广州低效用地“再生记”

来源：滚动播报

（来源：i自然全媒体）

广州设计之都街景

系统谋划，绘就低效用地“活化蓝图”

面对年均50平方公里的实际用地需求与国土空间规划年均新增规模仅25平方公里之间的巨大缺口，广州深刻认识到，低效用地再开发不是选择题，而是关乎城市高质量发展的必答题。

广州首先在“底数清、目标明”上下功夫，创新构建“分类评价、分区调节、逐宗校核”的评估认定机制，为低效用地精准“画像”。“我们通过明确标准、评估先行，统一低效用地底图底数，针对不同用地类型设置了多维度评价模型，就像给城市土地做一次精细的‘体检’，目的是科学准确地找出那些布局散乱、利用粗放、效益低下的地块，为后续精准施策打下基础。”广州市规划和自然资源局相关负责人介绍，“在此基础上，我们建立起针对2027年试点期的161平方公里‘项目库’和面向更长远的622平方公里‘资源库’。”

广州紧扣国土空间总体规划“一带一轴、三核四极”的城镇空间格局，明确了低效用地再开发的近期与中远期目标，强调再开发与城市重点发展区域的契合度，超过80%的近期再开发图斑位于中心城区、重点功能片区及轨道交通场站周边，确保每一寸盘活出来的土地都能用在刀刃上，有效支撑城市战略布局。“我们通过‘1个市级专项规划+12个区级专项研究’的市区联动机制，将任务分解落地，并划定了6类67个近期重点片区，实现差异化引导。”广州局相关负责人表示。

创新施策，五大难题的“广州解法”

规划方向明确、家底情况明晰之后，如何打通政策经脉，让低效用地“活”起来、“用”得好，成为考验政府治理能力的关键。广州围绕自然资源资产全生命周期管理，打造覆盖产权归集、土地整备、规划管控、组合配置、收益核算、确权登记、资产盘活的“1+11+N”政策“工具箱”，贯通存量建设用地资产盘活全流程，落实全民所有土地资产统一管理要求。

一是针对规划管控刚性过强、资产功能单一问题，推动从审批监管向促进复合利用转变。广州制定用地混合、兼容和建筑功能转换的正负面清单，如海珠区凤和片区城中村复建物业通过工业与商服设施用地混合，打造现代化服装制造基地。同时，广州创新推出地下空间计收优惠和单独确权政策，鼓励立体改造存量土地，如番禺区陈头岗停车场场站综合体实现地上地下多要素资产组合开发。

二是针对存量土地权属混杂难题，推动从零散破碎向连片开发转变。广州理顺自然资源资产置换规则，如番禺区里仁洞村通过整合零星土地，统一划定复建片区，归集村内集体建设用地资产，明晰多主体产权边界，实现连片一体化盘活。

三是针对权利人积极性不高的问题，推动从被动参与向主动赋能转变。广州打出降成本、利主体、活市场“组合拳”，原划拨使用工业用地提容盘活可暂不办理土地有偿使用手续等；危旧房屋在不增加户数、不改变用途、不突破红线的前提下，允许开展成套化改造，并优化地价政策，实现集体资产提质、国有资产保值、群众居住改善等多重效益。

四是针对供应方式较为固定的问题，推动从固化模式向灵活组合转变。广州推出弹性年期供应等多种灵活方式，如南沙区近3年弹性供应工业用地比例达80%；鼓励采用多种方式供应土地，如越秀区果菜西停车场项目创新地上地下综合开发、一体建设及供应。

五是针对历史遗留问题繁复、新旧冲突问题，推动从个例处置向范式推广转变。如花都区三华村、越秀区瑶台村、白云区萧岗村等24宗在全省首批按建设用地办理征收供应手续的案例，无需使用新增指标；统筹文化类公益性自然资源资产保护与价值转化，如荔湾区聚龙湾片区保留历史文化遗产并活化利用为公益性文化交流空间，不纳入容积率计算。

同时，广州按照“一区一策”“一企一方案”的服务理念，针对花都区村镇工业集聚区数量多、分布散的特点，量身定制支持政策；主动对接广晟、广药等大型国企，全面精准匹配低效用地再开发政策，实现国有资产保值增值与区域产业能级提升的双赢。

成效显现，多维赋能城市高质量发展

政策创新的活力，最终要通过项目成效来检验。广州低效用地再开发经验做法获自然资源部充分肯定，白云区设计之都改造案例入选自然资源部低效用地再开发试点第二批典型案例，增城区仙村镇上境村工业集聚区更新改造案例入选第三批典型案例。

行走在广州多个低效用地再开发项目现场，能直观感受到“存量蜕变”带来的城市能量升级。

在白云区，曾经的旧厂房聚集区已蝶变为现代化设计产业集群的设计之都。这里建成86万平方米产业载体，吸引400余家优质创新企业入驻，年产值超900亿元，存量土地资产市场价值大幅提升，成为自然资源资产提质增效赋能产业转型的生动缩影。“这里变化太大了，以前是低矮杂乱的旧厂房，现在变成了充满活力的设计产业园区。工作环境好了，产业氛围也浓了。”一位入驻企业的员工感慨道。

增城区上境村村镇工业集聚区通过“工改工”模式升级为现代化智造产业高地，从策划到土地出让、企业摘牌，全程仅用8个月，跑出了“广州速度”。目前，项目已建成约48万平方米厂房，吸引110家优质企业落户，2025年实现总产值3.5亿元、总税收超1000万元，存量集体资产得到高效配置，人居环境、片区综合资产价值同步提升。

存量资产盘活的同时，也释放了经济、社会、生态等多元资产价值。广州火车站片区实施站城一体资产综合开发，统筹交通经营性资产与教育医疗养老公益性配套资产，系统性补齐了区域公共服务短板。在荔湾区聚龙湾片区，具有历史价值的工业建筑渣甸仓、冲口仓被成片保留并活化利用，转变为艺术展示空间和文化广场，实现了工业遗产保护与现代城市综合功能的完美结合，成为市民休闲打卡的新地标。

从“项目库”的精准谋划，到“政策包”的系统创新，再到“效果图”的逐步呈现，广州的低效用地再开发试点，不仅是对土地资源的精耕细作，更是对资产高效配置的城市发展方式的探索。“下一步，我们将严格落实国家关于自然资源资产管理制度体系改革的部署，聚焦重点平台，完善政策细节，创新融资模式，持续为城市高质量发展拓展新空间、激发新动能。”广州局相关负责人表示。

（文图由广州市规划和自然资源局提供）