江苏
近日，河西南“老星八客”之一的朗诗熙华府，刷新了近期南京法拍房的竞争激烈程度。全程吸引3.3万次围观、23人报名参拍，历经210轮激烈加价角逐，多次出现即时加价、拉锯博弈的场面。
本次成交的朗诗熙华府房源，建筑面积122.51㎡，三室两厅两卫，南北通透、格局方正，是河西南主流刚该户型，适配家庭自住、长期持有双重需求。
起拍总价仅68万元，折合单价低至5500元/㎡，远低于小区市场价，开局就自带“超级捡漏”属性。房源最终成交价329.3万元，单价约2.69万/㎡。
该房源属于低楼层，比7月熙华府高楼户型的成交价明显偏低，基本跟年初1月份高楼层成交价相当。
从这个角度看，最近半年时间（1-7月），河西南二手房成交价，莫不是上涨近3000元/㎡？
作为“宇宙中心”的河西南，一直是行业公认的南京楼市风向标。板块价格变化，在很大程度上反映出南京整体房价走势。
今年以来，河西南超过8成的二手房成交价明显上涨！其中，正荣润峯、升龙天汇等项目，涨幅超20%；而河西南各盘中，降幅最大的是河西金茂府珑园、建发珺和府东区，房价下降超10%。
早期“星八客”绝地反击
平均涨幅达15%
早期的“星八客”，以海峡城、鲁能公馆、升龙天汇、五矿崇文金城等为代表，最久的已交付超10年。这些项目确实吃到了时代红利，2021-2022年巅峰期，基本都卖到6万甚至6万+的水平。
然而随着楼市遇冷，价格持续走低，这些曾经的明星楼盘跌落神坛，二手房价格一度探底至2万/㎡，其中如海峡城云珑湾，更是卖出1.9万/㎡（高楼层）的超低价。
今年以来的二手房市场流速增加，终究带起房价上扬，即便是河西南商品房项目中垫底的云珑湾，7月份高楼层成交价也来到2.05万/㎡。
由于前期房价被压得太低，近半年正荣润峯、升龙天汇、青奥村、五矿崇文金城等项目全面上涨10-20%！
佳兆业城市广场1-3期， 去年成交价一度跌到2.38万/㎡，今年7月已经重新站稳3万+/㎡。
升龙天汇珑熙成交价上涨1/4，价格从去年底今年初的2.4万/㎡，一路上涨至3万/㎡。
青奥村由于户型设计的弊端和得房率偏低，一直是河西南二手房市场的价格洼地。
今年5月间，二手房成交价一路上扬至2.9-3.1万/㎡，相比年初的2.4万/㎡的价格，涨幅达25%，震惊市场。
然而短短两个月后，价格猛降至2-2.2万/㎡，比年初价格反降10%，再次震惊市场。
正经落位滨江豪宅区的青奥村，总体还是吃了品质一般和户型奇葩的亏，价格比股票还坑...
河西南高品质次新房深陷价格困境
与早期“星八客”全面看涨的势头，形成鲜明对比的是：中国府、万科翡翠滨江、金鼎湾和禧、河西金茂府、滨江ONE、涵樾府、朗樾府、珺和府等后期改善甚至豪宅次新房的价格，要么不见起色，要么有价无市。
如今这个市场环境，这几家改善/豪宅产品确实很尴尬，说品质吧，不比上不足比下有余，总价区间又与河西新四代宅或更高大平层产品重叠。
死抱价格、卖不掉，想卖就得割肉离场。当然还有涨价的...
融创滨江ONE，曾经南京江湾三大顶豪的代表之一（另有中国府、万科翡翠滨江）。去年底、今年年初，3.6万/㎡的二手房成交价，基本和那些“中不溜”改善产品坐一桌了。
近期滨江ONE高楼层没有成交，但很明显有上涨，毕竟低楼层的成交价，已经超过年初高楼的价格了。
说白了，就是房东看楼市有起色，极限拉高挂牌价，6.3万、6.9万都是什么鬼？别说购房人了，狗看了都直摇头...
可以说，近半年没有成交数据的：中国府（长江尊邸）、金鼎湾和禧基本都是这个情况，说好听的叫有价无市，说难听的就是人不自知。
近期，身边很多人已经不着急卖房了，不仅有房主开始小幅涨价，撤房不卖也屡见不鲜。比前两年恐慌性抛房，现在房主的心态明显平和很多，普遍没那么着急了。
对于南京房东们来说，那个被迫割肉砸盘的时代，似乎正在过去。这种供需关系的微妙扭转，并非偶然，而是市场经过深度调整后，买卖双方心态博弈的结果。
部分房主心态变化，把房子挂牌价上调是可以理解的。但不能脱离市场规律，动辄加价2-3万/平，实在有些离谱。
还是尊重市场、尊重买房人吧。
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