上海
白驹过隙，黄浦江潮水照例涨落不息。
一场“白海豚”带来的喧嚣平息之后，慕然回望，立秋已过，八月也已近半。上海的土地市场也跑完了半程的狂想。
流金铄石：2026年上海土拍的上半程
2026年前七批次的上海土拍，节奏至密、焦点频出，近乎“热辣”。一批次3宗收金约68.09亿元，青浦徐泾一役绿城溢价6.57%破冰，余者底价成交； 五批次5宗落槌125.72亿元，静安大宁建发29.63%高溢价封顶； 六批次仅3宗却撬动235.14亿元，杨浦八埭头经219轮、161.2亿元、溢价35.83%拔起年内百亿地王，徐汇康健70.6亿元续火，奉贤底价收尾； 七批次8月4日收官，虹口北外滩、嘉定菊园、浦东唐镇、张江孙桥、嘉定南翔5宗齐出，90.6亿元进账，唐镇28.45%、孙桥26.92%、南翔13.98%三宗溢价，北外滩与菊园底价交卷。上海2026年的土拍，经历了流金铄石的上半程。
八批次的收束：从高潮迭起到两幕独戏
2026年上海第六、七、八三批次的预公告以及开拍，几乎在脚踩脚的节奏中披露进行——6月23日六批次挂牌，7月28日六批落槌同日第八批次清单亮出，七批次8月4日刚收摊，八批次便已立在8月31日的启拍倒计时上。公开节奏与拍地节奏纷至急促，上半年土地端的热度，可谓是带着喘息的疾行。
可行至八批次，戏码却陡然收束。
与第六批次双杰出齐出，第七批次五地同台相比，2026年上海第八批次涉宅土地披露中，仅普陀真如之心、松江泗泾SJSB0003 单元04-08两宗涉宅地上架，颇有些清冷的意味。计划于7月底发公告，拟8月31日组织交易。当然，也并非毫无关注点，事实上，不乏名盘的真如板块，再次上新：真如之心（W060802单元B03B-01、B04B-01、B06-01）由原铜川路水产市场腾挪而出，11.92公顷连片，两宅一商办，包括一栋220 米超高层塔楼，包含五星级酒店、大型商业及甲级办公空间。住宅计容约18.94万㎡，起始总价约150亿元，住宅起拍楼板价约6.8万/㎡，绿建三星、近零能耗、商办整体持有——是真如副中心核心区最后一片整毛地。 泗泾04-08占地约1.937万㎡、容积率约1.2，起拍价近5亿元，楼板价约2.15万/㎡，贴着森屿，是9号线外溢的低密补票。
数量从“五宗七宗”坍缩到“两宗”，其中一宗还是吞金巨兽、另一宗只是外环低密小品。市场目光自然被分流：八埭头式的全场屏息不再，真如之心的悬念只在“保利、华润、中海们谁接盘”，泗泾则连陪跑门槛都算不上。高潮迭起的叙事，到了八批次，变成了一出两幕独戏。是年中盘整，还是节奏放缓，颇值得玩味探究。
2026年地产交易端：炉火正旺
而就在土地端稍作收敛的同一刻，交易端正呈现购销正旺局面。
上海市房地产交易中心口径：2026年上半年二手房累计网签14.73万套，同比增约13%，创近五年同期新高；由此也进一步带动了一手房市场的破冰，上半年新房累计成交8.48万套，同比增长约14.7%。这场破冰由中心城区豪宅开启，目前已延申至外环项目，部分项目开盘触发积分，并出现日光。
于是问题从“地还拍不拍得动”转向更沉的一层：当终端去化重回高位、存量水位下行，后续供地是收缰，还是换辔？
从已披露的官样表述看，上海仍在讲“加大优质住宅用地供应和高品质住宅供给”的题目，但落子方式已然分叉：六批次杨浦八埭头、徐汇康健是存量盘活+核心稀缺定价；八批次真如之心是商办自持绑宅地的城市综合体打包；泗泾是低密外溢补仓。挂牌、组合出让、存量盘活、商住办一体——方式在变多样，节奏却未必继续加码。八批次真如一宗起拍便150亿级，单宗权重反向抬高，批次数稀疏化、单宗重量化，本就是“放缓数量、稳住质量”的暗线。
结语：
八批次计划8月31日截牌开拍，真如之心若破170亿不算意外、触180亿方算燃局，泗泾大概率低轮次溢价或底价；更值得等的，是九批次清单何时露面、是否继续两到三宗的“精瘦”打法。
年中已过，但年关尚远，土拍的鼓点先从密锣转为疏锤。地不在多，在于落在哪、绑什么、谁来接。2026下半场的上海，供应不会停，但不会再追着上半年的自己跑了——它会学着和一二手那14.7万套的烟火气，同桌而坐。
注：文章根据互联网公开信息和主流媒体内容进行整理汇编，另有大量数据取自2026年公开成交快报与上海房地产交易中心网签披露。本文内容仅供参考，不构成消费建议。
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
