137.65亿！金茂夺海淀西冉！招商、中海分摘石景山双子

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以下为正文：

8月12日，海淀西冉“地王”，与石景山刘娘府 苹果园双子星同日出让。

3宗地总成交金额合计137.65亿元，创下开年以来北京单日土地出让金成交新高。

其中，金茂以97.61亿元竞得海淀西冉0034等地块，住宅楼面价约8.44万元/㎡经营楼面价约8.8万元/㎡，溢价率14.1%，

无论是楼面价还是总价，都是今年的“地王”；

石景山苹果园631-1地块，招商以15.04亿元竞得，楼面价约3.6万元/㎡，溢价率23.48%；

而，石景山刘娘府674地块则由“东道主”中海新城以25亿元底价竞得，楼面价约4.27万元/㎡；

至此，2026年北京新房成交32宗，

建筑面积约200.47万㎡，总成交金额705.242亿元。

壹 海淀西冉“地王”：

作为海淀今年的首宗供地，西冉地块的出现，让北京高端改善供地不再唯朝阳独尊。

西冉地块位于西四环海淀四季青，毗邻传统的西山别墅区板块，在香山四季小区正南侧，具体位置如下：

与朱房、上地0702主打的产业住区不同，西冉的气质更为“老海淀”，以低密、生态为主。

地块向西有八大处、西山，向北约3公里是颐和园，向东3公里是海淀著名的世纪城住区，周边有金四季、世纪金源购物中心，

对面约500米就是海淀外国语实验学校，闹中取静，但该有的也一样不少。

不过，地块东侧的西郊机场，是个重要的不利因素。

虽然机场起落频率不高，靠隔音窗也能基本不影响室内居住，但如何消解客户的噪音担忧，也是一大难题。

另外，地块西侧、檀香山南侧的的一整片空地都是回迁安置房，也会无形中削弱其改善的纯粹性。

但作为西山脚下，海淀低密改善，该宗地还是吸引了：

1.金茂 2.中海北京 3.招商 4.保利 5.华润 越秀联合体

竞价现场，华润 越秀联合体率先出手应价86亿，随后现场陷入短暂沉默，在主持人第三声报价时，中海北京举牌，前期节奏缓慢，联合体举牌相对果决

现场第112手，95.99亿金茂加入！

最终，线下130手（共135手），金茂以97.61亿元竞得该宗地，住宅部分8.44万元/㎡，溢价率14.1%。

若按照住宅背商业成本的方式计算，经营楼面价约8.8万元/㎡，按照当下海淀新房售价来看，价格尚可。

恭喜金茂！失之东隅收之桑榆，这次我们应该可以看到“金玉满堂”产品系发布后，北京首座“金茂府”了吧！

此次出让0034、0049、0040三宗小地块，总土地面积约85152.24㎡，总建筑控制规模≤142613.628㎡，起始价85.55亿元。

其中最西侧的0040地块是商业服务用地，用地规模约1.6万㎡，建筑规模3.19万㎡，容积率2.0限高24米，起始价3.58亿元。

需竞得人需建设地上建筑面积 300㎡ 社区卫生健康监督所一处，1000 平方米社区养老服务驿站一处，500㎡ 社区助残服务中心一处，2100 平方米社区综合文化室一处，2000㎡ 室内体育设施一处，500㎡ 社区管理服务用房一处，400㎡ 邮政所两处，1700㎡ 邮政支局一处；上述除邮政设施由邮政部门以建安成本价接收外，剩余设施由竞得人建设后无偿移交相关部门。

而0034地块和0049地块均为住宅用地，

0034用地规模约4.8万㎡，建筑面积约7.68万㎡，起始价56.84亿元

0049地块用地规模约2.12万㎡，建筑面积约3.4万㎡，起始价25.13亿元

两地块容积率均为1.6，限高25米，具备低密洋房建设条件，折合计算住宅部分起始楼面价约7.4万元/㎡。

规划文件也指出，同一开发主体同期去的两宗住宅用地且同步开发建设的，在确保容积率不变、总用地规模与总建筑规模不突破管控指标情况下，可以统一核算两宗地块的容积率指标、灵活优化楼栋排布及社区整体空间布局，进一步强化地块开发的整体属性，提高土地综合利用效率。

这也为后续产品在园林、楼栋、会所等功能联动上，提供了便利条件。

此前在通州九棵树地块中也提及了这种联动，但因俩项目不是同一开发主体而不能落地，这次咱看看，开发商会如何综合利用。

西冉地块除了西四环、1.6容积率、25米限高优势外，0034地块西南角的有一小块，是幼儿园用地，不在此次出让宗地中；

0049东侧的0050地块，已确认将建设54班九年一贯制学校，小学学位960座，初中学位1200座，基本确定是人大附分校办学，预计2028年投入使用，基本和新房同期交付。

再看海淀在售新房，朱房板块的臻澐(134-275㎡）目前网签均价在12万元/㎡左右，

建发海晏有少量265、300㎡大户型在售，成交均价13万 ；

中海安澜北京，210-310㎡顶豪，网签价14万 ；

半壁店的保利熙瑞，136-208㎡，取证均价在12万 ，网签均价11.5万，截至8月11日以网签51套；

再就是海开上地0702地块，瑜海澐颂，98-179㎡，售价预计也要在11万 ；

二手房方面，北侧的檀香山，目前链家挂牌价12.1万元/㎡，向西约2.5公里，2023年交付的两个次新房：

颐和金茂府挂牌价14万元/㎡，香山壹号院约13万元/㎡，都是海淀价格标杆位置。

而西冉地块，售价大概率也向上述项目看齐，甚至可能突破13万，咱拭目以待。

贰 苹果园也等来了“折扣”：

与海淀西冉地块同日出让的，还有石景山苹果园交通枢纽1604-631-1地块。

该地块共吸引5家房企报名并报价：1.招商 2.金茂 3.中海新城 4.保利 5.越秀

中海新城率先举牌，随后招商、保利、金茂参与报价，17:45分之后，举牌节奏开始加快，多次三声报价都由招商触发，金茂/中海打破。

最终，线上 线下第221轮，15.04亿！招商竞得石景山苹果园631-1地块，楼面价约3.6万元/㎡，溢价率23.48%！

地块起始价12.18亿元，起始楼面价约2.93万元/㎡，而越秀·天玥拿地时，是4.86万/㎡。

该宗地位于越秀·天玥西，地块规整，方正。

直线约800米1号线、6号线、S1线三轨交汇的苹果园交通枢纽站，又有京西大悦城商业综合体，位置、交通、配套都算得上人上人。

而地块旁的越秀·天玥，主力户型98-134㎡，2023年开盘，网签均价约6万6左右，基本售罄，链家上已有二手房挂牌，顶层6万2。

地块用地面积约1.98万㎡，建控规模≤41858㎡，容积率2.1，控高60米，需配建150㎡社区活动用房，165㎡社区综合文化室。

苹果园631-1地块总价低，地块规模小，近地铁，地处石景山的成熟商圈，又有成熟的热销产品参照，操盘难度低。

当然，有好房子政策加持，实际使用率更高，算下来，还是等等党赢了。

叁 中海新城再拿大本营：

从苹果园631-1地块出发，沿着刘娘府路向北约800米，就是今日成交的另一宗：石景山刘娘府674地块。

由中海新城以25亿元底价竞得，楼面价4.27万元/㎡。

刘娘府674地块被远洋天著春秋三面“包围”，西侧临近金顶山路，西北两侧环山，地块东北侧是绿城西山云庐，主打西山脚下低密别墅，

均是京西上一代改善的标杆。

目前板块内二手房挂牌价在7-9万元/㎡，算是石景山的天花板了。

这宗地土地面积53691.284㎡，建控规模≤59060㎡，容积率约1.1，是今年供地中，容积率最低的2宗宅地之一。

另一宗是6月18日厦门国贸竞得丰台泥洼地块，但泥洼地块限高45米，而刘娘府674地块限高仅19米，也就是6层洋房的高度，是真正意义上的低密。

地块内配建 350 ㎡ 社区养老服务驿站、150 ㎡ 社区室内体育活动用房、30㎡ 社区警务室。

地块起始价25亿元，折合住宅楼面价约4.27万元/㎡。

这是今年中海新城竞得的第三宗住宅用地，而前两宗，分别是酒仙桥及广渠路。

从石景山出发，中海新城在朝阳做出了豪宅萬吉玖序，产品力和流量，两手抓。

目前，石景山新盘多以刚需刚改为主，这样一个西山脚下的改善气质、预计均价8万 的洋房或叠拼项目，重新回到主场的中海新城，又会做出什么样的产品呢？

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