湖北
从全球标杆工厂到低密宜居新城，不到两年，这片土地完成了一次彻底的“身份重构”。
近日，武汉经开区207M-Q4至Q11、Q13地块房地产开发委托管理服务评标结果公示，武汉市万科房地产有限公司以综合费率2.15%、总服务费近1.9亿元的价格成为第一中标候选人。
这意味着，万科代建业务再次切入经开区核心腹地。
此次招标地块由武汉贰伍贰零贰项目管理有限公司（车谷城市发展集团全资子公司）持有。
根据公示，万科报价的服务结构清晰：
住宅部分（约1.88亿元）： 委派人员基本费1%+工程进度管理服务费0.35%+委托销售管理服务费0.8%。
商办部分（约473万元）： 委派人员基本费1%+工程进度管理服务费1.15%。
这一费率在代建行业中属于稳健区间，显示出万科对这块“熟地”操盘的信心。
不同于传统拿地开发，万科在此扮演的是总管家角色——输出品牌、管理与销售体系，而资金与资产归属国企。
这也是当前房企“轻资产化”转型的典型路径。
回溯土地源头，2025年12月起，经开区国资平台密集出手，以底价包揽了东本二厂片区的多个地块，楼面价稳定在4650元/㎡左右。
2025年12月12日，武汉贰伍壹捌陆项目管理有限公司（经开国资）竞得P (2025)183-189号等七个地块，都是以低价成交，楼面价全部约在4650元/平米，无溢价。
具体来看：
P(2025)183号：占地39111平米，容积率1.8。配建公共服务设施+9班制幼儿园。
P(2025)184号：占地37332平米，容积率1.8。配建公共服务设施
P(2025)185号：占地38526平米，容积率1.8。配建公共服务设施
P(2025)186号：占地38675平米，容积率1.8。配建公共服务设施
P(2025)187号：占地51541平米，容积率1.8。配建公共服务设施
P(2025)188号：占地59703平米，容积率1.8。配建公共服务设施+12班制幼儿园+772平托育服务设施
P(2025)189号：商住，占地40375平米，计容建面68638平米，其中住宅48047平米，商业20591平米，楼面价4562元/平米。配建公共服务设施+1500平菜市场
紧接着，2025年12月18日，
P (2025)202号（207M-Q4）地块，由武汉贰伍贰零贰项目管理有限公司以低价29368万元竞得，土地面积35088.45平米，建筑面积63159平米，容积率:1.8，楼面价4650元/平米。
P (2025)203号（207M-Q5）地块，由武汉贰伍贰零贰项目管理有限公司以低价31298万元竞得，土地面积37395.2平米，建筑面积67311平米，容积率:1.8，楼面价4650元/平米。
这并非单纯的住宅开发，而是一场宏大的城市更新：
涉及P(2025)183号至189号、202号、203号等多个地块，单宗面积多在3.5万至6万平方米之间，容积率普遍控制在1.8。
配套先行， 规划中硬性要求配建9班、12班幼儿园，托育服务设施、菜市场及大量公共服务设施。
这不是在卖房子，而是在造新城。
其中亦有商住融合， P(2025)189号地块明确商住属性，商业占比近30%，为片区商业活力留足了空间。
这片土地的过去，是武汉汽车工业的黄金时代缩影。
2012年，东风本田第二工厂投产，作为本田全球标杆工厂，这里曾创下年产能24万辆的辉煌，车间两班倒，整车源源不断，支撑了沌口的繁华。
然而，产业变革浪潮袭来。2024年11月，随着东本二厂正式停产，一段持续十余年的工业记忆暂告段落。
但这片位于三环边、紧邻永旺商圈的土地，并未因此沉寂。
武汉经开区迅速启动“退二进三”战略，将工业锈带转变为生活秀带。
如今的规划蓝图，展现了“产城共生”的新逻辑：
片区并非完全推倒重来。约7万平方米的旧厂房被保留改造，即将成为“武汉汽车大世界”。
东风本田全国首家直营全功能中心已开业，奥迪、智己等品牌即将入驻，配合300个超充桩、卡丁车赛场及房车营地，这里将成为中部最大的汽车商业综合体。
而除了万科代建项目，招商蛇口也已抢先布局。
2025年底，招商蛇口拿下P(2025)224号地块，楼面价6000元/㎡，容积率低至1.2，打造“招商·湖屿天澜”。
值得注意的是，同期招商蛇口拿下的224号地块楼面价达6000元/㎡，较周边地块高出逾千元。
这一价差并非偶然，从上图区位可直观看出，该地块独享片区最核心的临湖界面，容积率更是低至1.2。都是为了这片一线水岸，多出的每一分成本，实则是为‘稀缺景观’支付的门票。
作为“湖屿系”产品，主打低密湖居，目前已公布建面约102、105、117、136平户型，预计今年8月亮相。
值得注意的是，2025年以来，万科在武汉的动作频频，但模式已悄然生变。
除本次经开项目外，万科在汉口、光谷共有4个项目。
其中，万科光谷锦上、东合映像为合作开发，而武汉理想之地（汉口）、璞拾光屿（光谷中心城）则与此番经开项目类似，均为纯粹的代建管理输出。
从机器轰鸣的流水线，到静谧优雅的低密洋房；从单一的生产车间，到集汽车商业、生态公园、优质教育于一体的现代化社区。
片区的蝶变，不仅是万科代建业务的又一落子，更是武汉经开区从中国制造向优质人居进化的生动注脚。
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