“第一把火”烧向组织架构？ 万科撤销办公事业部背后

观点网 7月31日，万科召开2026年第一次临时股东会，审议通过了董事会换届议案，徐恩利获选为公司新任董事长，与总裁黄宇形成“徐黄”组合。

就在新任董事长刚上任不久，万科迎来了一次组织架构微调。

近日，有第三方媒体报道称，万科将事业部数量由8个缩减至7个，正式撤销办公事业部。

报道同时指出，部门撤销后的各个项目将并入各自城市公司，事业部负责人卢冰转任中航万科负责人，事业部部分员工转岗至城市公司，部分员工按优化方案获赔离职。

针对这一市场消息，观点新媒体曾向万科方面求证，但截至发稿仍未获得回复。

落地新架构

可以肯定的是，万科的组织架构确实又发生了一次改变。

图片来源：万科公司官网截图

根据公司官网，万科集团经营管理团队仍包含13个中心/办公室和16个地区公司，不过事业部的数量只有7个，较去年9月“史上最大调整”落地的架构少了一个办公事业部。

去年7月中旬，万科内部传出正在酝酿一场号称为“史上最大”的组织架构调整，同年9月份万科官网更新了集团组织架构及管理团队信息。

在过去这轮最大调整中，万科集团总部层面从7个部门“扩招”至2个办公室＋11个中心，新增了数智科技、成本招采、产品设计、品牌营销等中心部门。区域公司层面则在取消开发经营本部的同时，拆解五大区域公司平台，从“5+2+2”架构（5大区域公司、2个总公司、2个直管公司）回归二级管控体系，划分为16个由总部直接管理的城市公司。

相比之下，万科事业部层面的调整幅度较小，但也正是在本轮调整中，办公事业部正式被独立列入其组织架构，成为八大事业部其中一员。

万科2025年9月落地的组织结构图

然而，仅过去不到一年时间，这个办公事业部便被除名了，八大事业部从此精简至七大事业部。

值得注意的是，其实早在2024年10月万科就被传新成立办公事业部，公司当年年报亦证实了这一消息，其表示“进一步集约商业、办公组织建设，独立设置商业事业部、办公事业部，立足集团整体整合商业和办公业务管理。”

彼时，万科方面向外界回应称：“公司每年都会例行开展组织检视和相应优化，以更好地适配形势变化和发展需要。本次组织架构的进一步集约化，有助于进一步提升项目的运营效率和效益，尤其是集中力量打造重点项目。在当前各类支持市场稳定的政策陆续出台的背景下，也将助力公司更好地把握政策带来的市场机遇。”

根据近期第三方媒体报道，万科撤销办公事业部之后的员工，一部分去向为转岗至城市公司，另一部分按优化方案获赔离职，而事业部负责人卢冰则调至中航万科继续担任负责人。

截止目前，万科方面仍未对此事作出任何回应。

新官上任

有人说，此次裁撤办公事业部是万科新任董事长上台后的“第一把火”。

自从进入“深铁时代”之后，万科换帅频率大幅提升，不到两年时间董事长权柄已三易其主。

2025年1月，辛杰出任万科董事长一职，万科就此开启国资时代；同年10月辛杰卸任，接替他的是黄力平；2026年7月，万科进行了新一轮董事会换届，徐恩利当选为新任董事长。三人皆来自深圳国资体系，前两位的在位时长均只有9个月。

在新组织架构图落地的同时，万科官网上亦更新了管理层名单。

万科方面表示，徐恩利长期从事企业管理工作，深耕房地产领域多年，并担任过A股、港股两地上市公司负责人，其与总裁黄宇的搭档组合契合万科的企业特点和当前形势需要，有利于持续推进化险与发展。

在化险方面，万科近些年不断通过“割肉回血”来保证公司现金流，期间曾抛售过许多办公资产，包括上海七宝万科广场、虹桥万科中心、深圳湾超级总部基地项目、北京中关村翠湖国际项目以及广州广信资产包多栋办公楼等。

截止2025年末，万科旗下产业办公业务仍在全国21个城市有所布局，经营项目62个，服务租户数量逾7000家。据市场消息，在撤销办公事业部后，这些办公资产将划归当地地区公司管理。

在不久前的临时股东会上，万科管理层在介绍上半年工作时指出，公司坚持项目分类施策，对各类资产实行“一项目一策”管理，结合项目实际与市场环境动态优化经营策略，差异化推进去化回款、风险化解及产品提效，通过组合式举措落实控亏、减亏。

但管理层还强调，受历史上高价地项目陆续进入结算周期、市场环境等因素影响，短期控亏压力仍然较大，各项举措成效传导至报表尚需时日。

而这也是新任董事长徐恩利要面对的第一个难题。

根据业绩预告，万科上半年预计录得归母净亏损120亿元-150亿元，上年同期亏损119.46亿元；扣非后归母净亏损为110亿元-140亿元，上年同期亏损115.91亿元。亏损原因仍是房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率仍处低位；新增计提资产减值等。

与此同时，万科虽已于今年上半年完成“21万科02”、“22万科MTN004”、“22万科MTN005”等10只债券的展期工作，年内短期偿债压力有所缓释，但其境内债余额仍高达158.2亿元，且将于12月面临50.46亿元规模的兑付高峰期。

对比于财务数据方面的困境，万科在项目交付方面的表现良好，上半年按期保质完成约2.3万套房屋的交付，集中交付期整体收房率超过90%。另外，万科参与到的一个深圳旧改项目也迎来了重要进展。

近期，深圳市规划和自然资源局公告，龙华观澜君子布君新片区城市更新项目获批命名为“锦信云府”。该项目开发主体为深圳市锦泰长基房地产开发有限公司，实控人为深圳市投资控股有限公司，持股比例约50.6%；第二大股东为万科，持股比例约24.1%。

尽管形势仍不太乐观，但万科上一任董事长黄力平坚信，新一届董事会面临严峻挑战，将有效发挥“定战略、作决策、防风险”的作用，凝聚力量，共渡难关。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。