韩国扩大住房供应，同时收紧投机贷款

韩国政府再次加码房地产政策。这一次并不是单纯放松贷款刺激买房，而是同时从供应和需求两端入手：一方面加大住宅项目融资支持、加快首都圈住房建设；另一方面继续限制投机性购房贷款，同时把更多金融资源向青年、新婚家庭和首次购房者倾斜。

8月13日，韩国金融委员会公布房地产市场稳定金融综合对策，国土交通部则同步推出住房快速供应方案。按照政府计划，房地产项目融资（PF）相关金融支持规模将从目前的26.3万亿韩元扩大至47.8万亿韩元以上；住房供应方面，则将在首都圈形成23万套以上的新增供应效果。

PF支持增至47.8万亿韩元

韩国房地产市场过去几年面对的一个现实问题，是部分开发项目受到融资成本上升和市场低迷影响，资金链趋紧。项目拿到土地，却因为融资困难迟迟无法开工，不仅影响开发企业，也直接拖慢住宅实际供应速度。

此次金融对策因此首先把资金投向住宅供应端。政府计划扩大政策性PF担保和资金供应，对经营正常、有条件继续推进的项目增加担保支持，帮助项目尽快进入正式融资和开工阶段；对于已经出现经营困难的项目，则通过正常化基金、银行和保险机构联合贷款等方式推动重组。

其中，PF担保计划今年集中提供23万亿韩元，明年进一步扩大至33万亿韩元。政府还计划延长部分担保手续费优惠，对能够提前开工的项目给予进一步减免，以降低开发商启动项目的融资成本。

这部分政策的目标很明确：住房供应不能只停留在“规划了多少套”，还要解决项目什么时候能够真正拿到钱、什么时候开始施工的问题。韩国此前一些住宅项目因为PF市场收紧出现延期，金融支持扩大后，政府希望把资金重新导向能够正常推进的住宅项目。

青年首次购房支持明显扩大

供应端增加资金的同时，韩国政府也把部分贷款政策向真正需要住房的年轻人和家庭倾斜。

青年优惠租房贷款担保的年龄范围将从目前的34岁以下扩大至39岁以下。对于新婚家庭和有子女家庭，部分住房金融担保上限也将从2亿韩元提高至3亿韩元。

从2027年1月开始，韩国还计划推出针对首次购房青年的专项贷款产品。39岁以下、首次购买住房的青年，如果购买价格不超过4亿韩元的非公寓类住宅，最高可以获得相当于房价80%的贷款支持。

租房方面也有新的安排。39岁以下无房青年使用全租或月租住房时，租赁保证金担保最高可以覆盖保证金的90%，上限为2亿韩元；新婚及有子女家庭的相关担保额度最高提高至3亿韩元。地方地区以及部分低收入青年还可以获得利息补贴。

这意味着韩国这轮房地产金融政策并不是全面放松住房贷款。政府实际上在尝试把“首次购房、年轻家庭、租房需求”和“投资性购房”区分开来，对前者扩大支持，对后者继续保持较严格的贷款管理。

投机性住房贷款反而继续收紧

对于投资和投机性需求，韩国政府并没有因为扩大住房供应而同步放松监管。目前主要的LTV、DSR以及住房抵押贷款额度限制仍将维持。

其中，全租贷款担保限制范围将进一步扩大。此前主要针对多套住房持有者，未来部分具有投资性质、并非实际自住的一套房持有者也可能受到限制。首都圈以及房地产调控地区部分一套房持有者的全租贷款担保比例，还将从80%降至70%。

此外，金融部门将调整奖金等一次性收入计入DSR收入时的计算方式，并进一步强化高风险住房抵押贷款的资本管理。

简单来说，这次政策并没有改变韩国政府近年来“实需和投资需求分开管理”的方向。年轻人第一次买房、结婚生育后需要换房，可以获得更多金融支持；但如果已经持有住房，又通过全租贷款等方式进一步扩大杠杆，融资空间反而会受到更多限制。

首都圈再增加23万套以上供应

相比金融政策，普通购房者更关心的还是未来到底能增加多少住房。

韩国国土交通部提出，将继续推进此前到2030年在首都圈供应135万套住房的总体计划，同时通过新增住宅用地、提前开工、调整土地用途等方式，再形成23万套以上的新增住房供应效果。其中超过12万套计划争取在2030年前开工。

新增公共住宅用地将贡献约10万套住房。第一批已经公开的3处用地共约2.7万套，包括首尔江西区廉昌公园一带约1000套、京畿道南杨州约2.17万套，以及京畿道广州市广州站圈2地区约4500套。

剩余可以供应7.3万套以上住房的候选区域，将在与地方政府及有关部门协商后陆续公布。

为了避免新住宅用地公布前后出现抢购土地和投机交易，韩国政府还准备扩大土地交易许可区。首尔绿化带以及与首尔相邻的部分首都圈绿化带地区，将暂时被划入土地交易许可管理范围，期限最长可达5年。

这也体现出此次政策的一贯逻辑：只要政府公布新的开发区域，周边土地价格就可能提前上涨，因此在增加住房供应的同时，先限制土地投机，防止尚未开始建设就出现一轮价格炒作。

从公布用地到开工，要少等31个月

韩国此次住房政策还有一个比较重要的变化，是试图缩短实际供应周期。

目前一个新的公共住宅用地从公布到正式开工，平均需要约68个月，接近6年。按照新方案，政府希望把这一时间压缩到37个月，相当于减少31个月。

过去审批、土地补偿、基础设施建设和住宅项目开发往往按顺序推进，任何一个环节延误，后面的程序都要继续等待。今后部分程序将提前或同步进行，以减少行政流程造成的时间损失。

包括此前已经讨论多年的泰陵高尔夫球场、果川赛马场等市区住宅用地，也将继续推进，争取在2029年至2030年前进入开工阶段。除此之外，政府还准备把部分长期闲置的商业用地、学校用地以及军事设施限制放宽后释放的土地转为住宅开发用途。

这一轮韩国房地产政策可以概括为一个比较清晰的组合：增加房子，但不全面增加购房杠杆。

政府希望通过PF担保和开发资金解决“房子建不出来”的问题，再通过新增公共住宅用地和缩短审批周期增加实际供应；与此同时，青年、首次购房者和新婚家庭获得更多贷款支持，但投资性住宅贷款继续受到约束。

对普通购房者来说，短期内最直接的变化还是贷款和租房担保条件，因为23万套以上新增住房从规划、开工到真正入住仍需要几年时间。真正决定这轮政策效果的，也不是最终公布了多少供应数字，而是未来两三年这些住宅项目能否按计划拿到资金、完成审批并真正进入施工阶段。