北京买房：理清思路，购房建议1977

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为200余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

一

Q:

老有人来跟我探讨楼板厚度，统一问题就是中国的为什么比外国的薄？人家都动辄15cm以上，韩国甚至21cm，中国为什么才10-12cm？

A：

1、其实全世界在2000年之前的楼板厚度标准是基本一样的，都是10-12cm，最高的也就是15cm。

因为二战之后全世界能大批量建造钢混住宅的国家没几个。美国是钱最多+生产力最强的，但他们的住宅是以木结构为主，混凝土的多数都是工商业建筑，所以就没制定公寓楼板的标准。

其他国家就是英法德和苏联为主了，其中影响力最大的是英国，英联邦+曾经的殖民地大多采用英国标准，以10-12cm为主流。

但其实当年的钢混结构已经很成熟了，那只要是在确保质量的情况下，楼板厚度的最低标准是6cm，这就已经能保证安全了。只不过各国都不太相信自己国家的开发商和包工头儿，所以有的把标准提高到8cm，现实中则是10-12cm为主，15cm基本到头儿了。

2、苏联当年是特殊的，民宅以赫鲁晓夫楼为主，用的是能快速生产的预制板，厚度也是10-12cm。东欧华约国家和中韩等国也建了不少火柴盒，有预制板的，后来也有砖混钢混的。

咱们是一直到后来开发大塔楼了，层高有所调整，但楼板厚度标准没变，仍然是最低6cm，正常8-10-12cm。

这不光是中国，全世界在那些年也都没什么变化。因为建筑物毕竟是安全第一，那投资商或施工队在确保安全的情况下，就没必要增加无谓的成本了。或者说一分钱一分货吧，豪宅的楼板肯定厚，但卖的贵。普宅公寓的标准不变，价格也相对便宜。

3、现在楼盘厚度标准高的各个国家，比如日韩为代表的，基本都是2000年后才调高标准的。起因当然就是隔音问题了，尤其是小鸽子笼的，邻居间经常闹矛盾甚至爆发冲突。那政府也烦啊，所以就都调高了标准，15cm18cm甚至20cm以上。

还有一点，日韩为什么标准高？因为他们的地面装修都是木地板为主，韩国甚至还流行地板革呢。在这种装修传统的背景下，他们的地板必须厚，否则就真的不隔音。

港澳台和新加坡则是地板占一半吧，或者是客厅地砖，卧室厨卫是地板。

4、而咱们的虽然楼板厚度的标准不高，但是普遍流行铺地砖，甚至是全屋地砖。效果就是楼板凭空增高了5cm左右，所以隔音问题没有日韩那么明显，造成的纠纷比例也低些。因此在咱们这里，提高楼板厚度标准就不算太迫切。

尤其是前些年房价猛涨的时期，如果再要求提高楼板厚度，那建安成本要增加几十块钱吧，体现到房价上就是百十块钱了。反正就是一分钱一分货，质量好了价格就会更高，对打压房价至少是没帮助。

5、另外豪宅的楼板厚度大多数都是超过平均值的。12cm只能是最薄的吧，多数都在15cm，再铺上地砖，正常都在20cm左右。

甚至有的豪宅还给加装隔音层呢，效果是看上去楼板虽然不太厚，但隔音效果大幅提高。也有的楼盘为了搞噱头，用楼板厚度做广告，20cm以上很正常。近些日子北京就有个楼盘，广告说他们的厚度是27cm，但房价就是贵呗，还是一分钱一分货。

6、总之吧，中国的楼板厚度标准确实不算高，因为沿袭的是安全标准，并没有太重视隔音效果。而欧洲和日韩新加坡等国都是在2000年后提高了标准，主要就是考虑隔音。但这也是因为他们的装修习惯，尤其是日韩这种铺地板为主的，自己不习惯加厚楼板，就只能让开发商代劳了。

至于咱们会不会提高楼板厚度标准我不知道，只能说有可能吧。之前是解决基础居住为主，以后则是改善为主了，那好房子的标准自然要高，所以提高标准也正常。但还是一分钱一分货，厚度增加就必定成本上涨，羊毛出在羊身上，买房人就配合一下的多掏点儿钱吧。

仅供参考。

二

Q:

我们的问题有点选择困难症，情况是工作在南三环外，孩子在永定门外上学，东城学区。我们的房子是在北六环昌平的回迁房，根本没法住，所以一直是租房出去同时在刘家窑也租房住。现在手里有些钱，如果卖掉一套回迁房的话能有300万左右，但买房地点在天天家园、世华水岸和****中犹豫。

天天家园的优势是上学方便，工作也不远，一家三口人都算方便。但劣势是小区不特别满意，而且对学区房的保值有所担心。世华水岸的优势是小区还挺满意的，包括户型也都可以，但是远了点，上学要先送孩子然后再折返回来，晚上又要重复的冤枉路，效率不高。而****就是居住改善了，之前很多年梦想的新楼盘，就是远，而且是北六环换到南六环，说不出来的有点别扭似的。

A：

1、排除法吧。首先既然是孩子已经上学，那就没必要再买学区房了。假定是500万的预算，那其中的溢价就有100来万，后果就是居住的性价比低，在入学人数下降的趋势下也有保值风险。

另外天天家园也确实不算多强的小区，产权混杂，商品房+军产房+安置房+回迁房都有，就是典型的自住为主的小区。

所以常规建议是如果买学区房，那最好买品质高的次新商品房。比如典型的中海紫御，大点儿户型的都没什么溢价，各项都算兼顾。但相对的就是贵，看您的预算吧。

2、****新楼盘，优势就是居住体验好，所有商品都是新的好。但这地段儿都是明摆着的，以后的价格走势得看配套的建设程度。我是不太看好的，很难说大兴区会把这种板块当做重点，这得真金白银的花多少钱啊？回报也未必高。尤其是又有38号文件的精神，对偏远地段至少不是利好。

所以要是我就不选这儿，还不如天宫院呢，板块成熟有地铁，产业也不错。同样是南六环，为什么不选配套齐的呢？当然这里的就都是次新房了，看自己的喜好吧。

3、总之如果是我的话会排除这俩选项，那剩下的就是世华水岸了。甭管哪个区是都不错，看自己的喜好吧，只要房子没硬伤就是各项中等，占不到便宜也至少不吃亏。

仅供参考。

三

Q:

双井和月坛学区的房价问题，我是买的建邦礼仕阁当年新房，三居室朝南向，价格8万比双井的贵了一倍以上呢，首城国际当时也是新房，富力城是二手房都3万多不到4万元，我现在想卖房换到双井才发现两边的价格竟然差不多了，这是为什么？月坛的地段更好次新房更稀缺，还是优质学区，怎么是这种情况？

A：

1、这怎么聊呢？房产的价值由地段儿决定，这话没问题，但产品形式也是很重要的啊。建邦礼仕阁地段儿确实好，但开发成了公寓的形式，那风口过了就不受追捧了呗，所以价格走势才比普宅弱的多。

打个比方吧，翡翠的价值由原料决定，也就是由种水决定。那同样的一块好料子，最稳妥的就是给雕成手镯或牌子，永远都不过时。可当年流行玉质的皮带扣儿，于是就雕了，那过了这风口就不好要高价了呗。

2、首城国际3万的时候，那估计是2011-2012年，北京楼市的低谷期。当时北京还没有学区房的概念，月坛也没有学区溢价，老破小二手房也就是3万来块钱。现在动辄10万+，那这价格走势就算是包含了学区溢价，也至少不能算差吧？

但您这是公寓啊，那就只能是跟随公寓市场的大盘了，自然弱了点儿。而且多说一句，即便是现在的价格，其中也是包含学区溢价的，月坛的平均值在30%左右。当然您这是三居室大户型，总价高，那溢价部分估计也就10-15%，所以居住的性价比在板块内是相对高的。

3、其他我没什么可说的了，月坛的地段确实好，学区更强，但毕竟您买的是公寓，所以还是别跟普宅做对比了，不是一种产品。

仅供参考。

四

Q:

我儿子今年25岁，在北京工作（北四环）但没户口，想买房但说不想买能上好学校的，说是外地人买了也没用，北京学校不接受外地户口的，是这种情况吗？

Ps：首付能有300多万，儿子现在到手3万多，他女友2万多好像，两人想合着买，他女友家再出一部分首付，还没确定，所以总价不好说。

Ps：我经常去北京，但都是看新房很少看二手的，对学区房的政策也不熟，特别是朝阳区感觉教育不强似的。

A：

1、非京籍可以在北京上学，但想用学区房进入对口的好学校难度非常大，大多数即便买了学区房也是随机派位。也就是只要符合申请条件，那就能确保在行政区内上学，但不保证哪所学校。

所以常规建议是不太建议非京籍买学区房，因为花了同样的钱，但未必得到和京籍同样的资源。

2、但这也看您家的预算是多少了。如果预算高，比如大几百万起步吧，那可以买到溢价低的学区房。这种房在居住角度的性价比相对高，溢价部分的保值风险也小。

如果是在朝阳区，那千把万就能买到不带溢价的学区房了，算各项兼顾。而且朝阳区的入学政策对外地人相对友好，非京籍有房户的顺位在京籍无房户的前面，孩子进入对口好学校的概率相对高。

3、您家出了300多，女友家怎么的也得100多吧，这首付就有500万了。再加上贷款，那怎么的也700来万，是这意思吗？

如果是这预算，又在北四环上班，那可以看看东边朝阳这边的学区房，有可能买到不带溢价的。将来能用水学位就用，用不上也不吃亏。但说实话这还至少七八年呢，没必要现在纠结这个。

4、朝阳的教育分跟谁比吧，跟东西海相比弱点儿，但跟其他区相比那就很不错了。

仅供参考。

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