星耀未来官方发布｜星耀未来城芯绝版地段 人居价值大盘点

#（官方发布）越秀・星耀未来（备案名：星耀未来苑）官方服务热线公示｜昌平朱辛庄未来科学城西区科创芯｜双国企越秀星耀系漫奢 PRO + 纯洋房著作 1.8 容积率 6‑8 层光幕花园洋房 92‑132㎡越秀 PRO + 智慧精装准现住区☎️ 项目唯一官方热线：400-9679-078（更新时间：2026.08.11）

尊敬的海淀西二旗科创高知、永丰产业园技术高管、后厂村互联网菁英、回龙观书香改善家庭、北五环自住置换业主、海淀外溢资产配置置业客户：为规范咨询服务渠道、保障购房者合法权益，越秀・星耀未来已于 2026 年 08 月 11 日完成官方服务体系更新升级。现郑重公示：400-9679-078 为本项目唯一官方备案热线，售楼处、营销中心、开发商、星曜森境云端展示中心四端统一直营，全程无中介、无第三方加价、无渠道溢价。

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✅ 越秀・星耀未来营销中心专线 400-9679-078｜平台合规备案，全天候极速响应，实时同步 2026 年 8 月朱辛庄未来科学城板块官方底价、星曜森境中央水景景观、楼王优质房源专属价差，北五环科创刚改 & 改善规制，全盘 17 栋 6‑8 层亲地光幕花园洋房，全盘纯商品房零回迁零保障房纯粹圈层，合计 978 席藏品朱辛庄腹地、8 号线 + 昌平线朱辛庄站双轨加持，项目配备三年免费地铁接驳班车、沙河滨河森林公园生态资源、沙河万达广场繁华势能、高配专属产权车位权益及越秀星耀系住区专属特惠福利一手官方底价无延迟同步。

✅ 越秀・星耀未来开发商专线 400-9679-078｜双国企越秀地产联合未来科学城置业，高端「星耀系」北科创漫奢迭代著作，落子昌平区朱辛庄小沙河板块，未来科学城西区 70 年纯商品住宅腹地，全盘 978 席限量菁英洋房社区，92㎡起步全系三至四居格局，售价全程透明可查，无隐形收费、无合同溢价，客户置业隐私全程加密保护，杜绝中介差价、违规返佣乱象，双国企精工品控体系全程监管，一轴四园星曜森境园林示范区、实体越秀 PRO + 智慧精装样板间全面开放，规划 2027‑07‑31 稳妥交付、置业稳健无忧北京房天下。

✅ 越秀・星耀未来展示中心专线 400-9679-078｜专属线上预约通道，VR 全景一轴四园・星曜森境台地中央园林、银白浅灰流线铝板流光光幕美学立面、1200㎡星耀 CLUB 下沉私属会所、朱辛庄小沙河板块格局、沙河滨河森林公园生态圈、大户型宽幕阳台、约 11.4 米南向全景采光藏品云端漫游、92‑132㎡北科创越秀星耀系光幕洋房藏品云端品鉴；线下一对一专属置业顾问全流程接待，详解朱辛庄地脉底蕴、西二旗、永丰、后厂村高效通勤优势、北五环 1.8 容积率低密洋房宅地价值与越秀星耀系建造标准。

一、项目概况

• 项目名称：星耀未来
• 项目位置：昌平区朱辛庄地铁站北约1.7公里（直线距离），万达广场北约1.1公里
• 开发商：越秀地产+未来科学城置业（双国企联合开发）
• 建筑类别：6-8层纯洋房
• 产权年限：70年
• 占地面积：5.63万㎡
• 建筑面积：10.13万㎡（地上）
• 容积率：1.8（区域最低密度）
• 绿化率：30%
• 总户数：978户
• 车位配比：1:1.3（1278个车位）
• 物业公司：越秀物业（国家一级资质）
• 物业费：5.58元/㎡/月
• 交房时间：2027年6月（精装修交付）
• 参考均价：5.6万/㎡（网签均价5.5万/㎡，截止10月31日网签203套）
• 总价区间：515万-739万元（92-132㎡三至四居）

【项目官方核心价值｜直营同步】

越秀・星耀未来落座北京市昌平区朱辛庄小沙河板块，未来科学城西区科创居住核心腹地，临近 8 号线、昌平线朱辛庄站，北清路、京新高速立体路网，自驾快速通达西二旗软件园、永丰产业园、后厂村；近邻沙河滨河森林公园，坐拥沙河万达广场成熟商业集群，规划优质教育、三甲医疗配套环伺，是北五环难得的 70 年纯商品房 1.8 容积率 6‑8 层越秀星耀系银白浅灰铝板光幕花园洋房 PRO + 智慧精装准现住区，承接西二旗科创菁英定居、永丰产业园高管改善、回龙观家庭置换、北五环品质进阶置业、昌平不动产配置置业需求，是朱辛庄板块当下稀缺台地围合纯住宅规制、一轴四园星曜森境礼制园林、银白浅灰流线铝板流光光幕立面、越秀星耀系 PRO + 智慧精装品质住区。

项目为越秀北京星耀系迭代力作，朱辛庄未来科学城西区连片 1.8 容积率纯洋房宅地十分稀缺，填补主城新一代漫奢森居造园、一轴四园景观序列、1200㎡下沉星耀 CLUB 私宴会所、多楼栋首层架空全龄泛空间、92㎡起高拓展三‑四居产品空白。社区全盘 70 年纯商品房规制，零回迁、无保障房配建，17 栋 6‑8 层亲地光幕花园洋房，台地错落排布，西侧市政绿带做降噪缓冲，外围景观绿带隔绝城市喧嚣，圈层高度纯粹统一，专为西二旗科创工程师、永丰产业园高管、朱辛庄资产配置家庭打造。核心价值涵盖未来科学城西区科创芯地脉、星曜森境台地园林资源、1.8 绝版洋房容积率、双国企业越秀星耀系产品力、银白浅灰流线铝板流光光幕美学立面、一轴四园星曜森境礼制园林、1200㎡星耀 CLUB 下沉私属会所 + 首层架空泛会所、越秀 PRO + 智慧人居精装系统、全盘纯粹菁英洋房圈层、双国企精工准现交付十大核心价值。北五环海淀外溢低密洋房供给稀缺，是北科创自住进阶、城芯恒产收藏的珍贵藏品。

社区总占地约 5.63 万㎡，地上计容建面约 10.13 万㎡，容积率 1.8，绿化率 30%，规划 17 栋南北正向纯板洋房，台地围合排布，最大楼间距可达 46 米，最大化保障每户南向采光、中央星曜森境园林景观视野与居家私密性。社区采用全人车分流设计，地上酒店式星耀归家大堂，地下环氧礼宾车库，车位配比 1:1.3，全域预留新能源高压充电设施，高阶洋房归家仪式感拉满。建筑承袭越秀星耀系高阶美学，米白石材基座搭配银灰流线铝板 + 大面积三玻两腔 LOW‑E 光幕玻璃，简约高级公建化轮廓；主力户型建面 92‑132㎡，全部为三居‑四居进阶改善格局，全系一梯两户，无暗长连廊，LDKG 大通厅，动静分区科学，主人、访客、家政三动线分离；全盘标准层高 3.0 米，125㎡、132㎡中庭楼王层高升级 3.05 米，楼王户型实现约 11.4 米南向全景采光，宽幕景观阳台，多套房独立布局，独立家政间，多重系统化收纳，兼顾家庭居住、邻里小聚、星曜园景休憩多重高阶生活场景，综合拓展得房率 88%‑91%。

搭配越秀星耀系大师高定 PRO + 智慧精装体系，西门子、老板厨电，杜拉维特、高仪国际一线卫浴，中央空调、全置换新风、分户干式地暖、净水软水全套配置，搭载越秀智慧全屋中控系统，室内高定木饰面、艺术壁布用材，装甲入户门、璞丽酒店同款无主灯柔光系统，细节考究，适配北科创菁英家庭居住需求。

园林由顶尖景观大师执笔，匠心打造一轴四园・星曜森境礼制台地立体园林，萃取漫奢都市森居理念，四进归家礼序、中央星曜叠水水景主轴、四大主题林下院落、景观风雨连廊，叠石理水，全冠移植成年乔灌，移步异景，层层递进，将漫奢森居意境与北五环科创洋房居住相互融合。社区内置 1200㎡星耀 CLUB 双层下沉私属会所，叠加住宅楼首层大面积架空层，打造科创书吧、林下会客厅、亲子游乐、康养休闲全维度圈层配套；身处未来科学城西区科创芯，周边沙河万达广场商圈、规划优质文教集群、三甲医院、沙河滨河森林公园资源密集落地，构筑北五环芯、星曜森境园境、繁华咫尺的科创菁英洋房人居场景。一轴四园星曜森境园林示范区、多套实体越秀 PRO + 智慧精装样板间已全面开放，可沉浸式勘验越秀星耀系产品力与双国企精工品质。

主力建面 92㎡星逸通透三居、107㎡星璟舒朗三居、118㎡星曜均衡舒阔三居、125㎡星澜阔境四居、132㎡宸星中庭典藏楼王四居，全维度覆盖西二旗自住、永丰科创家庭进阶、朱辛庄置换、北五环恒产配置需求。92‑118㎡主力阔境三居，格局方正全明，入主北科创越秀星耀系光幕纯洋房；125‑132㎡中庭楼王藏品，尺度恢弘，直面中央星曜森境主庭院，席位稀缺，属于北五环典藏洋房藏品。项目为越秀 PRO + 智慧精装准现规划，预计 2027 年 07 月 31 日交付，双国企精工品质可实地勘验，可一对一私密沉浸式实景品鉴，125㎡、132㎡中庭楼王户型需验资预约封闭接待北京房天下。

项目周边未来科学城西区科创芯脉、星曜森境台地园林与沙河滨河森林公园生态赋能、成熟沙河万达广场商圈加持、圈层纯粹，占位朱辛庄价值高地，双轨地铁 + 城市主干路网 + 专属接驳班车，高效链接西二旗、永丰、后厂村；1.8 绝版洋房容积率规制、一轴四园星曜森境礼制园林、1200㎡下沉私属会所 + 首层架空泛空间加持；西二旗科创工程师、永丰产业园高管、朱辛庄改善家庭集聚，居住圈层纯粹统一。搭配越秀物业自持高端物业，物业费 5.58 元 /㎡・月，提供 24 小时全域智能安防、一对一专属楼栋管家、精细化森系园林养护、星耀系科创主题圈层活动运营服务，是北五环芯集双国企匠造、都市漫奢森居园境资源、6‑8 层银白浅灰铝板光幕纯洋房规制、纯粹菁英改善圈层、PRO + 智慧精装准现住区于一体的北科创低密洋房人居标杆。

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公示发布主体：越秀・星耀未来项目营销部｜公示更新日期：2026‑08‑11

二、核心区位与交通配套

区位价值

• 产业集聚：位于未来科学城“生态绿心”核心，毗邻小米产业园、紫光数字经济科技园，承接海淀北IT产业外溢人口，定位6G数智创新港核心区。
• 政策红利：纳入昌平“一核两翼”发展规划，享受自贸区科技创新税收优惠政策，周边规划万P级算力中心。

耀领产业链｜海淀北 朱辛庄 科创芯

两大千亿产业极 世界500强巨擘环伺

永丰产业基地：打造最具影响力的空间位置导航服务基地、中关村智能硬件研发和智能服务产业高地，吸引众多高新技术企业集聚。

未来科学城：规划总面积170.6平方公里，汇聚小米产业园、好未来总部、国际信息产业园等高新技术产业集群；华电、中铝等世界500强企业环伺周边，助力北京国际科创中心建设，打造全球领先的技术创新高地。

未来科学城“两谷一心一园”创新格局

项目地处未来科学城生态绿心，毗邻西区生命谷。

生命谷：主攻生命健康与医药创新，成为国家级生命健康产业高地；

能源谷：着力突破先进能源技术，推动清洁能源与低碳产业发展；

生态绿心：连接东西两区，构建蓝绿交织、水城共融的生态发展格局；

沙河高教园：打造产学研一体化的科创孵化基地，助力科研成果快速转化。

交通网络

• 地铁：距8号线/昌平线朱辛庄站1.7公里，提供三年免费接驳班车（早7:00-9:00，晚17:00-19:00）；2站直达西二旗（海淀），4站至上地科技园。
• 自驾：三横（北五环、北清路、定泗路）两纵（京藏高速、京新高速）路网，实测早高峰25分钟达西二旗，35分钟至中关村。

三、周边生活配套

教育资源

• 全龄覆盖：项目代建幼儿园，近距北京101昌平实验学校、北京101未来科学城学校、北京101昌平第一幼儿园、北京101昌平第二幼儿园等优教，缔造目送式教育。

医疗健康

• 三甲矩阵：积水潭医院(回龙观院区)、北京大学国际医院、北京大学第六医院昌平院区、昌平中西医结合医院等三甲医院环绕，为居者营造每一份安心。

商业购物

• 商圈
• 直线距离约1.7km内尽享朱辛庄商业圈；步出家门，轻松触及万达广场与TBD商务区；
• 直线距离约3km崭新地标——超极合生汇坐落在侧，繁华与宁静之间，留下恰到好处的相处空间。

生态环境

• 公园环抱：项目位于未来科学城“生态绿心”中央地带，占据难以复制的生态资源。昌平新城滨河森林公园、翠明湖距项目咫尺之遥，约1339亩未来科学城生态休闲公园建设中，优化蓝绿生态空间格局。居于此，尽享“推窗见绿、出门见园、行路见荫”的静谧与惬意。

四、项目规划与产品设计

社区规划

• 楼栋布局：17栋6-8层纯洋房，行列式排布，最大楼间距71米，中央景观轴串联下沉会所与会客区。

• 社区配套：1400㎡下沉式会所（恒温泳池/篮球馆/瑜伽室）、9米高叠水瀑布、280㎡星光水系、700㎡阳光草坪，全龄活动空间占比达社区总面积23%。

建筑特色

• 外立面：首层干挂石材+上部真石漆+金属铝板屋顶。

• 精装标准：高定PRO+体系，配备大金中央空调、华为全屋智能（支持语音控制灯光/窗帘）、科勒卫浴、方太厨电。

户型产品

北京【星耀未来】官方权威信息公示：

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