佛山楼市跌落神坛，佛山禅城区房价从1.3万变成1.2万，又降价了1000

乐居统计的佛山房产信息网数据显示，2026年7月佛山一共卖了8404套房，其中一手房网签2287套，环比下滑超三成；二手房网签6117套，环比涨15%，创下年内新高。

一手和二手的剪刀差，是这组数据里最刺眼的地方。

往年佛山人卖旧买新，是楼市运转的齿轮。 旧房出手，首付凑齐，新房认购。 现在齿轮卡住了——房东把房子卖掉，钱到账，没有再去售楼处。 6117套二手成交里，相当一部分房东选择持币，要么还债，要么观望。

佛山本来就是房地产上下游老板聚集的地方。 一个做灯具批发的佛山商人接受媒体采访时说，前些年一车车灯饰发往武汉、郑州，现在生意差了很多，身边做陶瓷、家具、木门的老乡都在说转型，真下手的不多。

腾哥那句"第二种概率更高一些"，指的就是这个——卖房的钱拿去填企业资金窟窿，而不是换大房子。

很多人被"禅城1.3万变1.2万"这个数字吓到，以为是普跌。 拆开看会发现，事情没那么简单。

克而瑞7月月报显示，佛山商品住宅成交均价16794元/㎡，同比增长3%。 南海区以21715元/㎡领跑，禅城19671元/㎡排第二，顺德15119元/㎡第三。 从板块看，7月有10个板块均价突破2万，千灯湖仍是天花板。

上半年二手住宅成交均价12568元/㎡，同比下降0.85%，降幅比2025年同期收窄3.8个百分点。 禅城二手均价16892元/㎡，是五区唯一同比上涨的区域。

所以"禅城1.3万到1.2万"更准确的描述是：部分二手房源挂牌均价的均值回归，核心板块（祖庙、亚艺、千灯湖）依然坚挺在2万上下，外围的均安、杏坛、三水西南才有实质性的价格回撤。

顺德的处境微妙。 上半年顺德一手成交78.96万㎡，体量约占全市40%，是当之无愧的成交主轴，但均价15388元/㎡，是核心三区中最低的，"以量取胜、性价比驱动"的定位很明显。 7月顺德一手跌近三成，二手微涨5%——买家在悄悄从新房转向二手。

克而瑞的统计里有一个细节值得拎出来：2026年7月，佛山200万以上高总价段是成交增量的主要来源。 200-300万项目成交456套，同比增加5%；300-500万段成交277套，占比同比提升4.7个百分点。 两个总价段累计占比从去年7月的22.6%提升到今年7月的32.5%。

翻译过来就是：刚需退缩，改善顶上。

这也是为什么新房均价还能同比涨3%——不是所有人都在买，而是买的人更倾向于买贵的。 南海的保利琅悦公馆、顺德的保利珺悦府、禅城的龙湖央璟颂，这几个改善盘撑起了7月的均价。

腾哥原文里说"南海区房价维持不变，还是1.3万"，这个1.3万是二手房挂牌均价的口径。 如果看新房，南海7月均价21715元/㎡，同比涨3%。 两个数字都没错，只是看的不是同一个市场。

2026年一季度，佛山GDP为2923.14亿元，同比下降2.4%，是全国29座万亿城市中唯一负增长的城市，经济总量被东莞反超，丢了"广东第三城"。

佛山市工信局的数据点出了病灶：陶瓷、铝型材、金属制品、家电、塑料制品、家具、照明这七大与房地产深度绑定的行业，占佛山制造业比重近60%，涉及就业人口数百万。

2025年佛山房地产开发投资同比下降27.6%，2026年一季度再降10.6%。 传导到制造业，2025年优势传统工业增加值整体下降4.0%，建筑材料业下降14.3%，金属制品业下降13.0%，家具制造业下降6.7%。

陶瓷企业开窑率不足六成，家具卖场空置率攀升。 蒙娜丽莎、箭牌家居、佛山照明、小熊电器这些佛山人耳熟能详的牌子，近年业绩都不好看。

这就是腾哥说的"佛山本来就是有很多房地产的上下游，这几年房地产行业这样，佛山楼市还是挺有压力的"——产业端的压力，最终都会传到房东的资产负债表上。 企业主手头紧，就不会轻易去换新房；不还新房，开发商的库存就压着；库存压着，土地市场就冷；土地市场冷，地方财政紧，又反过来影响产业转型的资金。

4月20日，佛山市住建局印发了《关于组织开展首批商品住房"以旧换新"工作的通知》，试图把卡住的齿轮重新转动起来。

政策给了三条路径：

委托销售：旧房委托给房企或中介挂牌，锁定新房并交定金，设不少于90天的"解约保护期"。 旧房卖出，流程继续；卖不出，无条件解约、退回定金

收购转售：房企按市场化原则协商收购旧房，房款直接用于买新房

收购盘活：房企收购后改为保障性租赁住房或人才房

配套的红利也很直接：

公积金贷款最高额度上浮不超过20%

2027年12月31日前，卖旧买新可享个人所得税退税

支持二手房公积金贷款"带押过户"

6月22日，佛山对政策进行了扩围提质，放宽禅城、南海的收购门槛，新增保利华南、招商蛇口等企业的多个优质楼盘。 截至目前，全市已有超3400名市民咨询洽谈换房事宜。

政策的方向很清晰——政府看到了"卖旧不买新"这个堵点，想办法把置换链条重新接起来。 但效果如何，要看房东愿不愿意再背一笔新房贷款。 在产业压力还没缓解的当下，这个意愿本身就不强。

把上半年的数据摊开看，佛山五个区的境遇有天壤之别。

南海区上半年成交10856套排第一，同比增长12.3%；顺德9632套排第二，同比增长9.8%；禅城7268套排第三，同比增长7.5%。 三水和高明已经被边缘化，高明均价7268元/㎡，同比下降3.2%，去化压力在五区中最大。

临广板块（南海里水、大沥）、临深板块（顺德北滘、陈村）和禅城中心区是成交热点，受益于全面取消限购和信贷宽松，外地购房需求有明显回流。

8月6日佛山市住房保障和房产信息网的最新数据显示，当天禅城新建商品房网签46套、存量房45套；南海新建61套、存量127套；顺德新建39套、存量85套。 南海的存量房成交量依然是新建的2倍多——卖旧不买新的故事，每天都在发生。

千灯湖板块的二手房挂牌均价从2021年高峰的约4.5万/㎡，回落到2026年中旬的约3.3万/㎡，较高点回调近27%。 祖庙、亚艺这些禅城核心板块，价格回撤幅度在10%-15%之间。 而三水、高明的很多楼盘，价格已经回到2016年前后。

同一个佛山，不同的命运。

腾哥那篇帖子的评论区，有个留言挺典型："庆幸当年没跟风追高，现在手里有现金，比手里有多套放不下价的房子踏实。 "

这句话某种程度上就是2026年佛山楼市的心理底色。

7月6117套二手房成交，意味着每天有200个左右的房东完成了"套现"。 他们当中的大多数，没有走向售楼处。 钱去了哪里？ 还了企业的经营贷，还了信用卡，存了定期，或者干脆就躺在账户里等一个更确定的时机。

佛山不是没人买房，7月新房2287套的网签说明需求还在。 问题是，买房的人和需求结构变了——200万以上的改善客在出手，200万以下的刚需和外来的投资者在犹豫。

禅城那个把挂牌价从135万改到128万的房东，如果房子最终以126万成交，他大概率是不会再进新房市场的。 他更可能做的是，把这笔钱分成两份：一份还债，一份留着给孩子在千灯湖买一套真正的改善房——前提是，千灯湖那套房的价格，能再让他觉得"值"。

而南海千灯湖那个业主，如果340万的挂牌价最终调到310万才成交，他手里的钱，也未必会流向新房。 佛山老板们这几年学会了一件事：现金为王。

楼市的"小阳春"在2026年的佛山真实存在过，但它没有传递到所有人身上。 核心区的横盘、外围区的阴跌、新房的疲软、二手的放量，这四件事同时发生，构成了腾哥笔下"跌落神坛"四个字的真实含义——

佛山楼市不是崩了，是"佛山房子一定能涨"的那个信仰，崩了。