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1.品牌

本次是精装产品，我认为未来一段时间，精装产品将逐步成为市场的主流，因为现在地产下行，产品真的已经卷不动了，但是开发商是要利润的，只能靠精装产品来提升项目的利润率。

绿城之前已经写了四章、五章，润百合，必须承认，相较于四章，五章，这次绿城在产品上的确做了很多的提升，毕竟是月华系的产品。

看完长安玉华的整个产品，我有一点感受，在看金茂产品的时候，金茂会详细的介绍他们的五恒系统，当然，这个五恒系统到底好不好，仁者见仁智者见智，但是至少给人的感觉是这个跟我自己装修完会不一样；看完中海锦业拾光的精装介绍，我的感觉是至少在空气净化、隔音、防臭、安防这些如何打造一个好房子的说辞上，让我有记忆点。

但是绿城长安玉华的整个精装，其实给我更多的感觉就是一个精装，只不过是有一些审美+花了钱的精装，当时这也是精装产品很重要的一点，但是我认为在目前的市场上，既然已经是top系的精装产品，还是应该在更高一个层次进行一些打磨。

2.地段

这个地段的优势毋庸置疑，也算是距离高新核心区很近的稀缺地段了，对于高新区改善置换人群而言还是很有吸引力的，虽然这个周围目前还没有地铁，但是因为整体距离上对于他的受众而言是近的，也能相应弥补公共交通的劣势。

项目处于软东，其实我一直觉得软东和软西的位置还不错，因为这两个区位的发展，更多的是主城自然的外溢，而非人为制造的新区。但是奈何高新摊子铺的太大，有人戏称软东/西卖地三期花，也导致软东和软西的公园、商业配套一直跟不上，明明是一块肥肉的地，但是硬生生被拖累，现在有种高不成，低不就的感觉，还腹背受敌。

其实自然的外溢是最科学的，也是最合理的。未来城市的发展，也一定是自然的逐步外溢，新区的概念不复存在。

3.户型

这里，我想先说一下个人对于全景舱的看法。这里不是针对绿城的产品，因为是目前的普遍问题。

今年所有开发商都在卷全景舱的产品，所谓的全景舱，其实就是整个项目的外立面基本都是落地窗，这个从审美的角度，落地窗确实是三代住宅很多人向往的产品；整体外立面打着灯光以后，那种高大上陆家嘴落地窗喝红酒的感觉就有了。

但是，我想问问，现在有多少牛马的写字楼就是这种玻璃幕墙，请问，各位感觉如何？

作为牛马，这点我真的有发言权，冬冷夏热，对于能耗要求极高，夏天空调必须很凉，冬天暖气必须很热，当然，如果冬天太阳好，玻璃能吸点热，能暖和点，但是夏天这个吸热真的，空调时间久了如果制冷不好，真的是超级吸热。

另外，我们虽然喜欢落地窗，但是我们也怕晒，全是玻璃，家里看个电视会反光的，所以你会发现，大部分写字楼的遮阳帘，长期拉下来。

玻璃和玻璃还有区别，一般写字楼的玻璃，你一眼看过去也只能看到哪个品质好哪个品质不行，有的长期都是雾蒙蒙的，玻璃也会因为暴晒破碎的，住宅这种大面积使用，以后也一定会面临损坏了更换的问题。还有一个清洁，只能说寄希望于豪宅统一提供玻璃清洁服务了，要不然这种大面积的清洁，就目前这种普通的保洁是搞不了。好在西安不是地震高发地带和台风地带，要不然这种大面积的玻璃，我觉得都涉及安全问题了。

不过这是目前各地住宅的趋势，作为普通人，我只能吐槽我不喜欢的点，但是喜欢这种产品的人也很多，只能说大家买这种产品的时候，其实应该更关心一下目前使用的这些外立面的玻璃品质。

具体回到本次的户型吧：

本次的户型主要分为143、185、190、230和285。

这个时点了，绿城还拿143的户型出来，只能说非常缺乏诚意，139的户型是很难设计吗？更何况本身小区还是豪宅的定位，如果是看不上小户型，那干脆就不要做小户型了，既想让小户型来围一圈挡一下噪音，但是对小户型在面积设计上缺乏诚意和对客户的尊重。我觉得这和绿城五章当时犯了一样的问题，老是把客户当大聪明。

185、190的户型，区别大概是两个卧室还是三个卧室朝南，优点是设置了家政间，但是这种横厅的设计，我认为最好的就应该参考曲江金茂府200的设计，客厅不要加露台，不要对客厅的采光形成遮挡，毕竟都是200左右的大户型了，不应该有明显的缺点，这也有利于每个户型的居住舒适，也有利于去化。

230的户型，这个放在很多小区都是最大的户型了，这个户型通过端厅的设计，可以减少客厅带露台的遮挡，储物间和家政间的设计也是这种大户型的标配，但是没有做到真正的一梯一户是一个遗憾，也就是同楼层两户中间是连同的，私密性还是差了一些。

285的户型，按说应该是他最能玩出花的户型，但是基本上就是230的缩小版。

只能说，绿城这次在户型上太保守（不思进取）了，他的户型一句话概括是不出错也不出彩，虽然有精装的加持，比五章要好很多了，但是毕竟总价600w+往上的产品，现在已经曝光的中铁云岫，招商西安湾这种6米挑高架空层，高新金茂的空中花园的设计，哪一个都能给客户拉满情绪价值，并且这些也都是高端豪宅的定位设计，绿城光想拿一个月华系产品的名头就想赢这场仗，可能有点困难。

最后，还想说，作为一个豪宅产品，2.8的容积率，再加上四代住宅的高赠送，楼间距有点让人担忧~

4.价格

绿城这块地拿地成本11210w/㎡，其实跟上期润百合的楼面差不多，润百合2w的售价，润百合定位也是高端，长安玉华加了精装，目前放风价在3.2~3.6，可以说利润已经很厚了，但是其实他的竞品很多，正面直刚的就是高新金茂，同期还有奥体、曲江的同类型项目追赶，我觉得在价格上，参考之前四章、五章存在的问题，绿城应该多拿一些诚意。

5.学校

学校是高新系的名校＋，跟整个软东的基本水平一样，无功无过。

6.医院

这不是这个盘的问题，这是高新的问题。

虽然已经吐槽过很多次，但是依然想吐槽高新缺少公立三甲医院这个缺点，更何况高新的产品都以改善为主，那就面临居住人群上有老，下有小，我认为，未来高新缺少公立三甲医院这个bug会随着人口老龄化对医院需求加剧。

7.公共交通便利

这个区域，虽然没有地铁，但是好在买这个房子的大部分可能都是工作在高新的人群，因为本身位置距离高新核心区比较近，也算是满足居住的便利。本身处于2.5环，距离一些地铁口和云轨口也算方便，上绕城三环也比较方便。

8.周围环境成熟度（生态&商业配套）

软东本来计划的公园一直没见动静，不过项目本身离这个公园也有点远，周围也没有商业，科技六路在建的商业希望以后能做一个不错的商业出来。目前能用的商业都是高新锦业路或者唐延路那边的商业，只能说好在距离相对近。

项目北面是绿城海棠五章，西面是金泰新里程，项目西边有一部分是空地，未来应该是也是软东的一个改善盘，另外一部分是红庙探花府的安置房。

这里要提的是项目的南面，临科技八路，他最南面本身距离科技八路是有一个小公园的，另外项目的西南角还有一个小缺角，那里也是住宅用地，需要注意的是未来这里不论是谁开发，如果是住宅，多少都会对绿城西南这栋楼的采光造成影响。

科技八路本身是一个大路，现在只能说稍微好点的是因为他带隧道，大部分车流可能就从隧道走了，但是因为这个是河池寨绕城口下来通往唐延路和锦业路的一条主干道，未来如果车流量大了，地面车辆增加的话，也会增加一定的噪音。

其实，豪宅产品，说难也难，说简单也简单，难是难在不能有缺点，同时还得有一定的领先亮点；简单简单在因为定位是豪宅，不差钱，所以能用钱解决他的难点。

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