澳洲房贷，进入最大跌幅！悉尼房价，又要狂跌！新州又要大建房屋！

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悉尼房价恐迎7年来最大一轮下滑！首府城市低价区开始大幅下跌

截至6月的季度，澳洲各首府城市独立屋房价合计下跌1.4%；自2月以来，房贷申请量也减少了26%。

澳洲最大城市的较低价区正出现房价暴跌。加息打击首次置业者，预算案中的房产税调整又令投资者退缩，市场下行压力随之扩散。

如今，最大跌幅已不再局限于悉尼海滩和港湾沿岸的富裕区。西部区的一些邮区也在急跌，尽管这些区域仍符合联邦政府帮助新晋置业者的计划价格上限。

该市西南部的Punchbowl跌幅更大，房价下挫7.5%，至134.9万澳元。

两地都在悉尼150万澳元的价格上限以内，因此首次置业者有资格申请联邦政府的5%首付计划。

澳洲联邦储备银行（RBA）即便下周二按兵不动，2月、3月和5月的3次加息已经令原本会转向较低价区的双收入首次置业家庭明显打退堂鼓。

Cotality澳洲研究主管Gerard Burg向The Nightly表示：“负担能力受到一些限制，需求端压力的整体影响也正在累积，很多人都感受到了。”

他说，首次置业者对利率最敏感，因为他们需要筹集金额最大的首付，而且借贷一开始往往已经接近自身承受能力的上限。

较低价区的跌幅甚至超过悉尼港一些最昂贵区。工党已规定，从2027年7月起，在5月预算案公布后购入的住宅，负扣税将仅限于全新住宅。

Burg说：“这项变化当然也在起作用。投资者将会退出，几乎没有疑问。”

悉尼东区的Bellevue Hill自5月初以来下跌6.2%。该地区独立屋中位价为1097.5万澳元，几乎是澳洲首府城市独立屋中位价的11倍。

若当前趋势不变，悉尼可能迎来自2017年至2019年房价下跌13%以来最大的一轮下滑。

那次下跌发生在银行监管机构打击只付息贷款之后。NAB预计，今年首府城市市场将下跌5%，悉尼则会下跌10%。

Burg认为，结合历史趋势来看，这种可能性并非没有依据。

他说，如果潜在买家继续观望，想着“也许再等6个月，房子就会便宜很多”，他们很可能真的会选择等待。

墨尔本较低价区的跌势同样更为明显。Werribee South独立屋中位价过去3个月下降4.6%，至808,660澳元，低于5%首付计划95万澳元的上限。

相比之下，墨尔本内东区的高档区Hawthorn同期下跌4.2%，跌幅小于Werribee South；该区独立屋中位价为252.1万澳元。

在布里斯班，Ipswich附近较低价区的跌幅也在加深。White Rock房价3个月内下跌3.2%，至101.4万澳元，低于大布里斯班120.7万澳元的中位价，但略高于5%首付计划100万澳元的上限。

与此同时，较高档邮区的房价仍在上涨。St Lucia自5月以来继续上升3.2%，至234万澳元。

阿德莱德北部Ottoway的独立屋房价过去3个月下跌5.1%，至797,310澳元，远低于南澳首府城市100.8万澳元的中位价，也低于5%首付计划90万澳元的上限。

相反，高档区Norwood的房价仍上涨1.1%，至167.8万澳元。

珀斯较低价区的跌幅较小。该市东区Gosnells房价3个月内下跌1.3%，至810,488澳元，低于首次置业首付计划85万澳元的价格上限。

与此同时，Swan River沿岸Peppermint Grove房价仍上涨3.4%，至471.3万澳元。

02

新州政府放大招！一地获批建“迷你城市”，最多新建2000套住宅

新州政府为项目亮起关键绿灯后，悉尼西部的Parramatta North片区计划打造一座占地33公顷的“迷你城市”，最多可兴建2000套新住宅，楼宇高度最高达23层。

该项目紧邻悉尼最古老的遗产地之一，与此同时，州政府和联邦政府领导人正持续应对住房危机。

新州政府周五宣布，Parramatta North片区的重新分区工作已经完成。

规划内容包括2至23层的建筑、为支持Westmead医院而预留的新大学校园，以及10公顷公共开放空间。

项目紧邻Parramatta Female Factory——澳洲现存最古老的女子囚犯工厂，被认定具有“高度或特殊遗产价值”的建筑将获保留。

政府所有且目前利用不足的土地，则会在未来四年分阶段释出，用于住宅和混合用途开发等。

新州州长Chris Minns表示，这项计划是在悉尼西部这个快速发展的地区打造“一个新社区”的机会，同时保护并彰显“澳洲最重要的遗产地之一”。

“我们希望打造一座人人都住得起的城市，让年轻人有机会留在离家人和社区较近的地方，也不能让辛勤工作的人被他们参与建设的城市拒之门外。”

Parramatta North位于Parramatta Light Rail轻轨走廊沿线，该线路经Parramatta CBD连接Westmead与Carlingford，并与Sydney Metro网络相连。

政府表示，在约2000套新住宅中，至少有100套属于可负担住房。

预计到2047年，Parramatta North最多可带来12,000个新职位，其中包括附近Westmead医院医疗园区的医疗服务和研究岗位。

规划厅长Paul Scully表示，在周密规划下，这里将“成为一个交通连接完善、充满活力的片区，让数千名悉尼民众在此安家”。

“优质社区不会凭空出现，而是由周密规划和适当基础设施共同打造。”

“在保留Parramatta文化遗产、让它成为这个片区核心的同时，我们正在提供社区所需的住宅、工作岗位和开放空间。”

Parramatta选区议员Donna Davis表示，经过广泛的社区咨询，规划已为公共空间、公园和花园预留10公顷土地。

“我们承诺让6公顷的Parramatta Female Factory and Institutions Precinct继续归政府所有，该片区不在重新分区范围内。”

她还表示，获批的总体规划和重新分区方案缩减了毗邻该片区的建筑数量和体量，让人们从遗产建筑眺望外部，或从外部远眺这些建筑时，视野都更加开阔。

项目取得进展时，距离首次公布已经超过一年，而距离下一次州选举仅剩几个月的时间。

该项目也成为最新一批旨在影响悉尼房市的高知名度住房开发项目之一。

这批项目还包括针对恢复推进的Woollahra火车站项目周边土地进行的争议性重新分区、Glebe Island上的Bays West项目，以及Sydney Fish Market原址的开发。

03

澳洲这条街，亿万富豪扎堆！豪宅交易动辄上千万澳元

黄金海岸Hedges Ave曾被称为“百万富豪街”，后来又升级成“千万富豪街”。如今，这条位于Mermaid Beach的海滨街道，越来越名副其实地成了亿万富豪之街。

矿业人士、政客兼汽车爱好者Clive Palmer就是其中一例。过去几年，他持续在Sovereign Islands购入临水豪宅；最近，他把目光投向Hedges Ave，与妻子Anna Palmer频频买房，勤快程度几乎和普通人购买一箱箱贵得离谱的汽油一样。

2018年，Palmer从房地产开发商John Potter手中以1200万澳元买下一栋五卧室住宅，连同的地块面积为809平方米。这是他首次大举进军Mermaid Beach海滨。

2024年，他再下一城，以创纪录的2800万澳元买下位于三幅地块上的四卧室住宅，随后立即将房子放租。仅仅四个月后，Palmer又花2600万澳元买下这条高档街道上的一块空地。

今年，他斥资1850万澳元，买下海滩对面Sunland兴建的塔楼内一套次顶层公寓。一周后，他的妻子又以585万澳元购入同一栋楼内的一套公寓。

再过一周，Palmer又花1260万澳元买下马路对面一栋四卧室海滨住宅。

Hedges Ave的亿万富豪住户还包括开发商Bob Ell及妻子Bridget。两人在2020年9月以创纪录的2260万澳元买下一栋五卧室豪宅。

建筑业大亨John Wagner的身家估计为11亿澳元。2025年，他从资深房地产开发商Robert Badalotti手中以1675万澳元购入自己的Hedges Ave住宅。

另一位亿万富豪开发商是来自墨尔本的Max Beck——我们似乎已经看出规律了。他在2011年以750万澳元买下Mermaid Beach的别墅。

Bruce Mathieson Jr也在Hedges Ave拥有一栋占据两幅地块、规模宽敞的住宅。他的父亲、亿万富豪酒吧业大亨Bruce Sr早已是Hedges Ave的长期居民；Bruce Jr则在2018年花1160万澳元买下这栋房子后，一直持有至今。

冷冻食品巨头PFD的亿万富豪创办人Richard Smith，也在Hedges Ave占有一席。2022年，他通过一家与儿子Lindsay Smith共同担任董事的公司，斥资2100万澳元买下一栋足足有六间卧室、七间浴室的住宅。

一个人是否算得上亿万富豪，有时并不好确认。不过，可以确定的是，Hyperion Asset Management老板Jason Orthman所执掌的一家公司在10月以2345万澳元买下了一栋Hedges Ave住宅。与此同时，他的妻子Susan Orthman在沿街不远处也有一栋保留原貌、颇有韵味的三卧室住宅，2023年的买入价为870万澳元。

其他大手笔业主还包括Stone & Wood老板Ross Jurisich，以及他的妻子、Light Years Skin Studio创办人Megan Jurisich。两人在2021年以2165万澳元买下一栋拥有五间卧室和六间浴室的Hedges Ave住宅。

这里或许是一个相对亲密的小圈子，但Hedges Ave上并非人人相处融洽。

一旦有人想推倒老屋、另建新宅，而且新房往往大得多，邻里之间便容易剑拔弩张。

房地产经纪Amir Mian与妻子Soraya，正为他们2019年以470万澳元买下的老旧海滨住宅筹划大动作。

有意思的是，Palmer最近那栋Hedges Ave豪宅正是Mian卖给他的。既然佣金想必很可观，拿回来投在这条街上，似乎也合情合理？

这对夫妇计划建造一栋三层住宅，配有露台，屋顶还要设置一间围起来的“洗衣房”。方案目前已提交市议会审议，但已经遭遇了一些反对声音。

隔壁房屋的房东Susan Orthman，也是上文提到的Jason的妻子，已提交反对这项建设的意见。她称，该计划会形成“一个体量过大、玻璃面积很大、三层加屋顶露台的建筑，紧贴我的北侧边界”，因此属于对404平方米地块的过度开发。

Orthman还指出，原始方案一楼的洗衣房兼杂物间，在市议会提出询问后被改标为“儿童学习室”。但她仍坚持认为，屋顶洗衣房实际上会被用作厨房和酒吧。

Mian的邻居Wagner则没打算在屋顶洗衣房上做文章。他已提交方案，计划在隔两户的物业上直接建造一栋四层住宅，并在顶层平台设置泳池。

04

澳洲房贷需求创近6年来最大跌幅！首次置业者与投资者纷纷离场

首次置业者和投资者大规模退出房市，令澳洲房贷需求录得新冠疫情以来最大的季度跌幅。

Equifax在一份严峻的行业报告中指出，利率上升与政府政策变化叠加，重创信贷需求。

Equifax澳洲首席解决方案官Kevin James告诉NewsWire，市场上两大借款群体如今都选择离开。

“首次置业者数量明显减少。至于已有两笔或更多房贷、又来申请第二或第三笔的人，数量也急剧下降。”他说。

James说，在当前环境下，同样一笔钱能借到的额度已经缩水；利率每上升25个基点，借款能力就会减少2万至4万澳元。

澳洲联邦储备银行6月把现金利率维持在4.35%，市场普遍预期，该行将在8月会议结束后宣布继续按兵不动。

但无论整体市场如何，首次置业者获得信贷都变得更困难。

James表示，利率上涨，加上联邦政府推出的5%首付计划，让首次置业者更难进场。

“5%计划确实很好，因为它扫除了一个障碍，这很有帮助，也算是解决了一个问题。”他说。

他说：“问题在于，首付不是20%，想买下目标房产、进入目标地区，就得借得更多。

“接着，借款能力又成了另一道关：收入是多少、需要赚多少、每期还款又是多少。

“现在压力正是从这里显现的：利率一旦上升，人们就失去了在同一地区借钱买房的能力。

“利率只要变动0.25个百分点，借贷能力大概就会少2万、3万甚至4万澳元。”

5月联邦预算案公布的负扣税和资本利得税变化，也进一步加重了首次置业者的困境。

按照这些变化，住宅投资房产的负扣税将仅适用于新建房屋；资本利得税（CGT）原有的50%折扣则会改为成本基础指数化。

James说，这些政策同样冲击首次置业者和投资者，因为他们经常借助“rentvesting”策略——在一个地方买房、另一个地方租房——打入房产市场。

Equifax数据显示，过去一年截至3月，澳洲房贷需求还增长了3.7%；但截至6月的12个月内，需求已经收缩12.5%。

2026年3月至6月，借款人申请金额的全国平均值减少了8000澳元。

东海岸主要首府领跌：布里斯班减少1.5万澳元，悉尼减少1.2万澳元，墨尔本减少1.1万澳元，三地的收缩幅度都达到两位数，远超全国平均水平。

“自疫情以来，我们还没有见过这么大的季度环比跌幅；上一次出现这种情况，就是在疫情期间。”James说。

他表示，利率上涨与政府政策叠加，削弱了首次置业者进入房产市场的借款能力。

在抗击通胀的过程中，澳洲联邦储备银行（RBA）今年已经三次上调现金利率，分别发生在2月、3月和5月，每次上调25个基点。

这些加息发生在通胀长期高于RBA设定的2%至3%目标区间的背景下。

与此同时，能进入房产市场的澳洲人变少，难以维持收支平衡的家庭却在增加。

Equifax发现，家庭正在承受压力，6月份困难还款安排环比增加了5.3%。

Canstar数据洞察主管Sally Tindall表示，遇到困难的借款人第一步应检查自己的房贷利率，因为对银行的忠诚并不会让他们受益。

“我们算过这笔账：从一个只按惯例还款、被动接受条件的借款人，变成主动争取的借款人，结果会有多大不同，确实令人吃惊。”她说。

她说：“如果一名借款人五年前办了房贷，此后从未调整过房贷利率，我们估计他现在的浮动房贷利率会是6.98%。

“如果转到低于6%的利率，在还有25年还款期、债务为60万澳元的情况下，两年内可能节省近1.1万澳元。”

Tindall表示，这笔测算已经计入1150澳元的提前解约费。不过，她也承认各家银行的条款不尽相同，借款人作出变更前应自行研究，并咨询专业人士。

“自己算一算仍然值得。弄清楚费用究竟有多少，以及多久能把这笔钱省回来，非常重要；算完后，你可能会惊喜地发现结果。”她说。

Tindall说，银行虽然还没有完全回到2022年的房贷大战时期——当时银行会拿出强力优惠吸引客户转贷——但家庭通过协商争取利率，仍然可以获益。

她还指出，部分借款人可能因为房屋净值不足而不符合资格；如果面临严重财务困难，则应与贷款机构合作。

“如果你可能无法按时偿还房贷，不要把头埋进沙子里。没有人愿意打电话给银行，告诉对方自己可能要错过还款。”她说。

“但如果这种情况正成为现实，在错过还款前联系银行至关重要。只要提前说明情况，你就有更多选择，银行也可以为你安排困难援助计划。”

“这最终会记录在你的信用档案中，所以要了解这一点及其影响。不过，银行确实愿意与你合作，一起寻找解决方案。”

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