97.61亿！金茂拿下北京新地王

今日，北京土地市场多宗涉宅用地集中成交，年度地王纪录再度被改写。

历经约135轮举牌，海淀四季青地块被中国金茂以97.61亿元拿下，打破上周朝阳南磨房0409-10地块83.99亿元的成交纪录，一举拿下本年度北京总价与单价双料地王。

地块成交综合楼面价6.84万元/㎡，住宅楼面价8.8万元/㎡，溢价率14.1%。

该地块竞争热度较高，共有华润置地+越秀地产联合体、中国金茂、中海北京、招商蛇口、保利发展五个买家参与竞拍。

业内人士认为，海淀核心区位、低密指标成为房企争抢的核心原因。

同日出让的石景山两宗地块，一宗由中海新城以底价25亿元摘得；另一宗由招商以15.04亿元竞得，成交楼面价3.59万元/平方米，溢价率23.48%。

北京年度新地王出炉

海淀区四季青镇西郊机场周边及沿线（西冉、田村、常青片区）城中村改造项目HD00-1408-0034、0049、0040地块，处于四环至五环之间，土地面积85152.24㎡，建筑控制规模142613.628㎡，地块由两宗住宅用地与一宗商业服务业用地捆绑出让。

其中，0040地块为商业服务业用地，用地规模15925.11㎡，需要配建大量社区公共配套，涵盖社区卫生健康监督所、社区养老服务驿站、社区助残服务中心、社区综合文化室、室内体育设施、社区管理服务用房、邮政所、邮政支局等。

除邮政设施由邮政部门以建安成本价接收外，剩余设施由竞得人建设后无偿移交相关部门。

0034、0049地块为城镇住宅用地，总用地规模69227.13㎡，容积率1.6，建筑高度25米。从指标来看，地块是城六区十分稀缺的低密宅地，未来项目大概率会打造6-8层低密洋房社区。

本次出让文件中，一体化统筹开发政策是该地块一大亮点：同一开发主体同期取得两宗住宅用地、且同步开展规划建设的，允许对两宗地块实施统筹一体化开发。

在确保两地块整体容积率不变、总用地规模与总建筑规模不突破管控指标的基础上，可统一核算两地块容积率指标，灵活优化建筑楼栋排布及社区整体空间布局，进一步强化地块开发整体性，提高土地空间综合利用效率。

通俗来讲，开发商可以打破两宗地边界，优化楼间距、集中布局景观，打造整体性更强的高端社区。

从区位条件看，地块邻近地铁12号线四季青桥站。周边有金四季购物中心、西冉城市生态公园等生活配套设施。

地块3公里辐射范围内，有6月27日开盘的保利熙瑞项目，均价约11.48万元/㎡，作为同片区的改善新盘，项目开盘之后短周期内去化表现稳定，侧面印证板块高端改善购房需求具备较强支撑。

中指研究院土地市场研究负责人张凯分析称，本地块住宅部分建面约11万㎡，未来货值约为保利熙瑞的2倍，其定价弹性与去化周期，将直接检验海淀核心区高端改善市场的真实容量。

事实上，对于金茂来说，此次并非首次布局四季青板块。早在2020年1月20日其便以46.75亿元拍下海淀区四季青北地块，打造颐和金茂府，项目于2023年完成交付，目前，项目二手市场行情表现坚挺，挂牌单价稳定维持在12.6万/㎡。

此番再度拿下新地块，金茂将在同一片区实现新旧项目接力，也考验其能否复刻颐和金茂府的产品力与市场口碑。

京西两宗地冷热不一

同日，京西石景山区苹果园街道出让两宗涉宅用地，地块成交表现冷热分化。

其中，苹果园交通枢纽商务区土地一级开发项目1604-631-1地块，吸引了金茂、招商、中海新城、保利、越秀五家房企竞拍，经过221轮竞价，最终被招商以15.04亿元斩获，成交楼面价3.59万元/㎡，溢价率23.48%。

该地块土地面积19837.537平方米，建筑控制规模41858平方米，容积率2.1，控高60米。未来项目预计以小高层产品为主。

地块处于五环至六环之间，邻近1号线、6号线和S1线换乘站苹果园站，通达性较强，可以辐射法海寺森林公园、京西大悦城等生活配套设施。总的来看，地块属石景山成熟商圈，配套能级均衡。

“约3.6万/㎡的成交楼面价相较隔壁项目越秀天玥4.3万/㎡的楼面价具备一定优势。不过，尽管越秀天玥已基本清盘，中海瑞文里也仅剩尾盘在售，但价格中枢却在持续下移。存量项目通过降价走量，实际上重新锚定了区域的价格基准，再加上板块客群对价格高度敏感，新项目若想打开局面，势必要在品质层面做出真正的突破。”张凯认为。

此外，与苹果园地块直线距离约1.2公里的刘娘府综合改造A1地块1604-674地块，被中海新城以底价25亿元摘得，成交楼面价4.23万元/㎡。

该地块土地面积53691.284㎡，建筑控制规模59060㎡，容积率1.1，限高19米，地块体量适中，具备打造4-6层洋房及叠拼产品的条件。

刘娘府地块同样处于五环至六环之间，背靠西山生态资源，邻近地铁11号线模式口站。周边有法海寺森林公园、京西大悦城等生活配套设施。板块属西山别墅圈，低密属性稀缺。

张凯表示，板块内远洋源山春秋，销售均价9.4万/㎡、西山云庐销售均价10.1万/㎡，等叠拼类项目同质化明显，300平方米以上的大户型总价偏高，去化周期普遍拉长，基本只能以时间换空间。本地块未来若叠拼占比过高，将直面西山云庐尾盘的竞争压力。

文丨黄宁 编辑丨徐楠、崔瑞婷