许家印全都交代了？恒大和万科的危机背后，果然真没那么简单！

大家都以为恒大爆雷、万科陷入危机，纯粹是踩了地产下行的坑，经营者能力不行而已。直到许家印被查带出一个陌生名字，冰山下面藏的东西，看完让人直冒冷汗。原来一套玩了快十年的财富转移游戏，早就挖好了坑，最后买单的居然是我们普通人。

时间倒回2016年的深圳地产圈，外地人想碰旧改项目，难比登天。本地村股份公司排外，就算是全国顶尖的房企，想拿下一个项目，少则三五年多则十几年，全耗在打通关系上。一个从来没在南方露过脸，一直在吉林做地产的东北商人王占江，居然空降深圳，几个月就连拿龙华好几个核心旧改盘。

王占江1967年出生，90年代做商贸起家，2001年才正式进地产圈，说起来就是个普通草根开发商。他没硬着头皮自己闯，转头就搭上了中信置业的时任高层，双方按六四比例成立了合资公司深圳星火新腾置业。就这一步，他直接给自己套上了央企的壳，跳过了一层层繁琐的国资审批，成了正儿八经的“央企代理人”。

有了这块金字招牌，再去和地方街道办、村集体谈合作，那还有什么阻力。当年不少人眼里，跟央企合作就是板上钉钉的靠谱事。王占江拿到项目根本没打算自己盖房子，他本身就是三无企业，没资质没大额资金没专业团队，玩的是空手套白狼的买卖。

那两年深圳城市更新政策刚好在过渡期，监管相对模糊，只要搞定立项确权就能锁定地块。王占江专挑业内不看好的边角料项目拿，甚至不惜开出超高溢价，很多人看不懂他图什么。原来根本不需要他自己买单，他拿了项目三天就能转手卖出去。

2017年5月他拿下深圳龙华岳盟工业区旧改项目，三天后就以162.81亿元的天价倒卖给了恒大。正常百亿级收购，恒大内部要走严格的尽调评估，法务财务把标的底翻烂都不奇怪，稍有问题就会被否决

说白了这就是里应外合的资金抽离，桦盛一分钱实质性开发资金都没投，就转了个项目批文，空手卷走十几亿利润。没隔多久，另一个新概念建材厂旧改项目又以107亿元卖给恒大，两笔交易加起来超过270亿元。你可能好奇，恒大当时再有钱，百亿现金也不是说掏就能掏的，这些钱到底从哪来。

。可这一次，整个风控部门集体“装瞎”，高层直接越过所有流程，强行拍板成交。穿透下来你会后背发凉，恒大接盘用的根本不是自有资金，用的是恒大跟中信银行共同设立的首期400亿元规模的并购基金。整套逻辑说穿了一点都不复杂，拿金融机构的钱，买内部人指定的劣质资产，赚的钱全进了白手套和背后利益集团的口袋。这套玩法王占江用顺了，转头就用到了万科身上，玩得还更出格。

2017年11月桦盛拿下龙岗布吉旧改，很快就把主导权转给万科，不过接盘的不是万科上市公司本身，是万科高管在体外悄悄搭建的博商系孙公司网络。博商系一直被叫作“影子万科”，这么多年一直往万科上市公司倒卖项目，早就成了圈内心照不宣的事。据清流工作室调查，光博商系旗下至少6家项目公司，就从万科获得超过20亿元资金，账上合计还有约167亿元的其他应收款。

最让人咋舌的是，博商系涉嫌挪用万科资金达到700亿，算上利息账面价值高达约1100亿。上市公司高管利用体外公司倒腾自家公司的钱，赚了归自己，亏了让上市公司兜着，这不叫经营，这就是明摆着吸血。这事还没完，王占江早在恒大借壳回A股的时候，就埋下了另一个伏笔。

2016年底恒大为了借壳深深房回A股，拉来了1300亿的战略投资，王占江的桦盛系全资子公司深圳麒翔投资，直接出了50亿，拿下恒大1.6%的股权。2021年恒大资金链早就千疮百孔，这笔投资眼看就要血本无归。就在恒大正式宣布暴雷前三个月，王占江精准把持有的所有恒大股权，甩给了万科系的博商体系。

这笔股权最后价值直接归零，2025年万科年报对对应53.5亿元应收款做了全额计提坏账。网上不少人把这事归为万科投资判断失误，可这事怎么看都不对味儿。王占江能精准提前跑路，博商系敢在暴雷前接盘，最后让全体万科股东买单，这里头的门道可太深了。

现在的结果大家都看得到，恒大在深圳的大约18个旧改项目全面烂尾，小微供应商欠款破产，大量买房的家庭生计都受影响。最后恒大的烂尾项目，是深圳国资背景的安居建业接手重组，万科撑不住了，深铁作为国资两年累计给万科输血超过350亿元。说白了，利益集团套走的钱，最后兜底下单的，是国资，是全体纳税人。

王占江的桦盛系前后搭建了四十多家关联公司，用交叉持股、代持、有限合伙隔离风险，巅峰时期手握二十余个城市更新项目，操盘数百亿规模的股权交易。现在整条利益链爆雷，王占江本人早就失联，去向至今没人知道。2023年2月就有企业向法院申请桦盛投资破产清算，利益链核心人员早就尽数销声匿迹。

对咱们普通人来说，碰到房企大价钱收购刚拿地的新项目，多留个心眼准没错，本质上很大概率就是资产转移的信号。买房子碰到多层倒卖的旧改盘，交付和办证的风险会比普通盘高好几个量级，要是看到房企财报里出现大额特殊应收款加减值，基本就是有人要清仓离场的信号。挣快钱的早就带着钱跑得没影，最后所有烂摊子，永远都是普通人来接。

参考资料：财新网 桦盛投资破产清算调查；清流工作室 万科博商系关联交易调查