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探盘实记｜穿越楼市周期的浦东红盘！深度拆解翡雲悦府・悦墅 Ⅱ 期收官之作，上海首个四代墅究竟强在哪里
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作者：上海购房通

当整个上海改善楼市进入调整周期，不少高端楼盘开始用价格让步换取成交量的时候，有一个项目却走出了一条完全逆势向上的行情曲线。认购率连续多批次突破 200%，开盘快速去化，哪怕市场整体热度降温，依旧能够牢牢抓住塔尖改善家庭的目光，它就是位于浦东新杨思核心板块的翡雲悦府。

最近悦墅 Ⅱ 期最后一批次房源正式取证，意味着这一个在内中环掀起豪宅热潮的标杆大盘，已经来到收官冲刺阶段。今天我就带着实地踩盘、看完全部实体样板间之后的真实感受，从板块价值、社区规划、户型产品、精装标准、在售房源现状等多个维度，完整拆解这个现象级红盘，到底凭什么可以穿越楼市周期，成为浦东内中环叠墅产品里面绕不开的必看选项。

一、复盘热销神话，全周期持续爆红，绝非偶然的流量红利

很多人第一次听到翡雲悦府，都是被它一组组惊人的开盘数据所吸引。回顾整个项目从一期面世到二期加推的全过程，它创下的销售成绩，已经算得上是近三年上海 10 万 + 单价楼盘当中十分罕见的纪录。

一期房源首次入市，一次性吸引 939 组客户报名认购，直接刷新了 2025 年度上海新房认购记录。紧随其后第二个批次，项目认购率再度飙升至 318%，热度丝毫没有回落。仅仅五个多月时间，整个楼盘成交套数突破一千套大关，成为当年上海唯一一个均价突破十万、并且网签套数过千的高端改善项目，同时拿下当年上海新房销售套数、销售面积两项榜单第一名，整体项目全年销售额突破 160 亿，这份成绩单放眼整个上海楼市都极具分量。

热度并没有随着一期房源慢慢售罄就此画上句号。悦墅 Ⅱ 期正式推向市场之后，哪怕外部大环境已经明显转冷，改善客户选房越来越谨慎，购房者更加看重楼盘确定性、板块兑现进度、实打实的产品硬实力，翡雲悦府依旧交出一份非常有说服力的答卷。短短 34 天之内，项目接连推出三个批次的别墅房源，前两个批次认购率全部达到 245%，就算是第三批次，认购比例依旧稳定维持在 180%。

大部分高端叠墅项目，往往只能做到单一批次热度爆棚，后续推盘客户基数快速缩水。翡雲悦府却做到了一期、二期全线持续火爆，热度能够横跨完整开发周期，背后绝对不是单纯依靠营销造势，而是地段、规划、产品力三者叠加，给到改善群体足够强的置业底气。

现如今悦墅 Ⅱ 期收官批次正式开启，留给想要入手的购房者的机会已经不多，错过本次收官加推，短时间之内在浦东内中环很难再找到同类型的城市叠墅产品。

二、新杨思板块，金色中环潜力核心，内中环难得成片开发的价值洼地

一个楼盘能不能长期保值、能不能穿越市场周期，最底层的根基永远离不开土地和板块规划。很多购房者可能还没有完全意识到新杨思板块的含金量。

时间回到 2024 年 11 月，华润置地、越秀地产、中国能建三家房企组成联合体，斥资 78.97 亿元拿下翡雲悦府当前地块，成交楼面价来到 7.44 万每平方米，地块溢价率超过 40%，一举创下当时上海集中土拍市场的溢价新高。时隔三个月之后，华润和越秀再度出手拿下片区内第二幅地块，也就是现在悦墅二期所在地块，楼板价再次小幅上涨至 7.47 万 /㎡。头部开发商愿意用这么高的成本拿下地块，本身就是对于片区长期发展潜力最直观的认可。

新杨思处在浦东金色中环发展带上非常关键的位置，官方定位是微型中央活动区 CAZ，整个片区拥有 2.72 平方公里可以统一规划、成片整体开发的土地。熟悉上海城市发展的购房者都十分清楚一条规律：前滩、徐汇滨江、陆家嘴这些如今公认的价值高地，早年全部都是采用整片统一规划、整体开发的建设模式。在内中环这个黄金区位，可以拥有一大片完整可开发的土地，本身就是一件非常稀缺的事情。

板块规划创新性采用 Double‑POD 开发理念，也就是公园导向开发加上城市漫步街区开发两种模式相互结合。简单来说就是把大型城市绿地生态和商业街区紧密融合在一起。地块周边规划有占地面积约 3.5 公顷的中央公园，外加 7 万㎡城市公园绿地，未来出门步行范围之内就能够到达大型城市绿心。除此之外板块还规划建设大约 20 万方规模的商业集群，打造开放式漫步街区，未来这里将会成为浦东全新的高品质生活消费聚集地，类似于把城市中央公园加上升级版开放式商业街区合二为一，居住氛围和城市配套一步到位。

各项配套建设进度也在稳步向前推进。规划当中的二十四班幼儿园已经进入施工建设阶段，备受片区居民关注的公办九年一贯制学校已经正式完成批复公示，学校内部还规划配备室内恒温泳池。要知道整个浦东范围内，可以在公办校园里面配置标准室内泳池的学校寥寥无几，目前仅有前滩华二、上实等少数学校拥有同等规格硬件（温馨提示：新房项目不做任何学区方面的承诺，最终学区划分以后期教育局官方公示为准）。

交通出行维度同样优势突出。项目距离 6 号线、13 号线东明路站点大约 700 米，远期还有规划当中 26 号线经过，三条轨道交通线路加持。自驾出行，杨高南路、中环、杨思路等城市主干道就在附近，不管是前往前滩、世博板块，还是去往陆家嘴、徐汇滨江、新天地等核心商圈，通勤距离都比较可控，城市资源的通达性非常强。

翡雲悦府一期和二期地块位置对角相望，二期能够零距离享受南侧新杨思板块全部城市配套资源。社区 5 分钟生活圈内，规划幼儿园、九年制学校、各类共享公共空间一应俱全，日常生活所需不用长距离奔波。放眼整个浦东内中环，同时拥有成片土地开发、双 POD 城市规划、优质教育用地、大型公园商业配套叠加的板块，新杨思可以说是为数不多的选择。

三、社区整体规划深度解析，高层围合布局，墅区独立分区，做到动静完全分离

很多改善购房者选购高端楼盘的时候，除了外部配套，也格外看重小区内部的整体规划布局。二期地块高层住宅采用 L 型的排布方式沿着社区外围摆放，楼栋整体保持南北正向，这样的布局方案在整个板块属于独一份，片区后续出让地块的规划条件已经很难复刻同样的设计思路。

高层楼栋之间最大楼间距做到将近 40 米，足够开阔的楼间距可以最大程度保障每一户家庭日常采光效果，尽可能做到采光资源相对公平。高层住宅和内部叠墅组团中间，打造大面积水陆岛屿式景观园林作为天然分隔带，形成零遮挡的观景视野，几乎每一户住户都拥有不错的观景面，实现户户观景的居住效果。

外立面采用高含玻量镜面幕墙设计，悬浮式画框建筑造型，整体是钻石雕刻一样精致的现代摩登风格，大面积玻璃材质搭配精心调配的立面材质，不管是白天自然光照射，还是夜晚城市灯光映衬，建筑外观辨识度很高。

整个小区依靠一条宽约 9 米的景观中轴线划分东西两大片区，别墅组团被独立划分出来，拥有自成一体的墅区生活氛围。整个悦墅组团一共规划 160 套别墅产品，占用社区将近一半的土地面积，人均可以享受到的绿化、公共空间资源，远远高于市面上那些仅仅零散排布几栋别墅、大部分地块用来修建高层的混合型社区。

项目做了非常清晰的动静分区规划。健身房、会所、休闲活动区这类人流量比较大、氛围相对热闹的公共配套，集中布置在高层住宅片区。别墅居住区依靠水系景观、浓密绿化形成天然隔离屏障，整体环境更加静谧清幽。

叠墅拥有专属独立出入口，别墅住户和高层住户的归家路线相互分开，从进入小区大门开始就已经拥有专属的居住边界。同时别墅业主还可以拥有多重入户方式，可以选择地面花园直接入户，也可以地下室电梯直达家门口，多重归家路径，兼顾仪式感、私密性还有出行便利性。

四、高层 170㎡悬浮全景舱户型实测，大面宽 + 双套房，改善平层优选

除了别墅产品之外，二期还推出建筑面积约 170㎡的精装高层户型，项目内部取名悬浮全景舱，也是目前在售关注度很高的一款改善平层产品。

这款户型南向整体面宽达到 15.8 米，做到四面宽朝南，室内绝大多数生活空间都可以直接接收到南向自然光。厨房打造深度 U 型操作台，提前预留西厨岛台安装位置，可以根据自己的居家饮食习惯，打造中西双厨。南向连通双阳台总长度大约 8.35 米，一边可以作为家政洗衣空间，另一边打造休闲观景阳台，家务功能和休闲空间互不干扰。

室内整体采用双套房 + 三卫的格局，两个主要卧室全部自带独立卫浴，能够保障家中两代人居住的时候各自拥有独立私密空间。户型局部空间配置 270° 全景飘窗，尽可能拓宽观景视野。精装标准整体定位高端，全屋选用全球一线家装品牌，奢石、木饰面、金属装饰、大面积玻璃等材质搭配，整体装修标准已经远超同价位普通改善楼盘。现阶段二期约 170㎡高层房源总价从 1800 万起，可以直接认购，感兴趣可以预约实地参观实体样板间。

五、王牌产品｜上海首创四代墅，解决传统叠墅几十年的固有痛点

要说翡雲悦府悦墅 Ⅱ 期最大的杀招，毫无疑问就是上海首创的四代墅产品。在过去很长一段时间，上海市面上普通叠墅一直有一个难以调和的矛盾，购房者选叠墅永远都需要被迫做出取舍。

传统下叠最大的卖点就是地面庭院还有地下室，但是市面上很多项目小院面积狭小，只能算是象征性的绿化空间，实用性不强。地下室普遍层高有限、通风条件差，梅雨季容易潮湿返水，最终大多沦为堆放闲置杂物的储物间。想要买到带一个像样院子、品质过关的下叠，往往总价门槛会高出一大截。

反观传统的上叠产品，虽然入手成本相对更低，但是先天短板十分明显，基本没有属于自家的地面庭院，仅有一个面积有限的北向露台，顶层附带斜顶阁楼，层高不足很难正常改造利用，相当于白白浪费一部分面积。简单总结就是，传统叠墅产品，下叠贵、上叠缺院子，购房者不管怎么选，都会留下一处遗憾。

而翡雲悦府・悦墅 Ⅱ 期推出的四代墅，采用独有的流瀑五叠建筑形态，搭配二跃三式的空间格局，用一套三重立体庭院系统，直接打破这个行业难题，实现庭院资源平权，做到下叠拥有地面私家庭院，上叠拥有空中悬浮庭院，同时上下叠全部配有露台空间，户户实现有天有地的墅居体验。

下叠户型实测：超大庭院 + 超高挑高地下室，把下叠优势做到天花板

建面约 190‑205㎡的下叠产品，首先最亮眼的就是附赠的独立庭院空间，附赠绿地面积能够达到产权面积 30% 以上，举个例子，产权面积 210㎡户型，可以拥有最少 60㎡南向独立小院。庭院拥有充足的南向采光面，空间足够开阔，不管是布置户外烧烤区、打造儿童玩耍场地，还是开辟一小块家庭菜园都绰绰有余，并不是中看不中用的摆设型小院。

地下室同样诚意满满，整体挑高做到 5.55 米，业主后期可以自行隔成两层，改造完成之后每一层层高依旧能够维持在 2.5 米之上，完全可以作为正式的活动空间。项目还特意创新采用斜切面采光井设计，和市面上常规垂直采光井相比，可以引导自然光更深的照射进地下一层，有效改善传统地下室阴暗潮湿的通病。家庭影音室、私人酒窖、健身房、孩子的兴趣活动室，很多居家设想都能够落地。

一层公共区域打造 LDKB 一体化流动五联厅，客餐厨庭院空间相互打通，南向开间达到 7.2‑7.6 米，整个公共活动区域通透开阔，可以轻松容纳十几位亲友同时聚餐。厨房做饭的时候可以直接看到庭院里面玩耍的家人，家庭成员之间互动感很强，非常适合多代同堂一起居住。一楼预留老人房，长辈日常起居不用上下楼梯，居住便利性大大提升。

上叠户型实测：云端悬浮庭院，告别阁楼鸡肋空间，重新定义上叠墅居

以往大家印象当中上叠只能退而求其次，但是悦墅二期的上叠彻底推翻了固有认知。依靠层层退台的流瀑式建筑设计，直接把庭院空间抬升到空中，打造独一份的空中悬浮庭院，再搭配南北双向露台。南向露台直面小区内部园林景观，可以打造一座空中花园，北向露台俯瞰城市天际线，用来做茶座、户外健身区都很合适。

空间结构抛弃过去顶层加斜顶阁楼的老式布局，采用 3‑5 层标准层高的二跃三立体格局，三层层高 3.35 米，四层 3.55 米，五层 3.1 米，全部都是正常标准层高，没有压抑的斜顶空间，室内每一寸面积都可以得到充分利用。整体附赠率大约 38%，接近四成空间属于额外赠送，实际使用面积远超普通上叠产品。

四层规划为家庭主要的起居活动层，LDK 公共空间直接和空中院落相连，空间通透敞亮。卧室休息区分别布置在三层和五层，会客休闲集中在四层，做到清晰的动静分区，客人来访活动不会打扰到楼上卧室区域休息，私密性做得相当到位。同时上叠业主同样享有花园入户、地下室双归家路线，整套户型完整度非常高。

六、定制精装 + 模块化加载，超前服务理念，适配高阶家庭长期居住需求

除了户型结构层面做出重大创新之外，悦墅 Ⅱ 期还有两大差异化亮点，一户一定制精装，三大专业模块可选加载。

市面上绝大多数别墅精装交付，都是采用统一标准化的装修模板，所有业主拿到手里面的硬装样式几乎一模一样，后期想要改动只能砸掉原有装修重新施工，费时费力成本很高。翡雲悦府悦墅二期开启规模化定制精装模式，可以在硬装基础框架之上，针对背景墙材质、木饰面款式、厨房岛台、地面拼花、门把手款式、收纳系统布局等大量细节，结合业主自身的审美、生活习惯做调整优化，不需要入住之后大规模拆改硬装。

全屋预装华为鸿蒙智能家居系统，安防监控、全屋灯光电器一键控制、远程操控等智能功能全部配齐，还预留后期智能化升级改造接口，房子的智能化配置可以跟随未来技术更新迭代。

开发商还推出三大可按需选配的专业模块：米其林标准厨房模块、高端定制化衣帽收纳系统、地下室六恒系统。很多高净值家庭，后期都会投入大量资金改造这几块空间，开发商提前做好标准化模块，业主可以按需选择，省去后期二次改造的巨大工程量。从根源上尽可能保证房子交付之后十年，内部功能配置依旧不会落伍。

七、一期剩余房源 & 二期收官批次最新在售房源盘点

结合我们实地踩盘拿到最新房源动态，目前一期还有少量叠墅房源可以直接认购。一期叠加别墅现存 2 套中户上叠，产权面积 195㎡，总价大约 2400 多万。

悦墅 Ⅱ 期收官三批次房源选择空间相对更多一些，包含两套边套上叠：建面 213㎡房源总价约 2700 多万，建面 231㎡样板间房源总价 3300 多万；另外还有一套 208㎡边套下叠样板房，总价大约 3700 万。这里需要提醒大家，二期两套样板间房源，需要连同屋内软装整体打包购买。

整体悦墅 Ⅱ 期四代墅户型建筑面积区间约 190‑230㎡，总价起步 2400 万；二期高层约 170㎡户型总价 1800 万起。一期建面约 176‑220㎡精装叠墅，目前也保留少量尾货可以直接下定，所有别墅实体样板房均已经对外开放，可以线上预约之后实地看房。

八、最后的总结，入手翡雲悦府，我们到底在选择什么

综合全部实地探访的感受，翡雲悦府之所以可以在竞争激烈的上海内中环豪宅市场站稳脚跟，并不是依靠单一的优势取胜。

第一重价值来自地段红利，入手项目相当于提前锁定新杨思整片更新开发的板块发展红利，双 POD 规划、大型城市公园、商业集群、九年制公办学校、多条轨道交通，板块的城市配套框架已经逐渐清晰。

第二重价值来自产品的突破性创新，上海首创四代墅，从根源解决传统叠墅上下叠各自固有的居住痛点，下叠院子、地下室品质升级，上叠解锁空中庭院，做到户户有庭院露台的墅居体验，高附赠率带来实打实的使用空间。

第三重价值来源于大盘低密社区规划，别墅区独立分区、人车分流、双归家动线、动静分区的社区布局，加上高标准精装和可定制化家装，整体居住舒适度优于很多零散地块开发的小体量别墅社区。

当然项目也并不是适合所有购房者，2400 万起的总价门槛，更加适合预算充足、真正想要在内中环核心地段，改善置换叠墅产品，追求庭院生活、看重长期板块成长性的多代家庭。随着悦墅 Ⅱ 期迎来收官，后续整个新杨思板块短时间之内，很难再有规模、产品规格可以与之匹敌的城市叠墅地块出让，本次收官批次，大概率也是入手翡雲悦府别墅组团最后的窗口期。

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如果你正在浦东内中环寻找总价 2400 万以上的叠墅，或者 1800 万级别改善大平层，翡雲悦府是绝对值得留出半天时间，亲自到访实体示范区实地感受一下的楼盘。