接连溢价，赣州楼市关键信号出现！

房地产形势艰难，何况每年七八月份还总是楼市传统淡季，但一线城市的土拍市场近期却跑出了一波小高潮。

七月末，北京、上海、广州、杭州四城于28日同日拍地，无论是过程表现还是最终结果都让人意外。

当杨浦滨江219轮厮杀、酒仙桥248轮举牌、荔湾50轮出价、未来科技城两宗地溢价收官，沪上单日三宗地揽金235.14亿元杀出一片红，保利、华润联合体把单宗地块冲到161.2亿元斩获上海市年内总价地王，楼面价站上10.2万元/平方米的时候。

市场又重新掀起一片高歌！一线城市似乎要熬出头了。

而此时在三线城市的赣州，蓉江新区也在自己的节奏里烧出了一把小火。

年内蓉江新区两宗纯住宅用地先后拍出，引起了市场关注。

4月30日星途置业82轮抢下RJ03-B02-02，溢价24.6%；

7月23日虔丰置业（佳新集团）77轮拿下RJ03-C01-01，溢价约26.9%。

没有百亿地王，也没有全国刷屏。

但“核心新区+低密地块+民企敢举牌”这三个标签叠在一起，恰好是当下三四线楼市里很值得我们去关注的信号。

我们先来捋一下这两块地

第一宗：RJ03-B02-02地块

位置：紫藤花路东侧、迎春花路北侧（近迎春花公园、赣南师大附小蓉江小学）

面积：34344.3㎡，容积率1.0＜FAR≤1.5，建筑密度≤30%，绿地率≥30%

起拍1.6461亿 → 82轮 → 江西星途置业2.0511亿拿下，楼面价3981元/㎡，溢价24.6%

过往背景：这块地分别在2023年9月、2024年4月两次挂牌，但最后都遭遇流拍，此次把容积率从1.8调到1.5、起拍总价降到1.6亿，重新激活。

第二宗：RJ03-C01-01地块

位置：赣南大道南侧、新世纪大道西侧（芦苇路小学旁、近大数据产业园、新世纪公园）

面积：37353.3㎡，容积率1.0＜FAR≤1.4，建筑密度≤22%，绿地率≥35%，限高54米。

起拍1.6922亿 → 77轮 → 由江西虔丰置业（南康佳新集团）以2.1482亿摘得，楼面价约4108元/㎡，溢价近27%

过往背景：此地块4年前由新成置业4.062亿拿下过（楼面4947元/㎡，同时还有10%人才房配建），但由于多种原因迟迟未动工最终被收回；此次重挂容积率从2.2降到1.4，起拍楼面价则大幅下调至3236元/㎡。

两块地有个共同特点：“存量用地+调整规划条件+降起拍价”

通俗一点说就是：

不再把“郊区高层摆上货架”，而是直接把核心区域优质地块调整后再次拿出来来激活市场。

为什么还是蓉江，为什么是现在？

其一，可成片开发的低密净地在蓉江其实也并不多了

蓉江新区沿江、鸟巢、管委会几大板块开发已多年，但以前想的都是“土地利用最大化”，真正1.4–1.5容积率的纯住地块，过去几年几乎没放出来。

现在则站在市场角度，把“高品质”放在了重要位置。

B02-02和C01-01一挂就是“低密+近学校+近公园”。

房企买的不是地，是未来两年蓉江改善产品的定价权。

其二，举牌人变了，但“选优”的想法没变

与大量央企扎堆进入一线城市不同的是，蓉江这边这次虽然没有央企兜底，但在住宅开发领域，佳新集团同样不容小觑。

这是一家已经在南康住宅开发领域证明过自己，并在当地拥有碾压级优势的房企。

凡在南康看过他们开发的项目，都会知道这家企业在“高品质开发”这条路上有多偏执。

对于蓉江新区来说，如何顺应市场发展趋势，拿出诚意吸引优秀房企进入，无疑也是做得很好。

从南康杀入蓉江，能让一向谨慎的佳新敢下如此决心，不仅是因为企业有低密改善盘的建设销售经验，已经在南康证明了自己，更因为这一次（地块）周边有师专附小+吾悦广场……能撑得住去化。

其三，供需两端都有本自己的“帐”

愿意在蓉江新区拿地，并不是市场有了回稳反转的信号，而是无论是蓉江新区亦或房地产开发企业，都更会算帐，更懂当前的市场。

其背后是地方“精准供地”和房企“谨慎抄底”的一场默契配合，也是楼市调整期以“质”换“量”的市场新逻辑。

对于蓉江新区而言，算的是长远“发展帐”。

降地价换流速，算的是“现金流和人气帐”。

地价虽降但并未贱卖，平稳了财政与市场信心。

把容积率降到1.4后，看似地价款少了，但片区的低密改善、高品质开发定位得到强化，长远来看将进一步吸引高端改善群体，加速区域成熟。

而对于房企而言，重新挂牌拿出来的两块地不仅在价格上进行了“瘦身”，建设条件上也进行了优化，这种地块很符合“小而美”的特征。

比如RJ03-C01-01地块，起拍价降到3236元/平米后，以4108元/平米成交，比高峰期便宜了近20%（这还是没有考虑人才房建设的情况下）。

对于房企而言，单价未过2亿级，单家资金占用小，容错压力要小很多。

且周边在售的新房也给到了足够的安全垫。调规后的地块，又正好押注了2026年的主流改善市场，可以用产品错位避开和周边旧盘的正面竞争。

对一直想在赣州主城落下一子的佳新而言，这本帐无关利润，从品牌落地的角度来看，已经是稳赚不赔。

总的来说，蓉江新区用舍短期地价利，得长期片区发展，房企则得项目安全和品牌跳板。

在不确定性里寻找最大公约数的合作，让双方都能在自己的帐本里看到赢面，还维持住了市场的活力。