万科发力代建赛道

在地产开发主业承压的背景下，万科正在把代建从过去的"低调副业"推向"轻资产转型的核心抓手"，近期在武汉、徐州、合肥、沈阳等城市连续落子，信号确实比以前明显。

万科代建的真实体量：被低估的"隐形冠军"

很多人以为万科不做代建，其实是它太低调。看几组官方数据：

起步时间：2010年进入代建市场，2016年成立EPC事业部，2020年实体化成立万科城市建设管理有限公司

累计规模：截至2025年上半年，累计签约代建项目364个，总建筑面积约4449万平米

当前在管：2025年末在管项目76个，建筑面积1486万平米，分布在深圳、南京、武汉、合肥、石家庄、无锡等城市

历史收入：2024年EPC及代建业务实现收入65.2亿元；2023年该业务收入123.1亿元

横向对比代建龙头绿城管理（2025年代建在管超1亿㎡、营收35亿元），万科的代建规模其实已经稳居行业第一梯队，只是没有像绿城那样把代建作为独立上市平台来运作。

近期"发力"的三个标志性动作

武汉经开区207M地块：单笔服务费近1.9亿

2026年8月，万科以综合费率2.15%、总服务费近1.9亿元成为武汉经开区207M-Q4至Q13地块第一中标候选人。这是一笔典型的"轻资产"买卖——资金与资产归属国企，万科只输出品牌、管理与销售体系。住宅部分服务费由"人员基本费1%+工程管理0.35%+销售管理0.8%"三部分构成。

合肥庐阳区龙高照城市更新：三连中，总货值超200亿

2024年10月中标一期、2025年2月中标二期、2025年10月中标三期，三期累计综合住区建设体量超百万方，项目总货值超200亿元，由万科全面负责代建代销。

徐州、沈阳、成都等地接连"零的突破"

2026年2月，中标徐州地铁集团淮海天地北地块，实现万科在徐州代建"零的突破"，总货值约27亿元

2026年6月，签约沈阳沈河区高官台街东-2A地块，与沈阳地铁集团从"合作开发"升级为"委托管理"

2026年7月，成都中心城区首个代建项目"锦上棠庐"启动

一个清晰的规律：万科新接的代建项目，委托方几乎全是地方政府、地铁集团、国资平台——这正是当下代建市场最有效的需求来源。

为什么是现在"发力"？三个底层逻辑

第一，地产开发主业承压，代建是轻资产出口。

万科2025年营收2334.3亿元，同比下降31.98%；归母净利润亏损885.6亿元。在重资产开发风险加大的情况下，代建"不承担土地成本、不承担销售风险"的特性成了对冲工具。

第二，代建市场需求端正在爆发。

2025年中国房地产代建行业规模已突破1万亿元，预计2030年达2.5万亿元

2025年前三季度，重点城市代建项目在商品房中的渗透率已达7.23%，二线城市高达9.9%，合肥超过10%

驱动需求的三股力量：城投公司"托底拿地后开发能力不足"、金融机构"不良资产处置需专业操盘"、中小房企"寻求品牌赋能"

第三，万科自身的禀赋刚好匹配。

代建的本质是"管理能力的服务化输出"。万科16年代建经验、覆盖住宅/保障房/学校/产业办公/城市更新/医疗的全业态能力，加上"深圳国资基石股东+民企运作"的混合基因，使其在承接政府类、国资类代建项目时具备天然优势。

但要清醒：代建不是"稳赚不赔"的神话

市场上流传"代建收5%-8%管理费、稳赚不赔"的说法，对万科而言需要打几个折扣：

费率持续承压

商业代建管理费率持续下降，费率低于2%的项目占比已达45%，2%-3%费率项目占比超36%，两者合计超80%。万科武汉项目2.15%的综合费率就是例证。

政府代建"钱少事多"

万科代建以政府代建为主，而政府代建费率只有1-2个点（保障房甚至按几百元/㎡计算）。万科内部人士曾直言："重资产都干不过来，没必要为了'三瓜两枣'，让公司的品牌冒一个巨大的风险"。

头部企业也难逃利润下滑

代建龙头绿城管理预计2025年股东应占净利润同比下降40%-50%，主因就是"代建行业竞争加剧，项目收入下降及人员成本刚性导致毛利下降"。这说明即使是专业代建巨头，在价格战中也难以独善其身。

行业进入洗牌期

克而瑞预计，未来仅40家代建企业可存活下来，大量中小玩家将面临亏损出局。

万科的代建路径：和绿城们不一样

维度

绿城管理（专业代建龙头）

万科（综合性房企做代建）

定位

独立上市平台，代建为主业

开发主业+代建轻资产补充

主要委托方

中小房企、城投、金融机构

政府、国资平台、地铁集团

业态侧重

品牌代建+资本代建

政府公建+城市更新+商业代建

盈利模式

管理费+品牌使用费+超额分成

固定费率为主，探索代销一体化

万科董秘郁亮早就有过经典判断——经营服务类业务是"赚小钱、长钱、辛苦钱"。代建对万科的意义，不是成为第二个绿城管理，而是在地产开发的"大鱼大肉"之外，开辟一条人效较低但风险可控、能发挥品牌和管理溢价的第二曲线。

短期看，代建很难弥补万科开发主业数百亿级的利润缺口；但长期看，随着"十五五"期间代建在房地产投资中的渗透率从5%提升至10%-15%，代建业务将成为万科"城乡建设与生活服务商"定位下不可或缺的能力底座。

在地产行业新旧动能转换的窗口期，万科正在把自己积累了16年的开发管理能力，通过代建这种轻资产模式进行更大规模的对外输出——尤其是在与政府、国资平台的城市更新合作中，万科的角色正在从"开发商"演变为"城市管理合伙人"。这不是一道选择题，而是地产下半场的必答题。