两年送走两家头部物业，马鞍山这个小区，到底怎么了？

马鞍山林语春风小区的业主，估计怎么也没想到，又要换物业了。

8月中旬，万科物业正式发了告知书，说10月31日24时正式退出林语春风小区的物业服务。算算日子，从去年6月15日进驻到现在，万科在这个项目上刚好待了一年出头。

而万科来的时候接的是谁的盘？龙湖的。

2025年3月，龙湖物业发了一封《退出告知书》，宣布当年5月30日正式撤离。在信里，龙湖把原因说得挺直白——“因物业费收缴率未能达到基本运营红线，持续亏损”。还提到了开发商遗留问题，多次发函都没整改，直接导致物业管理工作没法正常运转。

龙湖前脚走，万科后脚来。2025年6月9日，万科物业正式中标林语春风小区物业管理项目。6月15日，万科物业进场。业主们当时大概觉得，龙湖撤场，换万科总该稳了吧？好歹是行业龙头，品牌在那摆着。

结果也就一年零四个月，万科也官宣不续约了。

一、这个小区，什么来头？

先说说林语春风到底是个什么样的小区。

林语春风园由马鞍山市锦家置业有限公司开发，位于雨山区微山路南段，总占地面积9.29万平方米，总建筑面积22.3万平方米，住宅一共1319套，分两期开发。

项目定位不低，规划的是低密洋房社区，容积率只有1.8。当年卖得不便宜，洋房均价一度到过一万二左右。按说这样的底子，不该是物业的“坟墓”。

但问题出在开发阶段。

根据马鞍山市住建局2023年11月的消息，这个项目在开发过程中“受到疫情及行业大环境影响，公司资金极为困难和紧张，项目出现延期交付风险”，被市区两级专班列入了“保交楼”项目。一直到2023年11月，二期才完成交付。

一个“保交楼”项目，交付时能保证房子盖完就不错了，工程质量、公共设施这些，很难面面俱到。而开发商锦家置业本身就资金困难，房子卖完了，后续的整改维修大概率是指望不上了。

龙湖在退场信里提到的“开发商遗留问题多次发函至今未整改”，根源就在这。

二、收缴率不到红线，谁来了都扛不住

先看龙湖走的时候怎么说——“物业费收缴率未能达到基本运营红线，持续亏损”。

这个“运营红线”是什么意思？说白了就是物业费收上来的比例太低，低到连保安保洁工资都发不出来的程度。物业公司不是慈善机构，收不到钱，服务就没法维持。这是个死循环：收不到钱→服务质量下滑→更多人不想交钱→更收不到钱。

龙湖撑了多久？从项目早期宣传看，龙湖物业是这个小区初始的物业公司。到2025年3月官宣退出，至少服务了两年以上。但最终还是扛不住了。

三、万科这一年，也没能打破僵局

万科进场的决心其实不小。2025年6月9日中标，6月15日正式进驻，到2026年8月官宣不再续约，前后算下来刚过14个月。

万科进场时接的摊子有多烂？有业主投诉万科地下车库车位管理费时，官方回复透露了一些细节：万科进驻之前，小区道闸系统处于瘫痪状态，业主车辆不能录入或延期，车辆进出全靠门岗保安手动抬杆。而且地下车库的私家车位牌也没挂，管理基本靠人工。

万科进场后，制定维修方案、提交物管会讨论、几轮会议修改、确定方案、公示、采购、施工……光道闸系统恢复就要折腾一个多月，预计8月15日才能恢复使用。一个千户小区，公共设施欠账这么多，光修修补补就要砸进去大量人力物力。

再加上开发商遗留的硬伤——外墙、消防、电梯这些大件有问题，不是物业靠日常维护能解决的，得砸大钱、动大手术。但钱谁出？开发商不出，物业出不起，业主不愿意掏。

事情就卡住了。

有数据显示，万科进场前后半个月，小区公共用水从81吨猛增到1519吨，用电从20355度涨到32422度。这背后反映的是大面积绿化、亮化工程在推进。换句话说，万科不是没干活，而是在拼命补旧账。但物业费收不上来，补旧账的钱从哪来？

四、真正的问题，开发商跑了，留下个烂摊子

回头看整件事，最核心的矛盾其实不是物业好不好，而是开发商留下的坑谁来填。

物业能做什么？保洁、安保、绿化、日常维修。但外墙漏水不根治，电梯三天两头趴窝，消防设施形同虚设——这些事一天不解决，业主对物业的信任就一天建立不起来。信任建立不起来，物业费就收不上来。物业费收不上来，服务就维持不下去。

最后就是双输。

龙湖输了，万科也输了。真正输的其实是业主。

五、两年换三家，房价扛得住吗

一个小区频繁换物业，对居住体验和房产价值的影响是实打实的。

物业真空期谁来看门？垃圾谁来清运？电梯坏了谁来修？这些都是最现实的问题。更要命的是，连续两家头部物业都待不住，这个口碑传出去，对小区房价的影响可想而知。

马鞍山不是一线城市，市场本身就偏冷。同一个小区，一年换一个物业公司，二手房买家会怎么想？是不是这小区有什么硬伤？是不是管理特别乱？

六、说到底，都不容易

说句公道话，这件事里没什么真正的坏人。

物业公司是要赚钱的，不是做公益的。龙湖和万科都是上市公司，对股东有业绩要求，一个项目持续亏损，总部不可能一直让它贴钱。撤场是理性的商业决策，谈不上背叛。

业主呢？花钱买服务，没享受到应有的品质，心里憋屈，不想交钱，也是人之常情。但问题是，你不交我不交，服务质量只会更差，最后物业走了，受伤的还是全体业主。

真正的责任在开发商。房子卖完了，工程质量问题一甩手，留个烂摊子给物业和业主互相撕扯。但开发商已经离场了，谁也拿他没办法。

现在的林语春风，又要进入新一轮的物业选聘了。这一次，业主们估计会更清醒——光看牌子没用，得看这个项目本身有没有救，开发商留下的坑有没有人愿意填。

希望这次的教训，能换来一个真正持久的方案。

转发给身边小区的业主群，物业这潭水，比想象中深得多。