胖东来为何要关掉一家年赚1亿的门店？

2026年8月，胖东来创始人于东来宣布，运营24年的许昌生活广场店将于同年12月正式关闭。据于东来在社交平台发文披露，该店年销售额约20亿元，年利润超1亿元。

这不是一家亏损的门店。恰恰相反，它是胖东来体系中最赚钱的门店之一。在行业普遍收缩求生的背景下，一家盈利稳定的门店被主动关停，胖东来给出的理由是——租金失衡，触碰了企业“公平正义”的底线。

要理解这次关店，需要回到2015年。

胖东来官网信息显示，许昌生活广场店于2002年1月1日开业，营业面积约1.48万平方米，涵盖超市、大众服饰、百货、餐饮、医药等业态。该物业产权分散在数十位小业主手中，开业初期采取“统一打包、统一标准”的整体签约方式，租金体系保持均衡，商场平稳运营了十余年。

转折发生在2015年首轮租约到期之时。于东来在社交平台发文称，当时负责租约对接的工作人员未遵守公司统一签约制度，改为分批次与分散的小业主零散签约。部分小业主借此大幅抬高租金，涨幅“远远脱离公平”。同一商场内，相邻铺位的租金出现悬殊差异。尽管涉及畸高租金的户数占比不大，但整个租赁定价体系被彻底撕裂。胖东来提前解约需承担高额违约金，继续经营则意味着长期接受一套失衡的规则。

于东来将此事称为“心结”。“这几户总体占比并不很大，但无论钱多钱少，失去公平正义的底线，始终是我的心结。”他在发文中写道。租约持续至2026年底集中到期，胖东来最终决定不再续租。

事实上，租金问题并非孤例。

据财迅通观察，这并非胖东来第一次因租金问题选择关店。2015年，胖东来新乡大胖店租约到期，房东将年租金从800多万元涨至2400万元。于东来在回忆此事时写道：“当年新乡大胖、年利六七千万以上，当房租到期甲方租金直接从八百多涨到两千四百万，还有不成熟的企业在后面使坏，我想都没想直接放弃。”当年12月，经营了10年的新乡大胖店正式闭店。

两次关店相隔11年，背后的逻辑一脉相承：在胖东来的价值排序中，规则的公平性高于账面利润，宁可放弃数千万乃至上亿的年利润，也不愿在失衡的契约下继续经营。

但租金问题并非唯一原因。据于东来2021年底在“东来讲堂”的公开讲话，生活广场店无地下停车场、通道狭窄、动线设计落后，已难以匹配胖东来现行的高标准服务要求，全面改造的成本近乎重建。“生活广场店和电器城是必须关闭的，到期就给什么条件也不做，因为它整个的建筑、环境各个方面达不到胖东来的标准。”关店早在规划之中。

具体来看，是从“租客”到“房东”的战略转向，接连因租金受制，让胖东来逐渐明确了布局自有商业地产的路径。

2016年，胖东来以不超过2亿元全资收购新乡凯德中心3.8万平方米物业，完成了从租客到房东的第一次转型。据许昌市自然资源和规划局信息，2025年11月21日，胖东来集团以2.9917亿元竞得许昌东站附近约13.56万平方米商服用地，用于建设梦之城项目。2026年5月20日，梦之城正式开工，总建筑面积57.59万平方米，一期商业综合体46.7万平方米，配置3327个停车位，建设和装修投资近65亿元，全部使用自有资金，预计2029年9月开业。

从2亿元到65亿元，这条“资产主权”的路径在10年间逐步清晰。零售企业的经营稳定性，不应长期建立在租赁关系的脆弱均衡之上。自持物业意味着彻底摆脱租金制约，同时也对企业的资金实力和运营能力提出了更高要求。

值得注意的是，胖东来并未计划无限扩张。于东来明确表示，待梦之城及现有在建项目落地后，企业将停止新增门店，转而专注商业文化和管理经验的研究与分享。今年2月，他在社交平台表示，胖东来将向“学校型机构”转型，重心转向文化研究和管理理念输出。

胖东来关闭一家盈利门店之所以引发广泛关注，与其特殊的经营数据密切相关。

据胖东来公开数据，截至2025年，胖东来仅有14家门店，全年销售额达235.31亿元，同比增长38.71%，平均单店销售额约16.8亿元。作为对比，永辉超市2025年拥有403家门店，营业收入535.08亿元；高鑫零售拥有502家门店，营业收入634.42亿元，两家企业平均单店收入分别约为1.33亿元和1.26亿元。

高单店产出的背后，是一套高投入的经营模式。据胖东来2026年3月公布的数据，胖东来资产总额约37.93亿元，其中管理团队718人对应资产15.14亿元，技术团队563人对应资产4.68亿元，8913名员工对应资产18.11亿元，利润的50%用于团队奖金。2025年，8000多名员工税后平均月收入约9000元，管理层和技术人员平均每人年分配约70万元。于东来将这套逻辑概括为“你对员工好，员工对顾客好，顾客对社会好”。

高薪酬、高福利、极致服务、严苛品控——每一项都需要持续的资金投入。这也决定了胖东来的模式难以快速复制，门店扩张必然受限于管理能力和资金积累的节奏。

生活广场店的关闭，引发了许昌本地消费者的惋惜。但商业决策的底层逻辑往往比情感更为冷酷。

当物业条件与品质标准之间只能二选一时，于东来选择后者；当租金博弈与资产主权之间需要取舍时，他也选择了后者。有在新乡见证胖东来撤店后商圈衰落的本地人观察到，胖东来搬走后，接手的商场经营不善，整条商业街也随之沉寂。“商户在养地段，而不是地段在养商户”——这个认知差，正在成为重新理解零售与物业关系的一个切面。

自持物业的重资产模式并非没有风险。上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受采访时指出，物业管理是长期博弈，“经营越成功，续租时业主的租金诉求往往越激进”，更关键的风险不在工地而在市场。胖东来零售业多年积累的口碑能否覆盖跨界经营带来的成本与风险，仍有待长期观察。

8月13日，胖东来就网络平台以“生活广场闭店”“房租到期全场限时5折”等不实信息开展直播带货的行为发布声明，表示从未在任何网络平台开展直播带货，已对侵权行为固定证据并将追究法律责任。

胖东来关闭生活广场店，表面上看是一次拒绝不合理租金的“断舍离”，实则是基于价值观和战略逻辑的综合决策。从拒绝2400万元续租的新乡店，到如今放弃年利润超1亿元的生活广场，再到65亿元自建梦之城，这条主线在过去10余年间逐步清晰。它不是一次情绪化的冲动，而是一系列因果累积后的必然选择。

在行业普遍为生存妥协的当下，胖东来选择了一条不同路径。这种路径是否适用于更广泛的商业场景，尚需时间验证。但它至少提出了一个值得思考的问题：当短期利润与长期规则发生冲突时，企业该如何选择。

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