广西
伴随着各地城市更新计划陆续铺开，旧改、抗震加固工程不断推进，不少持有老破小的家庭重新燃起期待，觉得房子又能迎来价值回升。但纵观楼市的各项信号，结合信贷规则、二手房成交现状不难看出，未来五年，老旧小户型住宅，会迎来一次明显的资产分化，过去坐等拆迁躺赢的想法，已经不再现实。
我们口中的老破小，大多房龄久远，内部管线老化，公共设施陈旧，户型局促。这类房源基数庞大，大量普通家庭的资产都绑定在这类房产之上。但时代环境已经改变，楼市普涨行情成为历史，老破小内部，也会走出完全不一样的走向。
首先是二手房市场会出现明显冷热割裂。买房人的观念已经转变，不再赌虚无缥缈的升值预期，更加看重实实在在的居住体验。位于城市核心板块，配套齐全，靠近地铁或者享有学区资源的老房子，凭借低总价的优势，依旧会受到刚需群体青睐，转手相对容易。
可位置偏僻，周边没有利好规划，既不靠地铁也没有学区加持的老旧小区，处境会越来越艰难。即便主动下调挂牌价格，也很难吸引到意向买家，长期挂盘无人问津会成为常态。
其次是金融层面的约束会越来越严格。银行放贷会把房龄作为重要评估标准，房龄越高，贷款条件就越苛刻。不少银行对于房龄超三十年的房源，直接减少贷款年限甚至不予放贷，交易只能依靠全款。
再过五年，一大批住宅房龄将达到四十年，愿意拿出全款接手老房子的买家少之又少。一旦贷款通路关闭，房子就算尚有账面价值，也会很难变现，既不好出售，抵押贷款也会处处受限，资产直接被牢牢锁住。
再者旧改资源并非雨露均沾。老旧小区改造资金有限，会优先倾斜重点片区。能够纳入改造名单的楼栋，可以完成电梯加装、管网更换、环境整治，居住条件随之改善，资产也能获得支撑。
还有数量众多的老旧小区，受财政、居民意见、地块条件限制，很难轮到改造。房屋硬件持续损耗老化，居住体验持续下滑，价值也会慢慢被市场稀释。
总而言之，老破小不会全部一文不值，但也绝不可能全部保值。地段、配套、房龄、是否纳入更新规划，决定一套老房子的最终命运。手里握着老旧房产，要客观评估它的真实价值，丢掉不切实际的幻想，根据自身情况，做出持有或是置换的选择，才是理性的做法。
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