连续亏损不算意外，京投发展的真正悬念在报表之外

8月10日晚间，京投发展（600683.SH）披露了2026年半年度报告：上半年营业收入约38.51亿元，同比增长831.63%；归属于上市公司股东的净利润为-3.13亿元，扣除非经常性损益后净利润为-2.94亿元。

这是京投发展连续第三年半年报出现亏损，但相比过去两年，市场对这份成绩单的反应明显更平静。原因很简单，真正牵动股价和投资者情绪的，早已不是这家公司还能不能把房子卖出去、把利润做正，而是它还会不会继续做房地产。

营收暴增831%，亏损同比扩大

先看总量数据。2026年上半年，京投发展实现营业收入38.51亿元，同比增长831.63%；利润总额-3.27亿元；归母净利润-3.13亿元，上年同期为-2.64亿元，亏损同比有所扩大；扣非归母净利润-2.94亿元。如果扣除永续融资产品利息（税后）8405.94万元，归属于普通股股东的净利润则进一步降至-3.97亿元。

▲来源：企业财报

营收800%以上的增速看起来极为亮眼，但这不是销售端的爆发，而是结转节奏的结果——房地产公司的营业收入确认取决于项目交付时点，而不是当期签约销售多少。

今年一季度，京投发展营业收入8.29亿元，同比增长226.54%；进入二季度，随着此前储备项目集中进入交付结转周期，单季收入跳升至约30亿元，把上半年整体增速推高到831.63%这样一个不具备可持续参考意义的数字。

换句话说，这是“存量项目出清”带来的一次性放量，而非公司重新进入扩张周期的信号。

利润端的逻辑与营收相反。

收入越多，并不意味着赚得越多，公司在半年报中给出的解释是，房地产开发项目毛利率仍处于低位，毛利金额未能覆盖当期发生的各项期间费用。

一季度财报显示，公司整体毛利率仅为5.49%，处于行业偏低水平。

三项费用合计4.79亿元，较上年同期3.07亿元增加1.72亿元。其中，管理费用1.46亿元，同比增加7900万元，公司解释这是合并范围变化所致，剔除这一因素后，常态化经营性管理支出保持平稳；销售费用1.63亿元，同比增加1.25亿元，与收入结转增加对应；财务费用1.70亿元，同比减少约3164万元，是三项费用中唯一下降的一项，公司将其归因于融资成本降低。

现金流是这份半年报中少数几个转差的财务指标。

上半年经营活动产生的现金流量净额为-2.31亿元，同比减少165.47%。截至6月末，公司资产总额557.2亿元，较年初减少12.81亿元，主要是项目集中交付带来的存货结转所致——资产规模的收缩，本质上是“卖房子、去库存”的正常结果，而非经营恶化的信号。

拉长时间看，京投发展的亏损已不是新问题。2023年至2025年，公司营业收入分别为106.41亿元、14.17亿元、57.16亿元，波动剧烈；归母净利润分别为-6.59亿元、-10.55亿元、-12.16亿元，连续扩大后于2025年小幅收窄跌幅；同期资产负债率从84.12%一路攀升至93.05%。今年一季度这一数字为92.5%，仍处于房地产上市公司中的高位区间。

三年累计亏损近30亿元，这是理解公司为何选择在此时剥离地产业务的重要背景。

越来越不像一家地产公司

京投发展的主营业务收入构成中，房产销售占比超95%。

这个结构解释了为什么公司业绩几乎完全取决于地产开发这块的表现，物业租赁和服务业务体量太小，尚不足以对冲主业波动。

先看房地产开发销售：以去化和交付为主，几乎不再补库存。

今年二季度，公司无新开工及竣工面积；签约销售金额10.05亿元，同比增长3.82%；签约销售面积4.34万平方米，同比增长75.00%。上半年累计（全口径）签约销售金额13.69亿元，同比下降28.55%；签约销售面积6.09万平方米，同比增长26.61%；回款金额16.33亿元。

▲来源：企业财报

销售额同比下降而销售面积同比大增，两者背离，指向的是产品结构变化，去化的项目均价在走低，公司更倾向于加快存量单元的出清，而非依赖高价盘拉动金额。

新增房地产储备连续维持在0平方米，上半年累计新开工面积12.04万平方米，累计竣工面积为0，这与近两年“只交付、不拿地”的策略一致：2025年全年，公司新开工面积同比下降86.73%，仅2.42万平方米，而竣工面积同比大幅增长143.74%。

京投发展事实上已经进入清盘式收尾阶段，这也是它选择在此时推进资产重组的现实基础，手里没有太多新项目需要继续投入，剥离存量地产资产的操作成本相对更低。

京投发展的地产业务并非普通住宅开发商，其核心模式是“TOD轨道物业开发”，围绕轨道交通站点上盖及周边用地进行综合开发。

这一模式的优势在于项目往往绑定城市轨道交通规划、区位确定性较强；劣势则是开发周期长、前期资金投入大，在行业下行周期中，回款压力和资产减值风险会被放大，过去两年公司业绩预亏的主要原因之一，正是部分项目根据会计准则计提了资产减值，以及费用化利息支出增加。

自持物业与服务体量小，却是转型可能的落脚点。

物业租赁收入占比仅0.46%，半年报同时披露了主要出租物业的可出租面积、出租率及租金收入情况，但整体规模远不足以成为业绩支撑。

与地产开发平行的，是公司参股、控股的一批服务类公司：北京睿德发展物业管理服务有限公司、宁波京发物业服务有限公司等从事物业管理；联营企业北京京投颐信健康服务有限公司则布局养老产业，业务覆盖养老社区开发、健康管理、医疗康复护理及养老产业投资。这些业务目前对报表的贡献有限，但如果地产开发业务如期剥离，它们很可能成为京投发展未来主营方向的候选项之一。

分季度看，二季度经营端出现边际企稳迹象。

无论是签约金额还是签约面积，二季度单季数据都明显好于一季度和上半年累计值，指向的是需求端阶段性回暖，与国家统计局公布的行业数据方向大体一致：2026年上半年，全国房地产开发投资、施工与新开工面积虽同比仍在低位运行，但政策端从供需两侧协同发力，被普遍认为已为市场“止跌回稳”打下基础。不过对京投发展而言，这种边际改善的意义更多是缓解短期压力，而非扭转公司层面的战略选择。

可能是最后一次以地产商身份出现

京投发展当下最大的不确定性，不在于毛利率能不能修复，而在于公司还要不要留在房地产这个行业里。

今年3月15日，公司首次公告拟将房地产开发业务相关资产及负债，整体转让给控股股东京投公司，交易以现金支付、不涉及发行股份，因此不会稀释现有股东权益，也不会改变公司的股权结构和控股股东。

此后公司分别于4月、5月、6月、7月连续披露进展公告，但截至目前，交易的具体范围、定价等核心要素仍未最终确定，交易双方也尚未签署正式协议。

▲来源：企业公告

这意味着，重组仍处于持续推进但结果开放的阶段，半年报披露的经营数据，某种程度上只是这场转型完成前的最后几笔“存量结算”。

支撑这一判断的，还有交易对手方的背景：京投公司是京投发展的控股股东，持股比例40%。

公司自己在公告中给出过判断：交易若能顺利完成，将带动公司营业收入、总资产规模下降，但预计能改善资产负债率、优化资产结构。考虑到公司一季度负债率已高达92.5%，这几乎是当下最直接、也最现实的解法。

如果交易最终落地，京投发展将不再从事房地产开发业务，这也意味着一家有着三十余年历史、以“轨道+地产”模式起家的上市公司，将彻底告别其立身之本的主业。

▲来源：企业公告

转型方向目前尚未明确，但从公司现有的业务布局看，物业管理服务、养老产业、以及依托国资股东背景可能承接的轨道交通相关业务，都是潜在的候选方向。

对京投发展而言，机会与风险几乎是一枚硬币的两面。机会在于，一旦地产开发业务及其对应的高负债、高减值风险被剥离，公司资产负债表将明显减负，此前持续拖累业绩的项目结转与减值压力也会随之消失，为后续轻资产化转型留出空间；国资股东的资金实力和轨道交通产业资源，也可能为转型后的业务提供支撑。

【结语】

这份半年报本身的信息量并不复杂：营收因结转节奏被动放大，亏损基本落在此前业绩预告区间之内，现金流和费用端的压力仍在，公司也在报表里给出了合理解释。

真正的看点在报表之外——京投发展正处在一个决定其未来十年走向的十字路口：是继续以TOD轨道物业开发商的身份，在毛利率偏低、负债率偏高的存量市场里挣扎前行，还是转身进入一个尚未清晰但至少负债更轻的新业态？

截至目前，重大资产重组仍在推进但未落地，这意味着这份半年报，很可能只是这场转型完成前的一个中间状态，而不是终局。对于关注这家公司的投资者来说，接下来几个月里资产重组方案的具体条款、交易定价，以及公司是否会同步披露转型后的业务规划，或许比任何一个季度的营收和净利润数字更值得关注。

（本文仅为个人分析，不构成任何投资建议。投资有风险，入市需谨慎。）

红星资本局智慧财报工作室 刘谧 周怡

编辑 汪垠涛 审核 高升祥