物业公司“撤场潮”袭来：居民不愿交物业费，物业公司也不干了

如果你住的小区，恰好符合这么几个条件——地处全国前二十的城市、房龄十年以内、物业费定价合理并且能顺利收上来、公共收益定期公示、卫生路灯绿化巡逻电梯这些服务都响应及时、业主群里@一下马上有人处理还能有回访，那真得恭喜你，你的房子已经比全国大部分小区都保值了。

可以肯定地说，随着房屋老龄化加速，物业费这件事会成为未来十年贯穿楼市与民生的一个大话题。往小了说，它决定社区治理和居住体验；往大了说，它直接关系房产价值，是当下最尖锐的矛盾之一。

2026年4月一个清晨，苏州工业园区某高档社区的一位业主发现，岗亭里一直敬业而站姿标准的保安竟然不见了，小区的路灯也不亮了，甚至电梯里的消毒水味儿都再也闻不见，垃圾堆积成山无人处理。

倡议归倡议，但风向就是风向。物业费现在到底有多难收？拿几个数字看看。

克而瑞的数据显示：2025年全国物业服务企业500强的平均物业费收缴率已经降到71%，连续四年下滑。上市物业企业靠着品牌和规模优势，平均收缴率也就做到78%。

中小物业、三四线城市的普通小区，平均收缴率普遍低于65%。不少运营不善的老旧小区，收费率直接跌到了30%以下。

中物智库的数据同样刺眼：2025年百强物企的住宅物业费收缴率已经跌至80.23%，行业住宅物业服务满意度只有73.2分，创下新低。

物业服务中心的大门以前人来人往，但现在却紧锁着，上面贴了一张《关于终止物业服务合同的公告》，里面写着：“因经营持续亏损，虽经多轮沟通未果，我司不得不遗憾撤场……”

看个具体的例子，贵阳交界花园小区，前段时间因业主拖欠物业费被断电，直接导致电梯停运。

这个小区住的大多是拆迁安置村民，每平米一块钱的物业费，五百多户居民里，只有二十五户按时缴纳。物业负责人说，公共区域电费每个月要两万二到两万六，他一个人已经垫资一年多，实在扛不住了。

后来媒体去现场回访，电梯才恢复正常。安置房小区这种情况，也别一股脑怪到业主头上。

这些人手里说不定分了七八十来套，几百上千平米的房子租不出去、空着，一年下来光是物业费也是一笔不小的开支，能省就省，能拖就拖。安置房收不上来，商品房小区也没好到哪去。

真正让人心里发凉的，是从去年下半年开始出现的一个新词——物业撤场。场景大概是这样：某天清晨，某高档社区的业主打开单元门，发现岗亭里那位敬业站姿标准的保安不见了，小区路灯不亮，电梯里熟悉的消毒水味也没了，垃圾堆在角落无人处理。

物业服务中心的大门紧锁，玻璃上贴着一张《关于终止物业服务合同的公告》，上面写着："因经营持续亏损，虽经多轮沟通未果，我司不得不遗憾撤场……"这已经不是个别现象。

据《第一财经》援引中指研究院近期发布的报告，2025年初至2026年3月底，共监测到住宅物业项目"撤场"案例212个。

看城市分布，苏州、重庆、合肥、南京、成都、武汉、杭州、徐州这些地方最集中，占全部监测样本的65%左右。

看类型更值得警惕，百强物业企业主动退场的案例，据不完全统计超过80个，占比约38%，绿城服务、中海服务、保利物业这些名字都出现在名单里。看项目，楼龄在5年以内的次新房占比达到35%。

从这两百多个案例里，能提炼出三个非常反常识的特征：一是二线城市最多，二是规模房企旗下的物业最多，三是次新小区最多。

原因也不难想，这些城市前些年扩张更猛，三环扩到四环，新城区、产业园一大堆新房交付，物业费在整体消费中就显得越来越贵。

北上广深的高档小区业主不差钱，交起来干脆；小县城的物业费本来就不高，欠一点也能勉强运行；反倒是买在二线远郊的业主最不适应——房子本来是奔着"新城概念"去的，价格又动辄好几块起步，房价一跌，人心就散了。

由此可以得出一个被很多人忽视的结论：二三十年只收个卫生费的老小区，以及十几年前户型落后但位置尚可、物业费也不高的老盘，物业反而可以勉力维持，顶多是居住体验不佳罢了，也不至于退场。真正扛不住的，是那些新、贵、大的次新盘。

一旦大规模物业撤场，小区试管环境脏乱、电梯停运、安保缺位，密密麻麻的高楼里，安全隐患一层叠一层，今天纠纷、明天投诉、后天报警，搞不好消防急救都成问题。到最后，社区、街道办、派出所就得转着圈忙，所有的民生问题都会压到基层治理头上。

物业撤场之后，很多小区被迫走上"自治"或者"过渡管理"这条路。

可这条路走起来也不轻松，业主自筹的钱只够维持最基础的保洁和门岗，之前那种"人来人往有回访"的服务水准，是回不去了。保安变成了发福的中年大叔；三年之后"七个保安六颗牙"，主要任务就是抬杆开门。

那反过来问一句：有没有故意刁难物业、诚心不交钱的业主？肯定有。

就是网上调侃的那些业主群"闹事头像"，几个明明不占理却撒泼耍狠、语音条动辄五十秒起的中年人。

但那绝对是少数，否则不会蔓延成如此广泛的社会问题。五年前、十年前，感觉身边天天骂物业的还没这么多。以前的物业也好不到哪去，交房多年、和开发商撇清关系、第三方物业接手的小区也不少。

难道这几年物业突然就变坏了？其实不是。其中最值得警惕的是，百强物业企业主动撤场的案例显著增多。

还是根据《第一财经》的报道，据不完全统计，百强企业主动退场案例超80个，占比约38%。从撤场项目特征看，次新房项目撤场现象集中爆发。

据统计，楼龄在5年以内的次新房项目占比达到35%。但当房价和房租双杀、资产缩水、只留自住房的时候，每一分钱都要花到明处——那可是自己要住二三十年的房子，之前被掩盖的物业矛盾就会集中爆发。

物业撤场潮里的那些次新盘业主，很多正是这种心态：房子买贵了、跌回去了、卖不动了，那这一年几千上万的物业费凭什么继续交？不管是物业还是业主，都必须直面最核心的一个问题：业主到底需要什么样的物业服务？他们又愿意为这份服务付出多少成本？

这不是靠倡议一下就能解决的，也不是发几个红头文件就能糊过去的。

办法不是没有，不少城市在试点酬金制物业费：物业费统一放在专门的监管账户里，物业公司从里面按一个固定比例提取运营成本和利润，剩下的钱全部用于小区维护和服务，每一笔支出都要经过业主委员会审核，去向都要向全体业主公示。案例是有的。

烟台黄渤海新区的"幸福信托模式"，业主共管资金、物业只领固定酬金，收缴率从不足10%提升到了80%以上。湖北应城的酬金制试点小区，收缴率从72%涨到了96%。这种模式的核心，是把"物业到底把我的钱花哪儿去了"这个黑箱彻底打开。

那为什么其他物业学不来？谜底藏在谜面上，答案就是五个字——业主委员会。没有靠谱的业委会来监督和制衡，物业费监管、公共收益公示、服务标准落地，全都无从谈起。

你可以把酬金制的合同抄一百遍，可账本没人管、公示没人看、纠纷没人协调，抄再多也是空的。而业委会这一环，恰恰是最难的一环。

除了流程审批麻烦，最要命的还是业主们太不团结：想凑人成立业委会，有人怕麻烦、有人想捞一笔、有人怕得罪人、有人装傻充愣；就算好不容易组建起来，也容易陷入派系拉扯，要么被人情裹挟，要么被利益绑架，开两次会就散伙。凡事最忌内讧。

不光是物业这一件事，现在互联网上诸多对立、撕裂语境的叙事，逻辑其实是一样的。

制度不难学，难的是人心。

物业费收缴率四年连降、撤场案例两年破两百，本质上不是哪一家物业公司的锅，也不是哪一群业主的错，而是当整个楼市从涨潮转向退潮之后，被水面掩盖的礁石，一块一块露出来了而已。“五星级服务”是现在比较好的小区普遍的承诺，但现实却是根本就普遍达不到。

不管是墙皮剥落问题还是地下室积水问题、小区电力不稳问题或者车库修缮不及时的问题……往往连最基本的事情都做不好，不要说“五星级”附加的那些承诺了。

但现实却是，物业更换的规则在现实中常常难以执行，长此以往就造成业务和物业公司之间普遍的不信任：业主有任何事情都要抱怨物业，或者停缴物业费；物业公司则为了增加收入而搞更多的“猫腻”或者降低成本。这场撤场潮才刚刚开始，接下来几年可能会更密集。

谁家的礁石多、谁家的水位低，很快就会看得清清楚楚。