4.3亿元！7单REITs披露增持计划，产业方为何集体出手？

来源：21世纪经济报道

　　近日，创金合信首农REIT与中信建投沈阳国际软件园REIT分别发布公告，其原始权益人及关联方基于对项目未来发展前景的信心和长期投资价值的认可，将启动基金份额增持计划。

　　今年以来，沪市已有建信中关村REIT、招商科创REIT、汇添富上海地产商业REIT、中信建投首农商业REIT、中金唯品会商业REIT等5单项目披露增持计划。至此，年内沪市累计已有7单公募REITs项目披露增持相关计划，合计增持金额上限约4.3亿元。产业方的集体出手，正成为市场价值回归的重要信号。

　　回顾近期市场，公募REITs整体进入估值调整阶段，部分产品二级市场价格出现阶段性波动，市场情绪一度趋于谨慎。恰恰是在这样的背景下，多只沪市公募REITs的原始权益人及其关联方密集发布份额增持公告，拟以自有资金或自筹资金在二级市场增持基金份额。

　　从增持安排来看，这7单项目的增持主体包含原始权益人、控股股东及同一控制下关联方，采用二级市场竞价交易等方式择机实施。各项目均设置了明确的增持份额或金额区间，其中部分项目更细化了增持下限，体现增持决心。同时，多数主体同步作出锁仓承诺，增持获得的份额在实施周期结束后，将继续锁定较长时间不予减持。这一安排意在规避短期博弈式交易，立足长期持有，保障增持行为的严肃性，向市场传递明确的长期看好信号。

　　产业方凭什么敢于在市场波动时大笔买入？答案或许就藏在REITs产品的底层逻辑之中。

　　原始权益人及关联方作为不动产项目的建设运营方，了解底层资产的租户结构、租约安排、租金收缴等经营细节信息。他们比外部投资者更清楚资产的真实现状与未来走向。敢于在这个时点动用自有资金增持，根源就在于项目具备扎实的运营基本面。

　　不妨逐一审视本次7单增持项目的底层资产成色。

　　在科创型产业园区方面，创金合信首农REIT底层资产为北京海淀区的总部型科创园区，项目出租率长期维持在96%以上的高位，核心租户快手、小米等头部科技企业近期已完成长期租约续签，未来现金流的稳定性具有较强保障。建信中关村REIT、招商科创REIT则聚焦科创资源集聚区域，园区产业定位清晰，持续导入硬科技、数字经济类等新质生产力租户，出租率与租金收缴率整体保持平稳。中信建投沈阳国际软件园REIT作为沈阳大型软件园项目，产业集聚效应显著，上市一年内已通过两次大额分红回馈投资者。此时原始权益人及其关联方推出增持计划，更显其对资产内在价值的坚定信心。

　　商业不动产方面，汇添富上海地产商业REIT立足上海核心区位，依托成熟商业配套与区位优势，租户结构稳定，经营性现金流具备韧性。中金唯品会商业REIT聚焦奥特莱斯赛道，主动采取多元化运营策略，打造消费、休闲、餐饮一体化商业场景，将客流有效转化为现金流，持续夯实收益基础。中信建投首农商业REIT辐射周边多个大型社区，通过空间调改与品牌升级，更好地服务广大消费群体。

　　整体来看，这7单项目的底层资产或分布于重点产业集聚区域，或手握长租约锁定核心租户，或具备突出的区位禀赋与强劲的经营性现金流支撑。这些扎实的基本面，正是产业方敢于在市场波动中逆势增持的底气所在。

　　产业方的集中增持，既是对自身项目价值的认可，也对公募REITs市场具有多重积极意义。

　　短期来看，增持计划带来潜在的增量资金供给，能够在一定程度上对冲市场非理性卖出压力，修复市场投资情绪。尤其对于部分前期回调幅度较大的产业园区REITs而言，增持计划将有效支撑二级市场交易价格，缓解板块阶段性流动性压力。

　　长期来看，增持进一步实现了原始权益人与二级市场中小投资者的利益深度绑定。产业方以真金白银买入份额，与公众投资者利益保持一致。这反过来也将促使运营方持续深耕不动产运营，在租户服务、资产维护、招商管理等环节持续精进，不断提升业绩表现，夯实分红基础。同时，集中增持也将使基本面过硬、原始权益人愿以真金白银加持的项目脱颖而出，投资价值进一步凸显，推动REITs市场回归“重资产、重运营、重平台发展”的价值本源。

　　更深层次看，产业方的集体出手也是公募REITs市场生态逐渐走向成熟的体现。一方面，广大投资者可以通过公募REITs产品共享优质不动产项目的稳定现金流收益；另一方面，原始权益人及关联方主动履行主体责任，通过增持维护二级市场合理估值，保护中小投资者权益，对市场形成了示范效应，有利于吸引更多长期资金布局公募REITs赛道。