全起来的“好房子”力量。

当市场还在纠结阳台多大、赠送多少面积的时候，真正的改善买家，应该回归“好房子”。改善置业的尽头，不是样板房提供的生活想象，而是现房实景提供的生活场景！