北京买房：理清思路，购房建议1982

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为200余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

一

Q:

我是在21年买了德胜学区房，两居室，嗯，50多平，800万左右，最近想把这个房子卖了，因为学区这个两居室降价越来越多，有点扛不住了，已经到550了，您建议卖吗，有什么好的建议想听听。

A：

1、是否建议卖？那得先看用完了学位没有啊。房子是用来住的，学区房是用来上学的，尤其是小户型的，用完了学位才等于利用了溢价的价值，然后就可以卖了。

或者这么说吧，常规建议是如果用完了学位+不是非得在德胜这地方自住，那最好是趁着溢价还高的时候卖掉。这样既降低了溢价部分的保值风险，换成非学区房在居住角度也提高了至少30%以上的性价比。

2、您这套房现在能租多少钱啊？50多平的两居应该6/7000块钱吧，那对标550万的总价，租售比至少超过700了。而这种老破小在非学区房的租售比是500左右，所以您这套房所包含的溢价率在30%以上甚至40%。

也就是说，550万中有200万左右是学区价值，自住角度得不到体验，出租角度收不到租金，还得承担入学低谷期的保值风险。北京的低谷期至少延续到2032年，看今年上半年的结婚人数，大概率要延续到2034年之后了。如果这期间没有政策支持，那就算德胜的学区好，溢价比例也没道理上涨了，是否持续下降看行情吧。

一般来说，学区功能下降之后，居住的功能会更被重视，所以保值好的大概率是对口牛校的宜居房产。这以总价高的大户型为主，毕竟总价越高溢价越低，相对才能各项兼顾，所有学区都是这种特点。

3、我没什么建议，只能是列出这些情况供参考。当然也不用着急卖，因为参考日韩等国和宝岛省的先例，进入低谷期的学区房溢价都不是断崖下跌的，而是或是涨的慢，或是每年跌点儿的逐年下降。

因为很多家庭虽然用完了学位，但还想留着自住，效果就是随着一届届的孩子毕业，家长们才卖房搬走。由于孩子减少=接盘的少，所以溢价占比也就逐年下降了，至少六七年时间才差不多呢。北京是2023年达到入学最高峰，今年是明确的入学人数拐点，那怎么也得2029年之后才彻底平稳呢，还好几年呢。

仅供参考。

二

Q:

我手上有一套96年西城广外片区对口北京小学的一居室，6楼的5楼。现在考虑出售，然后置换一套周边附近带电梯的二居或者三居。由于预算有限，目前重点考虑的是丰台区太平桥东里或者中里的房子。

可是这片的塔楼，房龄挺老，基本是85年左右的房子，所以比较纠结，想听听您的建议，或者您有推荐的小区吗？我预算大概是450左右，希望房子带电梯，交通和医疗方便。最好是3环边上。

A：

1、我对具体房源不好有建议。只能说常规建议是首选板楼，次选塔楼中户型好+得房率高的。

2、塔楼的优势是质量更结实，尤其是1978-80年代早期的更结实。劣势是得房率相对低，如果以后真的执行“按套内面积报价”，那对塔楼至少不是利好。这件事住建部一直在推动，前几年就有了意见稿，早晚的事儿吧。

另外塔楼在更换电梯+维护方面也有可能麻烦一些。毕竟是规模大业主多，那就很难达成共识，人越多就越容易出现奇葩，有可能因为极个别业主而导致错过政策周期。

3、其他没什么建议的了，我只能是列出情况供参考。

仅供参考。

三

Q:

我想咨询一下关于电梯的问题，烦请您拨冗回答。我们小区在朝阳区，房龄十年出头算高层次新吧，但是楼里电梯这几年问题不断。

电梯倒也没出过伤人这样的大问题，但是隔三差五小毛病不断，比如运行过程中会突然抖动震动、会突然掉梯（掉几层后自己稳住）、按键没反应、亮灯不响应、没人用电梯自己报故障停运等问题。这些问题日积月累起来很是糟心，而且楼里老人孩子不少，遇到震动掉梯啥的也会吓得惊魂不定。前几天有邻居有事要看电梯监控，竟然发现监控坏了好几个月了没人管。

业主们一直意见很大，物业对此就是态度很好但实质不改，纸面维修保养材料啥的倒是弄得挺好，用来糊弄监管和业主。前段时间业主们集中闹过一次，12345等各种投诉，电梯好了几个月，然后又恢复老样子了。

我们小区没有业委会，而且看样子短期内也没可能成立。物业公司是国企城承物业。请教章哥，作为业主应该怎么办才能彻底解决这种电梯问题？

A：

1、没什么好办法。以我的经验来说，这电梯很有可能是曾经进过水，那无论怎么修都达不到应有的效果。

2、最彻底的解决办法就是整体更换，但这钱谁出啊？毕竟没到更换年限，理论上是可以靠维修解决的。

3、我建议是找电梯厂家查查最早的维修记录吧，如果确实进过水，那看看是不是能找开发商解决一部分资金。前提是证明他们当年交楼的时候就不合格。

仅供参考。

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