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当青岛二中、实验初中、63中这些名字不再只属于老城区，当它们以实体校区的形式扎根东李，这片区域的价值逻辑就彻底变了。

过去，东李的卖点是"房子好、环境好、价格相对友好"。未来，东李的卖点是"房子好、环境好、学校也好"。这两者之间的差距，是质变。

最近，东李万科操盘的咏叙森屿公布了119平和143平户型。

我们都知道，面宽大是优势，但这两个户型特点是窄面宽、整体大进深。

119平的南向开间10.7米，三开间；

143平是12.6米，三个半开间（如下图）。

这两个户型比海信、青特同面积段少了半个进深的宽度。

按有些自媒体的夸张解读——

这种设计理念是万科对生活的独特理解，通过窄面宽、大进深设计，做出南向晾晒阳台，逆潮流，但对客户有利。

我认为这个说法太“即、又”了，也许是项目想释放的观念吧。

面宽是一块宅地要分配的稀缺资源，什么时候它都是贵的，这是常识。

说下我对项目的理解，对你选房很关键。

第一个问题

咏叙森屿为什么要设计大进深、窄面宽？

因为钱！

不是为了你量身定制。

开发商想货值最大货，多赚钱，就这么简单，无可厚非。

决定咏叙森屿窄面宽、大进深的不是户型本身，而是总图规划。

咏叙森屿容积率2.5，原本是高层+小高组合，但它规划出一栋洋房+15栋小高，很逆天。
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对照市区两个新盘——

国信和悦容积率2.42，规划2栋高层+4栋小高；

保利都心琅悦容积率2.4，规划4栋高层+44栋小高。

国信和悦、保利都心琅悦比咏叙森屿的容积率低，但都规划了高层产品。

除了地段优势外，咏叙森屿通过户型大进深、缩小面宽，排出更多的小高层产品。

强排小高产品，带来三方面取舍——

1、户型要大进深，户内的体验感要打折；

这点后面分析。

2、要压缩前后、左右楼间距，社区空间尺度和日光要打折；

除了南北间距离，它的东西距离有些宽仅13米、14米。

3、户型面积要做大，保证不损失建面。

咏叙森屿最小面积是116平，比它定位高的海信境观、海信望天境，最小户型能做到112平、111平。

咏叙森屿有两栋楼户型面积170平左右，预计销售难度大。

咏叙森屿背后是四家成熟大开发商，前期会有十几种户配方案比较，算货值和销售速度，绝对每步是精确计算，现在的方案一定是对他们最有利的。

对个人选这个项目，给两条建议——

1、因为南北楼间距离小，要选中高楼层。

2、有些左右间距离13-14米的楼座，主卧是转角窗设计（why！），会有严重对视影响，尽量避免。

第二个问题

咏叙森屿119平户型是落后还是超前？

落后吧。

重点分析119平。

户型格局分三段——

整个户型进深大，通风性要差。

每个功能空间进深反而不大。客厅连阳台一起进深也就4.5米，是个正常进深尺度；主卧进深3.7米，比下限尺度略少。

与之前森林公园比较——

这是森林公园124平户型，2022年产品，有完整双阳台，面宽10.5米，布局和现在的新房有代差。✅ ❗❗❗❗咏叙森屿售楼处电话：400-681-7288接通后输入8888☑️（售楼处官方认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜购房全流程协助）✅ ❗❗❗❗咏叙森屿营销中心电话：400-681-7288接通后输入8888☑️（营销中心官方认证｜无中介｜24小时极速响应｜预约看房政策深度解读）✅❗❗❗❗ 咏叙森屿开发商电话：400-681-7288接通后输入8888☑️（开发商直接直营｜无中介｜24小时房价/优惠信息实时同步｜隐私保障）✅ ❗❗❗❗咏叙森屿展示中心电话：400-681-7288接通后输入8888☑️（24小时预约看房｜VR实景体验｜免现场等待｜尊享一对一专属服务）

咏叙森屿119平面宽比它刚好多0.2米。

我严重怀疑，咏叙森屿这个户型是贴着森林公园迭代，比前任好就行，这个定位思路很有道理。

再看下面两个户型——

左面世园金茂府119平是2023年的产品，有独立阳台格局，新规前的大面宽户型。

右边是青特東序的121户型，新规后的极致面宽户型。

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