REITs周报（8.8-8.14）：中金温州公用水利REIT申报，五单REITs审核获进展

来源：市场资讯

（来源：黄啸天、竺劲 CSC研究房地产建筑团队）

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文｜黄啸天、竺劲

核心观点

本周中证REITs全收益指数下跌0.7%，收于931.2；全周加权日均换手率为0.38%，较上周下跌0.03pct，日均成交金额为4.2亿元，较上周下跌15.9%。政策方面，11日，重庆市开展“十五五”现代服务业发展规划（2026—2030年）解读专场新闻发布会；13日，上海发布民间投资REIT配套行动方案，简化民间项目发行流程。审核进展方面，中金温州公用水利REIT已申报至上交所，嘉实京东仓储物流REIT扩募获上交所受理，南方润泽科技数据中心REIT扩募收到深交所审核问询函，广发新城吾悦商业REIT答复反馈意见，中金菜鸟仓储物流REIT、银华粤海水务水利REIT回复问询。

摘要

政策及新闻回顾：

1）8月10日，济南市、重庆市人民政府分别发布政策文件，提出运用REITs等工具拓宽融资渠道。2）8月13日，上海市发展改革委发布行动方案，促进符合条件的民间投资项目发行REITs。3）8月13日，天津市司法局举办交流会，重点讨论REITs合规审查与底层资产孵化等事项。

行情回顾：

1）本周中证REITs全收益指数下跌0.7 %，收于931.2；全周加权日均换手率为0.38%，较上周下跌0.03pct，日均成交金额为4.2亿元，较上周下跌15.9%；2）本周产权类REITs下跌0.9%，经营权类REITs下跌0.2%；3）REITs子板块中，能源板块表现最好，涨幅为0.4%，消费板块跌幅最大，为-2.6%；4）个券中，创金合信首农REIT涨幅最大，为7.0%，中金唯品会奥莱REIT跌幅最大，为-5.7%。

重要公告回顾：

1）易方达旗下多只REITs发布产品资料概要更新公告。2）银华绍兴原水水利REIT、中信建投沈阳国际软件园REIT发布交易情况提示公告。3）中航易商仓储物流REIT原始权益人延长NOI补足承诺至2027年。4）嘉实物美消费REIT发布基金份额减持公告，创金合信首农REIT、中信建投沈阳国际软件园REIT发布基金份额增持计划公告。5）中银中外运仓储物流REIT、华夏中国交建高速REIT、华夏金茂消费REIT等发布收益分配公告。6）南方万国数据中心REIT发布基金份额解除限售的提示性公告。7）建信中关村REIT、东吴苏园产业REIT将召开季度业绩说明会。8）华安陆家嘴商业REIT发布战略配售限售公告。9）中信建投国家电投新能源REIT发布国补应收账款回款情况公告。

1 本周（截至8.14）重要政策新闻

2 本周（截至8.14）市场表现

3 本周（截至8.14）重要公告

4 本周关注（截至8.14）：中金温州公用水利REIT申报，一单获受理，一单获问询，三单回复反馈问询

8月13日，中金温州公用水利REIT向上交所申报。原始权益人为温州市水务集团有限公司、浙江浙财资本管理有限公司、浙江省新能源投资集团股份有限公司、钱江水利开发股份有限公司，基金管理人为中金基金管理有限公司，专项计划管理人为中国国际金融股份有限公司。底层资产为珊溪水利枢纽工程核心经营性资产，以珊溪水库及配套电站为主，坐落于温州文成县境内飞云江干流。

8月10日，嘉实京东仓储基础设施REIT扩募项目获上交所受理。拟购入不动产资产为西安项目公司持有的西安项目和合肥项目公司持有的合肥项目，总建筑面积为252832.8平方米。原始权益人为北京京东耀弘管理咨询有限公司，基金管理人为嘉实基金管理有限公司，专项计划管理人为嘉实资本管理有限公司，托管人为中信银行股份有限公司。

8月10日，深交所对南方润泽科技数据中心REIT出具问询函。经营财务层面，关注包电模式可持续性、大客户依赖、关联交易公允性与区域市场竞争，要求解释托管服务费、收缴率波动，分析电费、液冷改造对现金流的影响。估值层面，要求审慎核查收入、成本、资本性支出等参数取值合理性，采用多种评估方法交叉校验。

8月10日，中金菜鸟仓储物流REIT回复问询。评估机构基于审慎性原则，对资产估值模型中的增长率、出租率、折现率、长期增长率及收缴率等关键假设进行了调整。参数调整后，不动产项目估值由首次申报的人民币17.4亿元调整为17.0亿元，调降幅度约为2.0%。

8月10日，银华粤海水务水利REIT回复问询。评估机构基于审慎性原则，并充分考虑不动产项目历史经营情况，对估值模型中预测资本性支出、预测两个细则考核净收入、小水电差别化电价政策持续时间、折现率等假设进行了调整。经调整，不动产项目合计估值由16.1亿元下降0.3亿元至15.8亿元，调降幅度约为1.9%。其中：飞来峡项目估值由11.3亿元下降0.1亿元至11.2亿元，调降幅度约为1.1%；潮州项目估值由4.8亿元下降0.2亿元至4.6亿元，调降幅度约为3.9%。

8月11日，广发新城吾悦REIT回复反馈。本次反馈答复对评估基准日进行了更新，评估基准日已由2025年9月30日更新至2026年3月31日。基准日更新后资产组合计估值20.3亿元，较首次申报的合计估值21.4亿元下降5.3%，其中天宁项目的评估值由首次申报的11.5亿元调整为10.4亿元，较首次申报下降1.1亿元，降幅约9.4%；启东项目的评估值由首次申报的10.0亿元调整为9.9亿元，较首次申报下降0.1亿元，降幅约0.6%。

5 本周（截至8.14）在审项目情况

6 本周（截至8.14）主要招标信息

风险提示

1、审批及发行进展不及预期的风险：REITs审批及发行受项目质量、监管审核速度及市场环境等多方面因素影响，若项目成熟度不高、监管审核速度放慢及市场环境低迷，将会使REITs审批发行放缓。

2、政策出台不及预期的风险：我国REITs立法、税收及信息披露等多项制度尚待建立及完善，若相关政策出台不及预期，可能会影响REITs市场的持续健康发展。

3、二级市场波动的风险：REITs的风险特征表现为中等风险及中等收益，受个别资产基本面修复不及预期、整体REITs市场投资人类型单一、投资行为趋同等影响，二级市场持续回调，出现较大波动。

证券研究报告名称：《REITs周报（8.8-8.14）：中金温州公用水利REIT申报，五单REITs审核获进展》

对外发布时间：2026年8月16日

报告发布机构：中信建投证券股份有限公司

本报告分析师：

黄啸天 执业证书编号 S1440520070013

竺劲 执业证书编号 S1440519120002

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