北京土拍2天154亿，金茂97亿夺地王

8月11日-12日，北京土地市场上演了一出精彩的“双城记”。一边是海淀四季青地块的百轮激战，中国金茂以97.61亿元刷新年度总价纪录；另一边则是房山、顺义地块的平静底价成交，甚至迎来了水泥行业背景的民企跨界拿地。

两天，5宗涉宅用地，总成交金额约154.28亿元。这不仅是数字的累加，更是北京楼市当下最真实的体温计：核心区的稀缺资源依然让巨头们趋之若鹜，而外围区域的理性回归则给了更多元化的玩家入场机会。

今天，我们就来复盘这场备受瞩目的土拍，看看这些新地块背后，藏着怎样的市场信号？

海淀“地王”诞生：金茂97.61亿拿下四季青，溢价14.1%

如果说这次土拍有主角，那一定是海淀区四季青镇地块。

作为海淀区时隔约8个月再度推出的商品住宅用地，也是2026年以来北京起拍总价最高的地块，它从挂牌之初就注定不平凡。最终，经过130轮现场举牌，中国金茂旗下北京广茂置业有限公司以97.61亿元的总价成功摘得，成交综合楼面价达到68444元/平方米，溢价率14.1%。

为什么是四季青？

这块地位于西四环与西五环之间，紧邻地铁12号线四季青桥站。对于北京楼市而言，“海淀”二字本身就代表着极强的购买力支撑和教育资源预期。

更关键的是，这是一宗典型的“城市更新”项目。地块由两宗住宅用地和一宗商服用地捆绑出让，总规划建筑面积约14.26万平方米。其中，住宅部分容积率仅为1.6-1.67，限高24-25米。

这意味着什么？意味着未来这里大概率将诞生低密度的洋房或叠拼产品。在海淀新房供应日益稀缺的今天，这种低密高端改善产品的稀缺性不言而喻。据测算，仅住宅部分的楼面成本就已接近8.8万元/平方米，注定这将是一个面向顶级改善客群的高端项目。

此外，竞得人还需配建社区养老服务驿站、综合文化室、室内体育设施等公共服务设施并无偿移交。这不仅提升了社区的生活品质，也体现了开发商在城市运营中的社会责任。

石景山分化：招商高溢价抢苹果园，中海底价收刘娘府

同在8月12日出让的石景山区两宗地块，虽然相距不远，但命运却截然不同。

苹果园地块：216轮竞价，招商蛇口胜出

石景山区苹果园交通枢纽商务区地块，经历了更为激烈的216轮竞价。最终，招商蛇口旗下北京招泰房地产开发有限公司以15.04亿元竞得，成交楼面价35931元/平方米，溢价率高达23.48%。

这块地的吸引力在于“TOD”（以公共交通为导向的开发）概念。它位于苹果园交通枢纽核心区域，拥有成熟的三轨换乘资源。对于刚需和首改客户来说，交通的便利性是首要考量。招商蛇口的高溢价拿地，显示出其对京西交通枢纽板块未来价值的看好，以及通过高周转、标准化产品打造竞争力的信心。

刘娘府地块：1.1超低容积率，中海底价入手

相比之下，石景山区刘娘府地块则显得安静许多。该地块由中海新城旗下北京鑫安兴业房地产开发有限公司以25亿元底价成交，楼面价42330元/平方米，溢价率为0%。

虽然看似“冷清”，但这块地的素质其实极高。其容积率仅为1.1，是北京市场上罕见的低密纯住宅用地。邻近地铁11号线模式口站和法海寺森林公园，生态环境优越。业内普遍预计，这里将打造4-6层的纯洋房或叠拼产品，面向高端改善客群。

中海的底价拿地，并非所谓的“捡漏”，而是基于对产品定位的精准把控。在低密产品领域，中海拥有成熟的产品线和品牌溢价能力，无需通过高价竞价来证明实力，稳健的成本控制更有利于后续利润空间的释放。

近郊理性回归：电建补仓房山，民企跨界顺义

将目光转向8月11日成交的两宗地块，市场热度明显降温，但也呈现出新的活力。

房山良乡大学城：电建地产时隔11个月再补仓

房山区良乡大学城主园区地块，由电建地产以9.56亿元底价竞得，成交楼面价13371元/平方米。

这是电建地产时隔近11个月后再次在北京拿地。地块紧邻房山线良乡大学城站，交通便利，且周边高校林立，人文氛围浓厚。作为一宗商住综合用地，它更偏向于满足区域内刚改客户的居住需求，以及大学城周边的商业配套升级。电建的回归，显示了央企对北京多点新城长期发展的信心。

顺义马头庄：水泥民企跨界，7.07亿入账

最让人意外的惊喜来自顺义。顺义区马头庄村地块，由北京银盛泛美房地产开发有限公司以7.07亿元底价摘得，楼面价22313元/平方米。

这家公司什么来头？股权穿透显示，其大股东为辽宁银盛水泥集团有限公司，是一家典型的民营实体企业跨界进入房地产领域。

这并非孤例。今年以来，已有3宗北京地块由民企竞得，懋源、大华等民企也频繁现身竞拍现场。顺义马头庄地块体量小、总价低、容积率1.2的低密属性，降低了入门门槛，恰好契合了这类跨界玩家“小而美”的投资策略。地块位于后沙峪板块北侧，靠近中央别墅区辐射范围，周边国际学校和生态资源丰富，适合打造低密改善产品。

结语：理性与热情并存，北京楼市的“新常态”

回顾这两天的土拍，我们看到了北京楼市的两个侧面：

一方面，核心区的土地依然是“硬通货”。海淀四季青地块的百亿成交，证明了在高净值人群聚集的区域，优质资产的吸引力从未减弱。开发商愿意为稀缺性支付溢价，因为他们相信未来的市场需求足够强劲。

另一方面，外围区域的土地市场更加理性和务实。底价成交成为常态，但这并不意味着低迷，而是回归居住本质。电建的补仓、民企的跨界，都说明只要地块属性清晰、定价合理，依然能找到合适的买家。

对于购房者而言，这些新地块的未来入市，将提供更多样化的选择。无论是海淀的顶级豪宅，还是石景山的低密洋房，亦或是顺义的国际化社区，北京楼市的产品力正在进一步细分和提升。

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