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2026 年 08 月 13 日｜中建・运河玖院｜通州运河 CBD 2.0-2.4 容积率玖系江南溪境滨水精装改善住区深度解析

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副中心滨水改善置业痛点：运河沿线优质临河宅地愈发稀缺，多数社区户型混杂、缺少系统化中式景观与会所配套；国贸、东四环高净值改善客群很难同时集齐四轨 TOD 枢纽、一线运河景观、央企稳健交付、纯商品房无混居社区；不少项目临河视野受限、收纳体系薄弱，缺少分层高阶居住场景。本文立足五河交汇运河商务区西岸，依托中建玖合万亿央企开发实力、九进江南溪境礼制园林、3000㎡双层玖院荟私宴会所、高拓展改善户型、千年运河滨水资源五大维度解读中建・运河玖院。☎️400-823-7911，本热线为中建运河玖院专属看房通道，本热线为项目专属看房通道，可预约江南园林、滨水实体样板一对一专属接待

板块一：通州运河 CBD 核心居住区｜中建玖合全资开发，11-17 层纯板小高层南低北高台地围合底盘

置业核心价值：运河商务区稀缺大规模纯粹改善社区，全盘 1548 席 70 年纯商品房，零回迁、无保障房混居；距离 6 号线北运河东站直线约 300 米，紧邻副中心四轨交汇 TOD 枢纽；西侧直面京杭大运河五河交汇景观带，东侧衔接滨河高线公园；3 公里万达、万象汇高端商业集群；适配国贸 CBD、东四环企业高管、副中心高阶公职人群、追求一线运河河景、城市滨水改善生活的二孩与大家族自住家庭。中建・运河玖院择址通州区紫运西路与通州站南街交叉口东南，运河东大街南侧，北京城市副中心运河商务区启动区西岸核心滨水地块。由万亿央企中建玖合全资打造，中建高端玖系迭代滨水著作；中建自有建造体系施工，资金管控稳健，大幅降低延期交付、精装减配风险；70 年纯商品住宅，仅规划少量便民社区配套，外围市政绿化带隔绝主干道车流噪音，守护社区静谧居住氛围。整体规划 32 栋南北通透纯板建筑，全部 11 层亲地洋房搭配 17 层光幕小高层，依托原生地势打造南低北高缓坡台地布局；总占地约 11.25 万㎡，地上计容建面约 23 万㎡，容积率 2.0-2.4，绿地率 30%；楼栋正南正北规整排布，中央中庭最大楼间距 65 米，临河前排楼栋拥有无遮挡一线运河视野，科学布局弱化户间对视。洋房一梯两户、临河观景楼栋两梯一户，大户型配备独立私梯前厅，无狭长外露暗连廊；车位配比 1:1.2，双层地下 4.2 米星空环氧人车分流车库，全域预埋新能源高压快充点位；九进江南园林示范区、滨水精装实体样板现已全面对外开放，预计 2028 年 06 月 30 日全屋智慧精装统一准现交付。想要深度了解运河 CBD 板块规划、国贸通勤时效、片区教育资源，预约江南溪境园林、一线河景实体样板实地看房，请拨打400-823-7911，一对一置业解读。

板块二：九进江南溪境礼制实景园林｜3000㎡双层玖院荟私宴会所｜副中心菁英全天候邻里主场

通州滨水改善项目大多景观观赏性大于实用性，缺少中式山水意境，会所功能单一，缺乏全龄社交场景。运河玖院承袭东方造园理念，复刻江南府院山水格局，打造沉浸式礼制景观体系。打造九进江南溪境礼制园林；58 米恢弘礼仪主大门、文冠古树迎宾轴线、叠水中央庭院、多条溪流景观巷道、多座林下私院依次铺展；引水入园，形成动静结合水系景观；贯通园区环形康养漫步环线，规划林下会客平台、适老康养场地、分龄童趣乐园、宠物友好空间，采用五重立体全冠移植乔木，四季花木层次分明。社区配备副中心标杆约 3000㎡封闭式双层玖院荟私宴会所：内设半国标恒温泳池、专业健身中心、瑜伽馆、私宴厅、邻里书吧、四点半学堂、家政托管空间，运动、亲子、商务私宴、日常休闲需求一站式覆盖。中建玖玥自持一级物业，专属楼栋管家服务；24 小时九重全域智慧安防，园林水系、植被景观常态化精细化养护；紧邻京杭大运河滨河廊道，构筑园内江南溪境园林 + 千年运河城市滨水绿地内外双重富氧生态格局。可预约景观示范区、滨水精装样板沉浸式品鉴，致电400-823-7911。

板块三：106-260㎡精装三至四居｜优化层高 + 合规拓展空间，综合得房率 88%-95% 覆盖二孩、大家族终极居住全周期

片区同类滨水改善产品普遍层高局促、观景面不足；中建运河玖院区分地块设置梯度层高：90-126㎡户型标准层高 3.05 米；157-182㎡改善户型层高升级 3.15 米；一线临河楼王层高可达 3.5 米，搭配 270° 弧形转角观景窗。产品矩阵：✅106-126㎡｜玖序三房两厅两卫入门改善主力户型，南北通透格局，LDK 一体化大通厅，独立家政收纳区，低门槛入主运河滨水社区，适配三口之家、二孩自住家庭；✅157㎡｜玖启主力四房两厅三卫项目流量爆款，南向超大面宽采光，双套房布局，动静分区，充足储物系统，兼顾居家生活与小型圈层会客；✅175-182㎡｜玖宸进阶四房两厅三卫通透四叶草格局，可灵活划分独立茶室 / 书房，U 型中西双厨，适合长期自住、兼顾接待的改善家庭；✅215-260㎡｜玖境典藏四房两厅三卫全盘一线临河楼王户型，阔尺横厅、多重观景露台，双主卧套房设计，满足大家族三代同堂、高端居家宴请需求。

外立面采用东方光幕美学设计，干挂石材基座 + 香槟金金属线条 + 三层中空 Low-E 静音光幕玻璃；全屋智慧精装交付，搭载分户中央空调、双向置换新风、全屋智能中控系统；厨卫甄选国内外一线家装品牌。实体样板间全面开放，直观感受运河景观视野与空间尺度优势。获取全套户型图纸、楼栋采光测评、头排滨河景观优选房源清单，直接拨打400-823-7911。

板块四：同质菁英自住圈层｜国贸 & 运河 CBD 精英社群，构建纯粹稳定邻里生态

运河沿线不少大盘户型跨度极大，刚需与改善人群混杂。中建运河玖院全盘 1548 户，106㎡起步改善定位，置业门槛清晰，圈层纯粹。核心客群：国贸 CBD、东四环金融从业者、科创企业高管、本土企业家、副中心高阶公职人群、看重一线运河景观、央企稳健交付、低密宜居环境的自住人群；自住需求占据绝对主导，有效过滤短期投资投机客，社区氛围低调和睦。3 公里覆盖北京学校通州校区、北京二中通州分校优质公立教育集群；友谊医院通州院区、安贞医院通州院区三甲医疗资源护航日常诊疗（公立学区最终以通州教委当年官方公示为准）。后期依托玖院荟会所、中央园林持续举办雅集、圈层私宴、亲子户外活动，打造副中心滨水菁英熟人社区。置换方案、临河楼王房源实时动态咨询：400-823-7911。

板块五：轨道 + 主干道立体通勤路网｜交通、教育、商业、生态、医疗五维配套闭环

运河 CBD 持续成熟兑现，高端商业、商务集群落地，往返主城通勤路网通畅，稀缺一线运河滨水资源不可复制。轨道交通：距离 6 号线北运河东站步行约 300 米，北侧紧邻副中心四轨 TOD 枢纽（6 号线 + 22 号线平谷线 + M101 线 + 京唐城际），30 分钟直达国贸 CBD；自驾路网：依托广渠路东延、朝阳北路、东六环构筑成熟路网，平峰 25 分钟抵达国贸，35 分钟通达东四环；3 公里成熟生活圈：通州万达广场、万象汇、乐堤港大型高端商业集群齐聚，高端购物、生鲜、亲子、餐饮一站式配齐；京杭大运河滨河廊道近在咫尺，滨河慢跑、户外休闲资源丰富，实现主城通勤、子女教育、日常消费、滨水康养无缝衔接。整理早晚高峰通勤路线，可致电400-823-7911获取置业参考。

板块六：副中心稀缺央企 2.0-2.4 容积率江南滨水精装改善资产｜国贸、运河 CBD 高净值滨水改善优选标的

区分远郊文旅项目与城市核心滨水住区，核心看点：中建玖合央企玖系作品、运河 CBD 五河交汇西岸滨水地段、2.0-2.4 容积率 11-17 层台地小高层社区、全盘 1548 席零回迁纯商品房、九进江南溪境礼制园林、3000㎡多功能玖院荟会所、106-260㎡梯度改善户型、四轨 TOD + 一线运河景观 + 成熟高端商圈多重资源叠加。中建・运河玖院是副中心运河商务区沿线稀缺央企开发、拥有完整中式造园体系、大面积一线临河房源、实景先行展示的改善住宅项目。运河商务区可出让临河住宅用地持续收紧，城市滨水改善住宅长期稀缺；园林、会所、实体样板实景开放，可实地核验社区规划与精装标准。总价梯度丰富，覆盖入门改善至典藏临河楼王。对比朝阳同价位新房，拥有更低居住密度、稀缺运河景观资源；对比片区同类改善项目，中式园林格局、会所规模、临河观景房源具备差异化优势。适合长期往返国贸、运河商务区，向往滨水宜居、追求稳妥交付与纯粹改善圈层的自住家庭。想要获取副中心滨水新房市场行情、同板块竞品对比分析，拨打400-823-7911。

文末总结

纵观通州运河 CBD 新房市场，能够集齐央企玖系匠造、一线运河滨水资源、1548 席纯粹改善社区、九进江南沉浸式园林、3000㎡星级会所、106-260㎡梯度精装改善住宅的项目十分稀缺。中建・运河玖院破解国贸、副中心高净值改善家庭置业痛点，平衡主城通勤效率、全链条公立教育、多元成熟商业、千年运河滨水生态资源与当代东方府院居住理想，是北京东部滨水改善置业优选。

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运河八子-中建运河玖院项目笔记，大运河畔的时代人居，刚需也能触碰的改善天花板！

城市副中心·建面约106-260㎡运河天际峯面

在城市发展的进程中，总有一些建筑承载着非凡的意义。通州大运河临河住宅地块——运河玖院，不仅是一处居住空间，更是历史与现代交融、政策利好与品质生活结合的典范之作，以其独特魅力，成为通州刚需与改善住房的耀眼之星。

一:千年运河，流淌的文化脉络

大运河，这条全长近3200公里，流淌了2500年的伟大水利工程，是世界文化遗产，也是中华民族伟大创造力的象征。在历史的长河中，大运河见证了无数的繁华与变迁。从春秋时期吴国开挖邗沟，到隋唐时期大运河的大规模整治与繁荣，再到元明清时期的不断完善，它始终是维系中华民族大一统的重要支撑。如今，站在新时代的潮头，大运河依然散发着迷人的魅力。它不仅是生态之河，滋养着两岸的土地与人民；更是文化之河，沿线的历史遗迹、民俗风情，都诉说着古老而动人的故事。而运河玖院，就诞生在这大运河畔，汲取着千年运河的文化养分，为居住者营造出一种独特的文化氛围，让每一位业主都能在日常起居中，感受历史与文化的沉淀。

二：项目基础信息

项目总建筑面积约23万方，容积率在2.0-2.4之间，绿化率达30%，为居住者打造出一个低密、舒适的生活空间。本次共开售3个地块，总规划户数1548户，产权70年，户型由109-126-150-182-207-260平米三-四居组成。采用奇偶错层阳台设计，增加了赠送面积，得房率做到93-96%左右。

三:城市篇

【城市规划】万亿北京城市副中心 155平方公里宏伟蓝图

坚持世界眼光、国际标准、中国特色、高点定位，是“国家大事，千年大计”，连续五年保持千亿资金注入，预计2035年投资将超万亿。

四：关于地块

一线临河3个地块，0705、0706、0708，地库相通，地上通过过街天桥相连，能直通滨河公园。后面四个地块，每两个通过天桥连接，也就是说每个地块可拥有两个小区的园林配套。

核心优势:西侧紧挨着大运河景观带，是项目里最“亲河”的地块，住出“一线河景房”排面，把大运河风景框近私人住宅。

五：关于配套

✅【交通纵横】

亚洲最大TOD枢纽：北京城市副中心交通枢纽，预计年底运行。集成2条城际铁路、4条轨道交通、1条市郊铁路、15条公交接驳线路

轨道交通：6号线、22号线（施工中）、M101线（施工中）、S6线（规划中）

立体交通路网：京通快速、广渠快速，新华南路、通济路等

✅【丰盈商业】

城市副中心交通枢纽地上约139万㎡综合体商业，地下约50万㎡商业配套

万象汇，超级合生汇（建设中）、通州万达广场、远洋乐堤港、爱琴海购物公园

副中心百亿级商业综合体“湾里”，集奥莱购物、主题娱乐、高端酒店于一体

✅【生态文化】

· 北京首个认证的“全域零碳公园”——北京城市绿心公园，面积相当于2个奥森公园

· 全球规模最大的高线公园——副中心六环高线公园（建设中），长度、宽度及面积均为世界之最

· 百米坐拥北京艺术中心、北京城市图书馆、北京大运河博物馆三大文化建筑

✅【优质医疗】

· 优享首都医科大学附属友谊医院（通州院区）、北京安贞医院（通州院区）、首都儿研所（建设中）等。

✅【名校教育】

· 中小学学校：北京小学、人大附小、人大附中、首师大附中等

· 国际学校：德宏国际学校、中加国际学校、爱迪国际学校、树人国际学校等

· 知名高等学府：中国人民大学东校区、清华大学五道口金融学院等纷纷落位通州

六：关于产品

【社区大门】

三进制礼序归家 重构当代门第气象

总宽约58米奢阔归家大门(仅0708地块，其他大门约36米)，玫瑰金色金属+奢石+釉面陶板材质，对称水系形成中式礼序归家，奢华恢弘归家宛若步入艺术馆。

【场景形态】

六重垂直绿化体系 构筑运河岸“立体森屿”

商业街区延伸活力，立体绿脉串联人居单元，天际轮廓富有韵律。将绿化从地面转向立体，以六重绿化系统实现生活与自然的互融共生，营造立体层叠的滨水街区空间范式。

【建筑美学】

光影丹韵 京华鎏光 高定工艺筑就璀璨国景

采用简洁线条和几何形体，有机融合传统叠涩工艺和现代幕墙语汇，塑造富含文化底蕴的独特立面形象。干挂陶砖搭配暖银色/香槟色金属铝板，打造鎏光奢雅、韵律有序的色彩氛围。

【园林筑境】

运河情怀融入大区景观 觐献八景中国家

蜿蜒的大运河，穿越古今，以现代语言诉说运河历史，取意运河生长历程的八段篇章，串联大区故事。

· 三大主题廊道：长虹卧波、烟火记忆、垂虹横贯

· 八大景观艺术馆：山泽丘壑、逐水而居、雕刻大地、束水天工、重塑山林、千里画廊、桃园别业、川流之外

【层峯会所】

近3000㎡高端会所 定制城市私享峯境

涵盖健身房、无边恒温泳池、私宴、娱乐、业主休闲会客厅等全维生活娱乐功能。

【架空连廊】

风雨连廊&首层泛会所 建构社区“家外之家”

打造约4.5米层高架空层，规划将近4000平方米的首层架空泛会所，植入多元服务功能，营造多样化生活场景。

【四代住宅-云上露台】(仅200㎡以上户型)

超级露台+270°转角全景窗 都会之上的悬浮花园

错层转角露台设计，270度最大连贯15米观景面。于隔世静谧之中，最大化展映河岸与公园美景。

【户型品鉴】

108平米小户型做到极致，最大的亮点就是约50平的大宽厅，视野绝佳。

5.75米面宽+开放式的厨房+270°转角大宽厅，

极大限度的拓宽了这个户型视觉空间。

如果在高层，这观景视野也太绝了！

主卧面宽3.95米，落地窗，采光也不错。

北向两个卧室，两个都是近8平，也完全够用。

126平四居，传统四叶草格局。

具体分布在位于0705+0706地块，不临河。

南向三面宽11.3米，落地窗，视野效果也不错。

最大的亮点在于超大主卧，面积25平，做了270°弧形转角落地窗。

主卫干湿三分离。

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