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二、重要声明

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一、谁适合关注瑜海澐颂？

结合项目的地段、产品和价格定位，咚咚姐认为以下几类人可以重点考虑：

1. 上地、软件园长期通勤，把地段和通勤放在第一位的人。这是项目最核心的客群——工作半径就在这片，每天的通勤时间能省出来一小时以上，对生活质量是实打实的提升。

2. 预算卡在1000万左右，希望落户海淀的人。——海淀新房门槛普遍在1500万以上，瑜海澐颂给了1000万级上车的机会。

3. 关注在海淀优质资产配置的人群。——上地核心区的土地稀缺性决定了这类资产的长期价值，适合看重资产保值、愿意长期持有的购房者。

二、海开的底气：海淀“亲儿子”，靠谱的底色

很多关注瑜海澐颂的朋友可能对海开还不太了解，这里补充一下开发商的背景。

海开控股成立于1982年，是海淀区国资委100%持股的区属一级监管企业。四十多年来，它没出过海淀，一直深耕这片土地。先后建设了四通大厦、海泰大厦、数码大厦、中关村西区等多个中关村地标，也开发了牡丹园、知春西里、玉海园等大量住宅社区，累计开发面积超500万㎡。

2021年，第一个“颂系”作品圆明天颂面世，开盘15分钟卖了60多亿，2024年交付后被称为“教科书式”交付。此后栖海澐颂、颐海澐颂接连热销，四座“颂系”已成为海淀高端住宅的代名词。

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所以对于这种背景的开发商，置业安全感确实不一样。

也正因如此，上地0702这块地，只有海开敢拿。整宗地总建筑面积约22.54万㎡，其中可售住宅仅9.31万㎡，剩下全是办公用地（用于AI产业）和配套自持，对大多数房企是包袱，对做产业园起家的海开却是老本行。

三、项目的产品亮点：哪些值得关注？

1. 立体山水园林，每天回家能“慢下来”

项目打造了垂直立体的山水园林景观，由“种地景观”操刀——这家公司擅长做中式叠石理水，建发海晏的园林就是它做的。每天回家经过小桥流水，能让劳累了一天的心稍微放松下来。

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2. 会所配置：泳池、健身、读书，动静结合

两个地块的会所及架空层合计约5000多平米，是目前海淀会所面积最大的项目之一。北区会所约1900㎡，规划泳池和健身房等；南区会所约1800㎡，规划静谧图书馆等。动静结合，兼顾健身和精神需求，也符合海淀高知人群的特点。

3. 架空层：最实在的加分项

10栋楼做了首层架空，层高3.05米到4.25米不等，全部敞开通透。规划了亲子玩乐区、棋牌会客区、健身区等功能空间，相当于多了全天候的社区共享客厅。这也是海淀首批落地架空层政策的标杆项目。

不过有一点要注意：架空层有人活动就会有噪音，二楼的住户可能会受影响。所以架空层上方的二楼，价格一般会便宜一点。

4. 花池和设备平台：实际赠送面积不小

除了98㎡户型，其他户型都配有南向开敞花池（约50cm的一步阳台）。北侧设备平台则是各户型都有，没有包进去，是可以实际使用的空间。边户的270°转角飘窗，赠送面积也很大。这些加起来，就把得房率拉到了88%-90%的水平。

花池（一步阳台）和270°转角飘窗可参考以上模型

5. 项目最小户型：78㎡两居，总价800万起

项目一共有10套变异户型，是项目里总价最低的房源：78㎡小两居和100㎡大两居，总价大概800万起步。但注意，全部都是一层，一共就10套，大概率需要抢。

四、选房重点：18地块 vs 24地块，怎么看

项目分为两个地块：18地块（北地块）和24地块（南地块） 。有哪些需要关注的细节？

瑜海澐颂地块及周边设施

瑜海澐颂 南、北地块楼栋及户型面积分布图

1、南地块（24地块）：一共13栋楼。98㎡起步，没有179㎡户型。

地块东侧临产业办公楼：距离很近，低楼层的客厅和卧室，采光和视野会被写字楼挡住；

南侧临马连洼北路：这是一条主干道，车流量大，低楼层有噪音影响。

北侧临学校：北边就是101的新建校，有操场。上下课铃声、广播操的声音，肯定能听到。

98㎡在最北侧：1号楼和2号楼，北向直接对着学校和规划的上地四街，不仅有噪音，还有防对视的磨砂玻璃设计。

所以，南地块里，优先选中间楼栋的中高楼层，远离东侧产业楼和南侧主路。

2、北地块（18号地块）：北地块一共17栋楼。116㎡起步，179㎡楼王也在这儿。

地块东侧临市政规划道路上地西路，有一定噪音影响，但不是主干道。

东北角有高压线塔，规划要求高压线入地改造。

部分楼栋北侧对着区域能源站，冬天供暖时有热气和设备噪音，低楼层会有影响。

北地块的楼王位置是中间的4、5号楼，前后都是园林，不临路不临街，视野最好。

关于项目的总平面图，可以参考这张：

瑜海澐颂项目总平面图

如果想看大图，大家可以到“北京市规划和自然资源委员会的官方网站”上，搜索栏输入“0702项目方案”，查看和下载总平面图，把图放到最大，各楼栋结构、小区各项设施分布、各种尺寸，以及东西南北的建筑和道路分布，以及不利因素就都能看清楚。（里面还有官方关于此项目方案公示反馈意见的通告，比较详尽）

五、5个户型细节，逐个拆解

项目一共五个户型：98㎡三居、116㎡三居、139㎡四居、159㎡四居、179㎡四居。

1、98㎡三居两卫——流量最高，争议也最大

优点：海淀同面积段唯一一个南向三面宽户型。边户有270°转角飘窗，赠送面积接近9平，实际使用率约89%。总价按11万算，大概1080万左右，是上车上地新房的最低门槛。

缺点：北向书房采光差。因为北侧窗户用的是磨砂格栅玻璃，透光但不透景，采光量比正常窗户差很多。这个房间当书房没问题，如果当卧室长期住人，居住体验会打折扣。

选房建议：尽量选边户。边户书房多一个开窗，主卧卫生间也是明卫，能弥补一部分采光影响。

2、116㎡三居两卫——最均衡的刚改户型

这是咚咚姐个人认为性价比最高、最实用的户型。南向三面宽，格局方正，南北通透。比98平多了十几平，空间感提升明显。有独立的家政间、储物间，收纳空间充足。总价大概1300万左右，比98平贵两百多万，但居住舒适度提升了一个档次。三口之家够用，未来转手也很好出手。

但116㎡也是选房难度最大的户型之一。南地块（24地块）只有南侧一栋楼（11号楼）是116㎡，临着马连洼北路（有30米公园绿地缓冲）和东侧办公楼（规划8层），挑选空间相对小。北地块（18地块）有6栋楼可选，但难度也不小——尽量选靠里侧、不临街、不临学校和小区出入口的房子，但靠里侧在采光上也会有一些遮挡，转角窗的开窗面积也相对小一些，需要看自己更在意哪一头。

3、138㎡四居两卫——主力户型，四叶草格局

四个房间在四个角，互不打扰。4.2米的客厅开间，主卧套间约19平。四间房都方方正正，适合二胎家庭、三代同堂。

总价大概1500多万，是海淀改善四居的入门门槛。

138㎡同样是选房需要花心思的户型。一共有11栋楼，其中南地块6栋、北地块5栋，分布很广、选择空间大，但需要关注的避坑点也很多——临街及学校噪音、写字楼遮挡、楼间距差异、景观差异、转角窗差异，每一项都可能影响居住体验，建议综合对比后再做决定。

4、159㎡四居两卫——五个户型里需要慎重的

南向总面宽约12.1米，独立电梯厅，景观视野好。但最大的问题，是空间比例失调。5.2米的客厅开间，客餐厅加起来45平，但卧室面积没跟着放大，次卧放完床和衣柜就没什么空间了。普通三口、四口之家，这个户型实用性需要关注。

5、179㎡四居三卫——楼王顶配，稀缺但小众

只有北区的4、5号楼有，一共才30套，去掉低楼层，才20几套。南向总面宽14.2米，层高3.3米。双套房设计，主卧带270°转角飘窗。私梯入户，私密性好。

4、5号楼作为楼王，景观和视野在项目中是最好的。不过需要提醒的是，和其他楼栋一样，受限于项目整体楼间距，且179㎡所在楼栋南侧有下沉庭院和社区园林景观，低楼层的采光情况，同样需要关注。

另外就是总价高，按12万的单价算，总价要2100多万，受众较小，适合预算充足的终极改善家庭。

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