顶豪市场，正在走出独立行情

文/上海进深 魏薇

7月底，上海豪宅市场出现了一个颇具代表性的热销。

安澜上海东区首批次100套房源入市，30分钟内售罄，总成交金额33.6亿元，算下来，大约一分钟卖出1亿元。

在当前楼市整体仍处调整期的背景下，这一去化速度显得格外突出。但它并不意味着上海楼市已经全面回暖。

全国市场仍在筑底，总量还在收缩。国家统计局数据显示，2026年1-6月，全国新建商品房销售面积40140万平方米，同比下降11.6%；新建商品房销售额37945亿元，同比下降13.6%。

市场的另一个变化同样值得关注，有机构统计显示，2026年上半年，重点35城总价1000万元以上住宅成交1.79万套，较2025年同期下降约13%。

其中，1000万-3000万元产品成交1.56万套，同比下降17%；而总价3000万-5000万元产品成交1636套，同比增长38%，5000万元以上产品成交660套，同比增长11%。

楼市整体越是承压，真正处于金字塔顶部的资产，反而越能体现出自身的独立性。

这不是因为高净值人群突然变多，而是调整期下有限购买力进一步向少数资产集中。

市场上涨时，很多房子可以讲故事；市场调整时，只有真正稀缺的资产才需要用成交证明自己。

安澜上海的快速去化，正是一线城市核心区顶豪结构性行情的缩影。

楼市越冷，稀缺资产越热

上海依然是全国高端住宅成交规模最大的市场之一，但整体去化压力并未解除。

据市场数据，截至2026年初，上海新建商品住宅整体去化周期约17.6个月，郊环外区域去化周期高达36.5个月，远超12个月的健康警戒线，而内环内的去化周期仅约10.2个月。

城市之间同样呈现明显差异。上半年，上海总价1000万元以上高端住宅成交4922套，仍居全国首位，但同比下降27%；北京成交3046套，降幅达30%。

相比之下，杭州、深圳增长明显：杭州以2516套、同比增长35%的成绩跃居第三，深圳以2211套、同比增长13%紧随其后。

在3000万元以上豪宅价格段，深圳成交619套，同比增幅高达247%；杭州成交203套，约为去年同期的14.5倍。

5000万元以上顶豪市场波动最为剧烈，上海以218套成交同比下降53%，而杭州75套同比增幅高达1400%，深圳222套同比增长957%。

高端市场热度正从传统一线城市向少数新一线核心城市扩散，但底层逻辑一致：

决定项目去化的，已不再只是城市能级，而是核心地段、稀缺供给与高净值购买力之间的匹配程度。

经历供应节奏变化后，不同城市顶豪市场进入不同供需周期。上海受新增供应结构和高基数影响，同比表现承压；深圳、杭州部分核心区域则迎来高端项目集中入市和需求释放的窗口。

财富创造年轻化，豪宅需求被重新定义

顶豪市场正在迎来一批更年轻、更专业，也更加理性的购买者。

成交数据显示，安澜上海东区客户平均年龄仅38岁，35岁以下客群占比达40%，科技行业从业者构成购买主力。

这一客户画像打破了上海顶豪市场长期以来的传统认知。过去，3000万元甚至更高总价的住宅，往往对应的是传统企业家、资深投资者或者完成多年财富积累的人群。

而现在，财富积累的路径正在发生变化。科技、人工智能、新经济产业的发展，使一部分高净值人群在更年轻阶段完成资产积累。财富创造的周期缩短了，豪宅购买者的年龄也随之提前。

这种变化并非只发生在上海。

6月底，位于深圳湾超级总部基地的中海安缇项目开盘，72套大平层折后均价超18万元/平方米，套均总价3500万元以上，开盘即罄。购房者中有约2成来自科技互联网行业、约5成为金融从业者。

市场人士观察到，深圳近期多个顶豪项目的客户高度集中在芯片、人工智能等前沿产业，其中部分项目内部统计显示，约七成成交客户为90后。

在杭州，顶豪项目望天际7月首开，66套房源3小时售罄，总销售额33.6亿元。主力购买群体年龄在35-45岁之间，平均年龄39岁。约41%的客户为实体企业董事长，27%从事金融、证券、投资等行业。

新一代高净值人群的置业逻辑也与以往不同。他们不再单纯追求面积数字和物理配置，而是综合考量地段稀缺性、产品适配度、社区配套完整性以及资产流动性。空间是否匹配家庭结构、社区能否提供长期稳定的生活体验，正在成为新的决策变量。

当豪宅市场的购买者越来越成熟，单一指标已经很难决定一套房子的价值。

安澜上海的产品配置，恰好与这一需求变化形成呼应。

项目户型覆盖169-289㎡，适配不同家庭结构，未单纯追求超大户型。依托约10.4万平方米的占地，东区规划约3万平方米景观区，相当于4个标准足球场。

作为上海住宅新规后首个“全域抬板”顶豪，项目整体抬升约4米，首层设阳光车库，二层为入户大堂，首层住宅标高约10米，相当于传统住宅4-5层。

社区以峡谷、叠瀑、林境等立体景观替代传统平面园林，东西区联动约5500平方米会所与8000平方米社区配套，覆盖商务接待、私宴、健身运动等主要生活场景。

市场越不确定，核心资产的确定性越值钱

安澜上海的热销，反映出当前高净值人群在不确定环境中对确定性资产的偏好。高净值人群购买的，本质上是城市核心资源的份额。

从成交来源看，该项目本地客户占比38%，江浙区域客户占比达28%，跨区域资金流入特征明显。

这种偏好背后，是核心区域土地稀缺性的持续强化。安澜上海所在的徐汇内环，2021年至今200平方米以上大平层新增供应接近断档，近四年几乎为零供应；而浦西核心四区同类产品成交套数已超过供应套数，供需比大于1。

购房者风险偏好也在变化：过去更看重城市整体增长和区域红利，如今更关注具体项目的稀缺性与流动性。

参数可以复制，但资源很难复制；硬件可以迭代，但地段和供给窗口往往只有一次。

这也是顶级项目之间竞争越来越激烈的原因之一。

类似情况在深圳、杭州同样可见。

深圳前海湾的观潮项目，96天内三次开盘累计热销超100亿元；杭州“顶豪六小龙”集中入市频现日光，上半年总价3000万至5000万元房源网签122套，5000万元以上房源网签64套，均创近十年新高。

需要指出的是，这种行情并不意味着豪宅永远上涨。相反，市场越分化，对资产本身的要求越高。

缺少稀缺性，就难以获得溢价；缺少真实需求，高总价也无法形成有效流动性；产品不够成熟，即便地段突出，同样可能面临去化压力。

市场真正偏好的，并不是贵的房子，而是稀缺且有真实购买力支撑的房子。

房地产的普涨时代正在远去，资产之间的分化时代，才刚刚开始。