智数硬科技：聚焦实质助益

来源：观点指数

以下为《智数硬科技：聚焦实质助益》报告节选。

行业综述

政策聚焦打造智能经济新形态，不动产企业数智化理性务实

适逢“十五五”开局之年，《政府工作报告》提出，要打造智能经济新形态，深化拓展“人工智能+”，促进新一代智能终端和智能体加快推广，推动重点行业领域人工智能商业化规模化应用，培育智能原生新业态新模式。

同时，还要培育壮大新兴产业和未来产业，鼓励央企国企带头开放应用场景，打造集成电路、航空航天、生物医药、低空经济等新兴支柱产业；建立未来产业投入增长和风险分担机制，培育发展未来能源、量子科技、生物制造、具身智能、脑机接口、6G等未来产业。

这一部署的核心意义在于，推动我国经济发展模式从传统的要素驱动向以人工智能为核心引擎的智能驱动全面跃升。通过前沿技术与实体产业深度耦合，革新生产组织方式与价值创造体系，催生出高附加值的新业态，从而打破增长瓶颈，为宏观经济注入强劲且可持续的内生动力，最终实现以新质生产力为支撑的高质量发展。

从全球科技发展的宏观视角来看，今年上半年，以OpenAI、Anthropic、SpaceX为代表的美国科技巨头，以及宇树科技等国内硬科技企业密集寻求上市，标志着前沿科技全面跨越了早期的概念炒作阶段，正式进入拼交付、拼业绩的产业化兑现期。也意味着全球科技产业链正加速迎来价值重构与优胜劣汰。

国内情况而言，新兴科技也全面走向“多点开花”，在多个前沿赛道完成了从技术验证到产业化落地的关键跨越，不仅加速了硬核科技成果向现实生产力的转化，更为经济高质量发展注入了强劲的新动能。

与此同时，不动产行业正处于从“增量扩张”向“存量运营”跨越的关键期，面临着土地红利消退、高成本与低效益等发展压力。这些前沿技术的加速成熟，恰好为不动产行业的数智化转型打开了新的窗口，为其摆脱传统路径依赖、在精细化运营中寻找新的价值增长点、从而走出当前的发展困境，提供了切实可靠的支撑。

当下，不动产企业对数智化转型的战略价值仍保持高度认同，并在“降本增效”的务实导向下持续积极实践。

在具体路径上，各类企业的侧重点显著不同：房地产开发企业聚焦“智慧人居”产品升级与全生命周期的“智造”降本；商业地产及零售企业致力于打通全域数据以赋能精准营销与精细化运营；产业及产业园区则依托AI与大数据，主攻产业链精准招商与园区智慧化生态构建；物流及物流园区侧重智慧仓储打造；物业暨城市服务企业则着力构建人机协同作业模式，重塑内部管理和运营流程。

不过，近年来受行业整体资金面趋紧与现金流承压影响，企业在数智化转型上的投入呈现整体下滑的态势。

这也显示，企业研发投入下滑并非简单的数字化战略退缩，而是更加理性务实。大多数不动产企业不再追求大而全的系统，而是将资源精准聚焦于核心效益，强调数智化必须对实际业务转型产生实质性助益。同时，也更加注重将数智化与组织结构优化深度结合，通过打破内部壁垒、推动管理扁平化，以敏捷的组织形态保障转型战略的高效落地。

房地产开发暨城市建设

智慧建造助益代建业务扩张，“好房子”引导全屋智能探索

建造是不动产项目的核心生产方式，其过程涵盖设计、施工、交付等关键环节。伴随着智慧化升级，BIM（建筑信息模型）、物联网、AI大模型及建筑机器人等前沿技术的深度融合，智慧建造正成为全新的项目施工方式。

这不仅重塑了传统的建造流程，更推动整个行业向标准化、工业化、绿色低碳方向加速转型。

从效益来看，构建智慧建造体系对不动产企业而言，能够直接通过数字化协同与虚拟建造减少设计变更与施工返工，在缩短工期的同时有效降低无效成本。这种全过程的精细化管控不仅保障了项目交付质量与标准的统一，更能将过往的项目经验沉淀为可复用的数字模型与管理标准，从而全面提升企业整体的运营效率与决策科学性。

同时，也有助于其开展代建业务。智慧建造体系能够使企业向委托方输出标准化的全流程管控能力，有效破解复杂项目在进度、成本与质量上的管控难题。数字化手段让项目过程更加透明、可视化，从而提升委托方的信任度。依托数据积累与智能分析，代建企业还能更精准地评估风险与市场需求，进而拓展业务类型，承接更多高难度项目，实现业务的规模化发展。

近年来，在“安全、舒适、绿色、智慧”的“好房子”政策导向下，房企开始探索全屋智能实践。旨在通过深度融合物联网、AI大模型等前沿技术，推动住宅从被动响应向主动服务跃升，用空间智能化赋能居住品质升级，全面打造契合新时代需求的高品质人居标杆，以提升产品在市场上的竞争力。

不过，全屋智能落地面临多重现实挑战，高昂的综合成本首当其冲，初期系统投入、复杂的布线安装以及后期不菲的维修升级费用，劝退大量消费者。同时，技术标准碎片化导致跨品牌设备难以互联互通，造成用户体验严重割裂；加之操作逻辑复杂引发的“数字鸿沟”，以及数据隐私安全顾虑，共同制约了全屋智能的规模化普及。

商业地产

商业地产企业转型空间赋能者，数智化助力构建生态壁垒

近年来，受宏观经济波动影响，居民消费增速放缓且消费结构发生深刻变化，传统商业地产固守的“空间租赁”模式与当前市场需求严重错配，导致行业陷入存量过剩与营收见顶的困局。

新兴科技工具正通过打通“人、货、场”的数据链路，将物理空间转化为可量化、可运营的“数字资产”，推动商业体从被动的“空间提供者”向主动的“空间赋能者”转型，从而精准匹配并激发居民消费潜力，实现资产价值的重塑与提升。

其中，面对消费者，商业地产企业通过搭建会员体系与全渠道营销平台，将丰富的营销活动与优质内容进行精准推送，以契合消费者的个性化需求，并通过高价值的线上触达，切实将线上关注度转化为线下人流量。

样本企业中，大悦城控股不断创新线下场景体验并构建大运营、大服务、大会员、大数据体系，实现精细化运营。2025年内该公司推进“大朋友”大悦城品牌年轻力计划，全年落地近2000场年轻力主题活动，其中全国首展159场，IP销售额达6.4亿元；会员总量近2478万人，会员销售额突破100亿元。

华润万象生活在商管板块保持引领势头，2025年零售额同比实现双位数增长，全年新开购物中心14座，在营购物中心达135座，在管购物中心增至207座。

同时，该公司较早搭建“万象星”的全域大会员体系，旨在通过打通集团内住宅、商业、酒店等全业态场景与积分权益，深度绑定消费者并激发跨业态交叉消费，从而构建起一个自我强化的商业生态闭环。

面向商户，商业地产企业通常会以提供客流分析、销售数据共享、联合营销等数字化工具赋能场内品牌商户，帮助其精准洞察消费需求并优化经营策略。最终有效提升商户存活率与租金贡献能力，实现商管方与商户的互利共赢。

观点指数认为，在当前流量红利见顶的商业环境下，高数智化水平已成为商业地产企业破局的关键；这不仅能够全面提升项目的精细化运营效能，更能以数字化工具深度团结并赋能商户，构建起互利共赢的生态壁垒，从而在激烈的市场竞争中形成不可替代的核心竞争力。

另外，从商业地产企业对内运营管理视角看，数智化主要围绕“物、财、人”等要素展开，其中在硬件设施端，主要是依托人工智能、物联网与数字孪生等技术，实现对建筑空间、机电安防及能耗的自动化智能调度。在企业或项目管理端，主要是将招商、租赁、财务等业务流程全面线上化与标准化，并沉淀数据构建商业智能看板，推动管理决策由传统的“经验驱动”向实时的“数据驱动”转型。

新经济地产

新兴科技助力打造现代化产业空间，物流地产商探索智慧仓储建设

在国家加快发展新质生产力与现代化产业体系的宏观背景下，产业地产商正加速摆脱传统“空间提供商”的地产逻辑，向“产业发展运营商”全面转型。

为顺应科技创新与产业创新的深度融合趋势，业内正积极培育新场景、提供新服务、导入新技术，通过因地制宜打造特色主题园区与全周期孵化体系，构建起高度适配新质生产力发展的现代化产业空间载体。

数智化转型正是支撑这一角色跃迁的核心引擎。前沿科技正逐步融入园区规划、招商、管理与服务的全生命周期。在底层支撑上，通过物联网与AI算法实现资源的实时监测与优化配置；在业务赋能上，依托产业链图谱进行智能匹配，大幅提升招商精准度；在客户服务上，基于用户画像提供定制化的政策与融资等增值服务，从而有效增强入驻客户的粘性。

物流仓储基础设施方面，企业正积极探索智慧仓储建设，并布局海外物流基建，把握品牌出海机遇。

资料显示，在仓储物流领域，仓储机器人、自动化无人车、智能分拣系统与无人机等智能设备正快速普及，推动仓储作业向高吞吐、高柔性的智慧仓演进，并通过AI算法与数字孪生打通全链路数据闭环，实现全流程自主决策与全局协同。

样本企业中，菜鸟集团在其东莞麻涌跨境仓部署了126台自研ZeeBot攀爬机器人，采用单机闭环架构实现地面四向搬运与14米垂直攀爬存取一体化作业，使存储空间利用率提升约40%、料箱存取效率翻倍，全仓仅需约12人值守，并可通过增减机器人数量弹性应对大促峰值。另外，深国际物流曾在2024年投入研发额度超6000万元以提升创新能力，构建起“1个统筹+2个平台+多方努力”的创新工作体系。

数据显示，由于新型物流装备的规模化应用，我国物流效率持续改善，2025年社会物流总费用与国内生产总值的比率降至13.9%，为有记录以来的最低水平。

物业及城市服务

物企数智化成效显著，AI及机器人应用普及加速

近年来，物业服务行业面临增长乏力、人力等刚性成本持续攀升、物业费收缴率难度持续加大等多维度挑战，业内亟需向精细化运营转变，这也使得数智化发展能力成为企业重构运营逻辑、跨越下行周期并构筑长期竞争壁垒的核心。

最新年报显示，面对行业高质量发展的新要求，物业企业正积极推进数智化转型，并已取得显著的阶段性成效。

简要而言，物企将物联网（IoT）、人工智能（AI）大模型及边缘计算等前沿科技深度融入业务场景与公司运营全链路。通过部署AI视觉识别、智能客服交互与设备预测性维护等技术，企业在智慧安防、客户服务、设施设备运维及低碳节能等核心场景中实现了精细化管控，有效驱动了服务品质升级与运营降本增效。

总体上，物企不再单纯追求技术堆砌，而是致力于构建全域智能运营体系，通过AI大脑指挥机器人集群与员工高效配合，在解决人力短缺与成本刚性的同时，实现服务效果提升与价值重构。

从效果来看，近年来物业行业的人均创收水平稳步提升，整体呈现持续增长的态势。观点指数对40家样本港股上市物企进行统计，数据显示，2023、2024、2025年样本物企整体人均创收分别为36.84万元、38.75万元、42.78万元。

今年以来，AI、机器人等前沿科技与物业场景的深度融合持续保持高热度，行业数智化转型正跨越“单点工具应用”，全面迈向“AI智能体+机器人+人”深度协同的实战期。

在这一进程中，物企与科技企业跨界战略合作、生态共建已成为绝对主流，双方通过建立战略伙伴关系或股权深度绑定机制，加速实现“场景+技术”的优势互补。这种合作模式，一方面能够有效规避高昂的自主研发风险，助力企业快速引入并应用前沿技术；另一方面，物业企业开放海量真实场景与数据，科技企业输出成熟算法与硬件，双方通过强强联合能够大幅缩短技术落地的周期，精准破解行业降本增效的痛点。

目前，大多数机器人通常优先在商业、园区、高端住宅场景落地服务。观点指数认为，主要是该类场景物业费较高，机器人的投入产出比更清晰；同时，这些场景公共区域面积大、动线规整，也契合现有机器人的作业特性。

与此同时，尽管目前头部物企中已有实现数千台级别的交付，但相较庞大的物业管理规模，机器人的整体渗透率仍较低。未来，随着机器人等智能设备在人机协同体系与全域智能运营中的核心地位日益凸显，办公楼、产业园区及城市公共空间将把智能保洁、安防与巡检机器人纳入基础配置。这种基础设施化的演进，不仅会重塑物业服务的标准与形态，更会持续释放规模化采购与配套运维需求，为机器人产业及物业与城市服务生态打开广阔的市场增量空间。

科技服务商

不动产端业务承压，科技服务商寻求跨场景技术迁移

科技服务商能够以专业化技术能力补位不动产企业的数字化短板，将行业经验转化为可复用的数据工具与系统平台，使企业无需自建技术团队即可获得投研、运营、交易等环节的数字化支撑。

通常情况下，其科技手段可直接响应不动产企业在资产估值、融资增信、精细运营、流动性提升等方面的需求，帮助企业以数据替代经验决策、以系统替代人工执行，最终达成降本增效、优化资本回报、实现从规模扩张向价值运营转型的目的。

不过，近年来不动产领域的投资持续下行，部分中小客户需求收缩，不动产科技服务商传统业务收入承压，亟需开拓增量空间。

技术能力的跨场景迁移已成为自然选择。科技服务商业务更多向能源、制造、教育、金融、汽车及城管市政等非不动产领域发力，力求实现数据平台、物联网系统与相关解决方案在相关领域的规模复用。与此同时，适配国内复杂业态的产品经验也开始向海外新兴市场输出，以区域多元化策略对冲单一市场的周期波动。

今年以来，科技服务商与不动产企业合作热度整体偏低，少量的合作参与主体多为行业头部企业，主要集中在四大方向：住宅开发领域的智慧人居升级、商业地产的全链路数智化运营、物业服务的智慧社区建设与人机协同作业探索，产业地产的服务体系打造及智慧低碳园区建设。

举例来看，今年3月，新鸿基地产与华为联手，为旗下杭州IFC打造了智慧城市数字平台。该平台通过将集成服务、视频云、物联网、大数据、GIS等系统集成到一起，打通各业务流及资源，向下联接感知终端和弱电子系统，向上支撑IOC、物业、运营、交通等多种业务应用。

此外，科技服务商也面临激烈的市场竞争，单纯的技术概念已难以构建持久的商业壁垒，唯有真正能落地的实效型应用才能赢得客户的青睐。

为了加速回收前期高昂的研发投入并切实提升盈利表现，科技服务商更多趋向以真实的场景需求为导向，打造高质量的产品和持续创新的解决方案。

海康威视在2025年基于观澜大模型底座，以技术与产品的迭代升级支撑各类场景算法的不断沉淀，扎根近百个垂直行业、数百个细分场景，打造安全生产、公共安全、自然灾害、工业应用等系列垂类大模型算法，已在安全生产、城管市政、水利河湖、工业制造等场景实现规模化落地。

本文节选自《智数硬科技：聚焦实质助益》