天津
许昌胖东来生活广场店成立于2002年，占地面积约1.48万平方米，共有四层。
正是这座家喻户晓的胖东来总部，陪伴了许昌市民走过了24个春秋。
2025年的销售额为17.99亿，到2026年上半年已经达到了9.77亿，年净利润超过一亿，成为胖东来前五名中盈利能力最强的一个。
但是创始人于东来已经宣布，2026年12月的租约到期之后，这家店将永久停业。周边跟着胖东来的老商铺也表示，生意会变差，胖东来搬到哪，我也搬到哪。
关店原因不是经营问题。这家店的租赁合同分散在不同的小房东手中，到合同期满之后一些房东发现胖东来的生意很火，于是以高价租金要挟胖东来，租金涨到了“不可思议”的程度，已经远远超出正常的范围。
于东来的话是：“失去公平正义的精神是底线，这么多年始终是我的心结。。”他的逻辑很简单，今天向一个房东让步，明天所有的门店房东就会都来要挟了。
关闭一个门店就会损失一年一亿元的利润，而做出一次让步就会丧失整个系统的定价权。
十年前的新乡，前房东也抬过一次租金
2015年，新乡胖东来生活广场店（当地人称为“大胖”）的租赁合同到期了，房东将每年的租金从800万元提高到了2400万元。
于东来没有多想，就直接放弃了，关了店，撤了场。
撤场之后原址商圈很快就冷清下来，接手商家的人气也出现了断崖式的下降，周边商铺的租金随之降低，房东也没有得到预期中的高额租金。
旧址到现在为止仍然门庭冷落，成为当地的商业“鬼城”。
历史已经证明过一次了，房东把品牌的成绩当作自己的运气，没有胖东来一锄头一锄头挖来的客流量，哪有高租金的水。十年前就已经发出过警告，这一次许昌也要立规矩了。
胖东来账面有41亿，没有负债，也不差这点租金
于东来并不差钱，他对外曾透露过胖东来的账面上有大概41亿左右的现金，没有负债。宁可不要年利润超过1亿的这家店，也不向房东屈服。
事情到了这，已经不是房租的问题了，是涉及到胖东来周边的整个商业圈。今天对一个房东网开一面，明天所有的房东都会拿着新乡、许昌的例子来要价。
于东来的硬气是41亿现金给他提供了硬刚房东的选择权。
65亿的梦之城，自己做包租公
于东来不想再做租户了。目前他在许昌投资了大约65亿人民币的“梦之城”项目，所有的资金都是自己投入的，且没有银行借贷。
2026年5月20日已经开工，预计在2029年9月正式对外开业，一期总建筑面积为46.7万平方米，包含百货、超市、影院、酒店、文化街区等业态，并且配备了3327个停车位，全部自持。
园区的主干道叫做“自由大道”。名字的含义是：店铺商贩们不会再被房东卡脖子的自由。
由租客变成包租公，于东来用自己手里的65亿资金，在许昌建造了一座属于自己的城市。给房东们最后的回答就是：我不跟你争租金了，我自己定价格。
旁边的商铺很明白，房东只会顾自己的利益
一家开有20年的旅店的老板很实在地说：“因为胖东来赚钱了，房东才会给我们涨房租；像我们这些周围不赚钱的地方，房东根本就不会看上一眼。”
他还补了一句：“搬迁之后，商场的生意也可能会受到损失。”
这句话点破了真相。房东的想法是，你的客流量大，前面砸了这么多成本，不会舍得搬走，所以涨房租你也只能还价，但是他们没有考虑到“你走后就没有客流了”。
在胖东来入驻之前，许昌生活广场所在的商圈并不是顶级热区，是于东来的服务口碑和供应链能力使这个地方变得繁华起来。
一铺养三代的时代已经过去
胖东来并不是特例。
根据中指研究院的数据，在2026年上半年全国购物中心租金仍然在下降，一线和二线城市超过8成商圈租金环比都出现了下跌的情况，一些业主已经主动降价揽客。
“一铺养三代”的时代基础已经动摇了，议价权正在从房东手中转移到租客那里。
于东来走得比别人更坚决一些，用关店的方式“确权”，用一家年利润超过一亿的店铺作为代价告诉所有的房东，地段的价值是由品牌商和房东一起创造出来的，但是从现在起，话语权在谁手中，谁就说了算。
24年前的一块不显山不露水的土地，在于东来的手里成了许昌的商业心脏。
现在房东要狮子大开口，于东来直接搬走。梦之城自己做主，这是他对价格话语权做出的最后一次声明。
等到房东们算清了这笔成本后，于东来已经在自由大道上经营着自己的城池了。
数据来源：胖东来官网、中指研究院、财联社、每日经济新闻、许昌当地媒体报道
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