家家户户物业费，热议提案正式曝光，利好业主，行业却不太认同

刷业主群的时候，相信很多人都刷到过关于物业费改革的相关消息，不少自媒体标题写得很吸引人，说9月就要执行物业费新规，好多业主看完特别激动，觉得困扰多年的物业矛盾终于可以解决了。

我身边不少宝妈朋友，家里有房贷，日常养娃开销压力大，每个月物业费也是一笔固定支出，看到消息就来问我，是不是马上就可以按照新标准交钱。这里首先要把最关键的一点讲明白：网上热议的内容，属于人大代表、政协委员提交的改革建议提案，正在征集社会意见研讨，并不是已经落地生效的全国正式法律，也不存在9月份强制执行这一说。

但为什么这份提案能够引起这么大反响，网上调研绝大多数业主表示支持，而物业行业普遍提出不同意见？本质就是戳中了小区居住实实在在的痛点。交钱之后服务缩水、公共收益不公开、空置房全额缴费、想换物业困难重重，这些问题几乎很多小区都遇到过。今天不用晦涩法条，站在普通住户的角度，大白话拆解这份提案的核心内容、双方分歧在哪里，同时告诉我们普通业主现阶段实实在在能用哪些办法维护自身权益，不煽动对立，客观理性看待问题。

一、这份广受热议的提案，核心建议都有哪些

这份提案出发点，核心追求是质价相符，简单说就是交多少钱，就该享受到对等的物业服务，一共是大家讨论最多的四点内容。

第一，优化物业费计费与空置房收费规则。

现在绝大多数小区，物业费按照房产证的建筑面积收取，套内面积加上公摊一起算钱。提案当中有代表建议，重新研究计费逻辑，同时对于长期无人居住的空置房屋，建立阶梯减免机制，房屋空置达到一定时长，可以按照比例少交物业费，不再一刀切全额缴费。

很多业主非常支持这一条，买了房子长期不住，但是小区安保、电梯、绿化照样在运转，全额缴纳心里很难接受。而物业公司这边顾虑很大，如果大面积实行空置房打折，小区整体物业费收入会下降，人工、维保这些硬性成本不会减少，担心服务质量随之下降，甚至部分小区直接面临运营困难。

第二，小区公共收益明确强制公开，大部分收益回馈全体业主。

电梯广告、快递柜进场费、地面车位租金，这些全部属于全体业主的公共收益。现实当中很多小区，这笔钱花到哪里，普通业主完全不知情，账目遮遮掩掩。

提案建议，公共收益要完整公示收支明细，大部分收益归全体业主，可以用来抵扣物业费、维修小区公共设施，物业只可以提取合理的管理服务费。

业主当然双手赞成，但是对于物业企业来说，公共收益是很多项目重要的补充收入，严格限制提取比例，企业经营压力会变大，这也是双方矛盾的关键点。

第三，降低更换物业公司的门槛，解决“请神容易送神难”。

不少小区物业做得不好，保洁敷衍、电梯故障不修，但是业主想要换掉物业，表决流程复杂，凑齐人数特别难，部分物业到期之后拒不撤场。

提案建议优化业主大会表决规则，简化解聘、选聘物业的流程，对于合同到期拒不撤离的物业公司，加大约束力度，不允许继续收取物业费。

业主希望不好的物业可以顺利换掉；物业行业则担忧，容易出现频繁更换物业，小区服务频繁断档，最后受苦的还是普通住户。

第四，建立服务评级挂钩收费，服务不达标对应降费。

建议建立明确的物业服务清单，保洁、安保、设备维护每一项都有清晰标准。物业服务没有达到合同约定等级，就要对应降低物业费，不是物业定多少钱就收多少钱。简单讲，干不好活，就要少拿钱。

二、为什么提案叫好声一片，却很难直接一刀切落地

很多业主看到提案，满心期待马上全国落地，实际上，任何一条物业相关制度调整，都要兼顾两头，不能只站在业主一方，也不能只偏向物业公司。

先说业主这边的诉求，非常现实。很多家庭，特别是普通工薪家庭，养孩子还房贷，物业费日积月累，也是不小的负担。花了钱，看不到对应的服务，广告收益不明不白，换物业处处碰壁，心里肯定委屈。

但是也要客观看懂物业的现实难处。小区的保安工资、保洁工资、电梯维保、绿化养护，全部都是硬性开支。如果直接调整计费、大面积空置房打折，小区物业费总收入下降，成本降不下来。一旦钱不够，很容易出现保安减少、保洁频次降低，电梯维修拖延，最后小区居住环境变差，受损的依旧是业主本身 。

这也就是为什么，多地已经开始试点空置房优惠，但国家层面并没有出台全国统一强制打折政策。全国小区情况千差万别，有高端新小区，也有老旧小区，老旧小区本身物业费标准就很低，如果再统一打折，很容易直接造成小区无人管理 。

提案只是代表的建议，要经过调研、立法修改，才有可能变成正式法规，并不是网上传的9月直接生效。大家千万不要看到网传消息，就直接拒交物业费，私自按照提案标准少交钱，现阶段这么做，反而会造成自己违约，有被起诉的风险。

三、提案还没落地，普通业主当下可以做这几件实事

新规还没有正式出台，我们不能干等政策，结合现行《民法典》、物业管理条例，普通人当下就可以行使自己的合法权利。

1、要求物业完整公示服务清单、物业费收支、小区公共收益。

按照现行法律，物业公司本来就有义务公示以上内容。直接向物业、社区居委会提出书面申请，要求公示广告、车位租金收支。拒不公示，可以向住建物业主管部门投诉，这是已经拥有的权利，不用等新政策。

2、房屋长期空置，可以主动协商物业费优惠。

虽然全国没有统一强制打折，但是不少省市已经有地方性政策。房子交付之后长期不住人，可以主动找物业沟通协商空置房优惠，能谈下来就按协商结果执行；协商不成，看当地有没有对应的地方政策作为依据，不要直接不交钱。

3、物业服务明显不达标，留存完整证据，不要简单粗暴拒缴。

垃圾长期堆积、消防设施长期瘫痪、电梯反复故障不修，拍照片、录视频、保存报修记录。不要直接不交物业费，可以向主管部门投诉，后期真走到法庭，完整证据可以争取酌情减免，但是不建议直接一分钱不缴纳。

4、团结小区邻居，推动成立业主委员会。

不管未来政策怎么改，业委会是业主维护权益最直接的组织。有了业委会，可以和物业重新谈服务标准、谈价格，监督公共收益，按照法定流程更换物业公司，比单个业主去吵架管用得多。

四、要避开这几个自媒体带来的认知误区

误区1：9月新规已经生效，可以直接按照提案标准少交物业费。

纠正：提案属于建议，不是生效法律。现在依旧执行现行民法典和各地物业管理条例，私自少缴会构成违约，物业依旧可以起诉。

误区2：提案一旦通过，就可以随便换物业，所有问题一次性全部解决。

纠正：就算后续法规修订，依旧要走业主大会法定表决流程，不是几个人不满意就能换掉物业。

误区3：公共收益全部归业主，物业一分钱都不能拿。

纠正：即便是新规建议，也是允许物业收取合理管理服务费，并不是全部收益直接分给每户业主，大多优先用于小区公共维护。

误区4：只要房子不住，就理应不用交物业费。

纠正：现行法律明确，房屋完成交付之后，无论是否入住，都要缴纳物业费。空置优惠优先协商或者看地方政策，不能单方面拒交 。

物业和业主，本质是合作关系，业主出钱购买服务，物业拿钱提供合格的小区管理。大家的目标其实是一致的，都希望居住环境干净安全。制度的完善，就是平衡双方的权益，既约束乱作为的物业公司，也要保障小区能够正常运转。

互动话题：你怎么看待这份物业费改革提案？你们小区公共收益有做到公开公示吗？欢迎评论区理性聊聊。

免责提醒：本文内容基于人大代表政协委员公开建议提案、《民法典》物业服务相关条款做科普分享，提案不等于正式实施法规，各地执行以现行生效法律以及当地住建部门官方文件为准，本文不构成法律依据。