中指研究院：央国企正加速入局代建赛道 有望改变行业竞争格局

智通财经APP获悉，中指研究院发文指出，当前，我国房地产代建行业正处于从高速增长向高质量发展转型的关键时期。行业规模虽增速放缓但保持高位，竞争格局加速洗牌，央国企大规模入局正在重塑行业生态。这些行业层面的变化，正在深刻影响着商业代建的市场格局和发展逻辑。

从各大城市群的市场基本面来看，地方国企在土地市场的主导地位为商业代建奠定了坚实的客户基础。长三角、粤港澳、成渝城市群地方国企拿地占比均超过50%。高地方国企拿地占比、高未开工率和专业开发能力不足的矛盾，构成了商业代建行业最大的结构性机遇。

房地产代建现状总结

(一)规模分析：增速放缓，但总规模仍保持高位

我国房地产代建行业在经历2021年至2023年的高速增长后，自2024年起已步入增速放缓的“沉淀期”，但规模总量仍保持高位。中指研究院数据显示，2025年代建企业新签约规划建筑面积为17153万平方米，较2024年同比增长4.3%。自2023年以来，代建企业新签约规划建筑面积增速虽小幅波动，但规模始终保持高位企稳。根据《2026上半年中国房地产代建企业排行榜》，房地产代建企业累计规模前五门槛为680万平方米，较2025年上半年下降17.7%，但仍保持近4年来较高规模。

图：2023-2026上半年代建企业累计规模前五门槛

数据来源：中指数据CREIS

(二)竞争格局：头部占有率稳定，企业洗牌加剧，央国企入局改变格局

代建企业集中度一直保持高位。从代建新签约项目建筑面积来看，近年来，前5企业所占市场份额虽有波动，但是均高于50%，代建头部企业市场集中度始终保持高位，项目拓展能力依旧突出。

图：2020-2025年前五企业新签约规划建筑面积占比情况

数据来源：中指数据CREIS

根据《2026上半年中国房地产代建企业排行榜》，随着房地产代建入局企业增加，竞争激烈，各阵营企业代建新签约规划建筑面积均有所下降，其中，前五企业新签约规划建筑面积同比下降21.5%，降幅最大。前十企业新签约规划建筑面积同比下降12.6%，前二十企业新签约规划建筑面积同比下降3.8%。近年来，房地产代建已由规模竞速逐渐向“重服务、重兑现”的价值提升转变，部分企业主动放弃规模扩张，更加专注于产品和服务提质、管理提效、做一成一，这些转变，也有助于推动行业朝着高质量方向发展。

表：各阵营企业新签约规划建筑面积均值及增速

数据来源：中指数据CREIS

值得注意的是，央国企正加速入局代建赛道，有望改变行业竞争格局。据统计，16家房地产央企中开展代建业务的企业已达12家，其中4家已成立独立代建公司。销售额TOP50企业中，开展代建业务的企业占比超过九成。央国企凭借强大的资金实力、资源整合能力和信用背书，在政府代建、保障性住房、城市更新等领域优势明显，其规模化入局或将重塑行业竞争格局，推动代建行业从以民营企业为主导走向多元化竞争。

各城市群企业拿地情况分析

(一)各城市群按企业性质拿地占比分析

商业代建的委托方以各类土地持有方为主，其中地方国企和中小民营房企是商业代建项目的重要需求来源。为深入了解各城市群商业代建的市场基础，我们以2023-2025年住宅用地、综合用地(含住宅)及商业、办公用地的成交数据为样本，对各城市群企业性质拿地占比进行了测算分析。

从各城市群的企业性质拿地宗数占比来看，呈现显著的区域分化特征。具体如下表所示：

从数据来看，除京津冀外，地方国企拿地占比均处于较高水平。具体来看，长三角为72.1%，粤港澳为52.2%，成渝高达77.1%。地方国企拿地占比较高，意味着大量新增土地将由国有企业主导开发。然而，多数地方国企特别是城投平台，在住宅开发和商业运营方面的专业能力相对有限，这为专业代建企业提供了广阔的市场空间。特别是长三角和成渝城市群，地方国企拿地占比超过70%，其“有地无术”的困境尤为突出，代建需求潜力巨大。

京津冀城市群以民营房企拿地为主。同时，中小民营房企也是代建需求的重要力量。从数据来看，京津冀以民营房企为主，占比达56.7%；粤港澳民营房企拿地占比也达到40.9%。但相较地方国资，民营房企作为委托方，也存在一定风险，如一旦委托方资金断裂致项目停工烂尾，代建方品牌被购房人视同开发商遭集体维权、信用受损；部分委托方过度干预，仅需要代建方项目“贴牌”，或躺平放任，决策反复致代建团队背进度质量锅等。

需注意的是，并非所有具备土地资源的地方国企和民营房企都会转化为有效代建需求。部分地方国资与民营房企长期深耕区域，不仅拥有成熟的开发体系与品牌积淀，其项目在当地市场的认可度甚至优于外来央企，具备独立操盘能力，并不存在引入代建的动机；而另一类地方国资拿地则带有明确的公益属性，核心诉求是完善基础设施、保障民生配套，项目本身不以市场化销售或利润回报为导向，也并不存在代建需求。

粤港澳城市群央企拿地占比最高。央企拿地占比可反映出区域内房地产市场的活跃度。当前，房地产企业特别是央企拿地投资普遍聚焦于经济基础较好、人口净流入、产业资源优势强的区域，因此，央企拿地占比较高的区域，通常房地产市场需求相对旺盛。商业代建的核心还是要销售去化，因此，房地产市场较好的区域，销售去化也较好。根据数据显示，粤港澳区域中央企业拿地占比为6.4%，显著高于其他区域。四大城市群外的其他区域央企拿地占比仅为1.9%，也充分说明，央企拿地更加聚焦于核心城市群，城市群内经济更加活跃。

(二)各城市群地方国企拿地开工率分析

地方国企拿地后是否及时开工，直接影响商业代建项目的供给节奏和市场机遇。我们通过对各城市群代表城市2023-2025年地方国企已成交地块的开工进度数据进行分析，测算了各城市群地方国企拿地的未开工率，具体情况如下表所示：

注：未开工率=未开工地方国企地块数/地方国企拿地总地块数，基于代表城市抽样测算。

数据来源：中指数据CREIS

高未开工率反映了地方国企在土地获取与项目开发之间存在明显的节奏错配。一方面，地方国企基于土地储备和战略布局大量获取土地，但受限于市场需求疲软、资金压力及项目决策流程等因素，项目实际开工进度滞后；另一方面，这也意味着大量存量地块亟待专业化开发，为商业代建企业提供了巨大的介入空间。

从数据来看，各城市群地方国企拿地的未开工率呈现显著差异。粤港澳城市群的地方国企未开工率最高，达到38.9%，即接近四成的地方国企拿地尚未开工。成渝城市群次之，未开工率达32.8%。京津冀为24.0%，长三角为17.8%，其他区域最低，仅为11.2%。粤港澳城市群地方国企未开工率最高，与当地高价地块占比较高、市场调整压力较大密切相关。地方国企在获取高价地块后，面临“高成本、低回报”的开发困境，项目推进更为审慎。成渝城市群未开工率次高，反映出西部核心城市仍处于市场调整周期，地方国企项目开工动力不足。相比之下，长三角城市群地方国企未开工率相对较低，显示长三角市场相对活跃，项目推进效率较高。

(三)各城市群地方国企拿地宗数变化分析

为评估各城市群商业代建市场的长期趋势，我们对比分析了2021-2022年与2023-2025年两个时期地方国企拿地的年均宗数变化情况。增长率反映了地方国企拿地规模的动态变化，直接关系到未来商业代建项目的供给趋势。

数据来源：中指数据CREIS

各城市群地方国企拿地宗数普遍下降，反映了房地产市场调整期下地方国企投资意愿的收缩。从数据来看，各大城市群的地方国企拿地年均宗数均出现下降，但降幅差异明显。粤港澳城市群降幅最大，为33.0%；京津冀下降27.9%；长三角和成渝降幅相对温和，分别为15.5%和14.6%。虽然房地产市场调整期下地方国企投资意愿的收缩，但存量项目的开发需求仍然巨大。结合未开工率数据，粤港澳和成渝未开工率较高，存量土地开发空间更为充裕。代建企业需要在增量缩减与存量盘活之间寻找战略平衡。

各城市群商业代建机遇分析

京津冀城市群里城市分化较为明显，各城市机遇不同。北京市场央国企拿地为主导，核心区地块稀缺，拿地后通常自主开发，商业代建需求弱；但政府类公建、高校迁建、非房企拿地如科技园区、中关村式存量楼宇更新成为主战场，代建方向应锁定公建、科创园区、老旧楼宇运营前置更新等。天津央国企拿地多为自主开发，民企多为本土深耕型，但城市更新政策释放力度大，代建机会在城投托底地块联合品牌代建、AMC纾困盘代建、城市更新等。河北省代建须做好城市筛选和委托方筛选，加强风险管控规避可能带来的品牌损耗等。

长三角城市群地方国企拿地年均宗数最高，市场规模最大，商业代建机遇最多。长三角城市群地方国企拿地年均宗数虽然下降15.5%，但降幅居中，绝对规模仍居四大城市群前列。地方国企未开工率仅17.8%，为四大城市群中最低，反映出长三角市场活跃度高、项目推进效率好、开发环境成熟。长三角也是代建企业新签约面积占比最高的区域，占比24.7%，招标信息发布最多，代建市场透明度较高。区域内上海、杭州、南京等城市产业基础雄厚，地方国企市场化程度较高，部分地方城投付费能力和专业化需求较强，商业代建的市场深度和客户质量均处于领先水平，商业代建机遇最多。

粤港澳城市群关注存量盘活、产业类代建机遇。地方国企拿地年均宗数降幅33.0%，但未开工率高达38.9%，意味着有大量已获取但尚未开工的土地等待开发。广州、深圳等核心城市土地价值高，央国企拿地后通常自主开发。但区域内城市更新项目较多，代建企业可重点关注存量地块盘活、城市更新项目的代建代销机会。广东省其他城市为广大三四线城市，但区域经济活跃度较高，城投拿地仍有较多未开工土地，也成为代建机遇。同时，区域内产业发展较快，具有产业、商业运营能力的代建企业也可关注区域内产业园类代建需求。

成渝城市群关注地方城投拿地。成渝城市群地方国企拿地占比高达77.1%，为四大城市群之最，但未开工率高达32.8%，大量地方国企拿地尚未开工。成都、重庆作为成渝地区双城经济圈的核心城市，在西部大开发、城市更新等政策支持下，发展潜力巨大。区域内地方城投和地方国企平台数量众多，但专业开发能力相对薄弱，对代建企业的需求尤为迫切。代建企业可积极对接成都、重庆等地城投平台，拓展商业代建业务。

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